Výroční zpráva 2024
FIDUROCK NEMOVITOSTI A.S.
2
Obsah
Čestné prohlášení managementu k výroční zprávě
.......................................................................................... 5
Základní informace o společnosti ................................................................................................... 8
Obecné údaje o společnosti ............................................................................................................ 8
Vlastnická struktura .......................................................................................................................... 9
Výkaz o řízení a správě společnosti.............................................................................................. 11
Orgány společnosti ........................................................................................................................ 11
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje .............................................................................................. 19
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích, Klimatické
záležitosti ......................................................................................................................................... 19
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí ......................................... 19
Významná soudní řízení ................................................................................................................. 19
Významné smlouvy ......................................................................................................................... 19
Odměny účtované auditory............................................................................................................ 20
Portfolio společnosti ...................................................................................................................... 21
Geografická působnost společnosti ............................................................................................. 21
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku ..................................................... 36
Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti ................................................................ 38
Střednědobý výhled aktivit skupiny ............................................................................................. 42
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2024 ..................................................................................... 44
Základní finanční informace .......................................................................................................... 45
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky ........................................................ 45
Ocenění hodnoty nemovitostí ....................................................................................................... 47
Zpráva o auditu individuální účetní závěrky ................................................................................ 57
Individuální účetní závěrka ............................................................................................................ 64
za rok končící 31. prosince 2024 ................................................................................................... 64
Individuální Výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2024 ........................................................... 65
Individuální Výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosince 2024 ........... 66
Individuální Výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosince 2024 ................ 67
Individuální Výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2024 ................................. 68
Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky ........................................................................... 94
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2024 .................................................... 103
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosincem 2024 104
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosincem 2024 ..... 105
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2024 .......................... 106
Použité definice a zkratky ............................................................................................................ 146
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů .............................................................................. 147
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj ............................................... 148
3
Prezentační část
Klíčové konsolidované ukazatele
PROVOZNÍ UKAZATELE20242023202220212020
Počet retail parků v provozu11111099
Počet retail parků v přípravě2 2 2 32
Pronajímatelná plocha (tis. m2)110,5 109,2 80,7 74,574,5
Pronajatá plocha (tis. m2)109,8 108,1 80,0 73,471,8
Průměrná obsazenost (%)99,4 % 99,0 % 99,1 % 98,6 % 96,4 %
FINANČNÍ UKAZATELE20242023202220212020
Hrubé provozní výnosy
(mil. Kč)297243188170148
Čistý zisk (mil. Kč)1191075115868
Celková aktiva (mil. Kč)4 614 4 577 3 187 2 9532 751
Vlastní kapitál (mil. Kč)1 251 1 126 1 008 931775
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“
5
Čestné prohlášení managementu
k výroční zprávě
Konsolidovaná výroční zpráva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. dle našeho nejlepšího vědomí podává věrný a
poctivý obraz o její podnikatelské činnosti, finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2024 a o vyhlídkách
budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v zamlčeny žádné
skutečnosti, které by měly dopad na význam konsolidované výroční zprávy.
Členové Představenstva a dozorčí rady nebyli odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli soudně zbaveni způsobilosti
k výkonu funkce člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů jiné společnosti nebo funkce ve vedení nebo
provádění činnosti jiné společnosti. Proti členům managementu nebylo a není ze strany statutárních nebo regulatorních
orgánů vedeno úřední veřejné obvinění nebo sankce. V posledních pěti letech nebyli členové managementu spojeni s
konkurzním řízením, správou nebo likvidací jiných společností.
Členové Představenstva a dozorčí rady prohlašují, že neexistuje střet zájmů v souvislosti s činnostmi ve skupině
společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. ani vně této skupiny.
V Praze dne 30. dubna 2025
David Hauerland, MBA
Člen představenstva
PhDr. Petr Valenta
Člen představenstva
6
Zpráva představenstva
Vážení akcionáři, obchodní partneři a zaměstnanci,
V roce 2023 jsme mohli pozorovat dozvuky
ekonomických, energetických a politických změn a
výkyvů, které se započaly již v roce 2022. Některé tyto
výzvy se podařilo v roce 2024 stabilizovat, některé
stále rezonovaly s nejistou vyhlídkou na jejich ustálení,
Objevily se také některé nové výzvy, ale také
příležitosti.
Z důvodu přetrvávající situace ve světě (ať již
z hlediska politické nebo ekonomické situace) jsme se
zaměřili na aktivní řešení všech s tím přicházejících
výzev, aby bylo možné nadále rozvíjet a zkvalitňovat
naše investiční portfolio.
Trh v oblasti retail par zažil v roce 2024 po letech
stagnace významný růst, jak v oblasti cen, tak v oblasti
nových projektů ve výstavbě, který je mimo jiné
odrazem neklesajícího zájmu spotřebitelů o služby
tohoto typu. To potvrzuje naši dlouhodobou strategii
držby retail parků a průběžné optimalizace jejich
celkového provozu. Proto se budeme nadále snažit
o vysokou míru obsazenosti, kterou disponujeme již
dlouhodobě, a kvalitní skladu nájemních jednotek, aby
přinášely vyvážený mix všech služeb a reflektovaly
aktuální spotřebitelské trendy.
Rok 2024 se také nesl v duchu zvyšování provozní
efektivity a prohlubování stability.
Klíčovou výhodou našich retailových parků zůstává,
mimo již zmíněnou rozmanitost obchodů a služeb, také
rostoucí poptávka spotřebitelů po cenově dostupných
nákupních možnostech a výhodná pozice retail parků,
které jsou umístěny v lokalitách s omezenými
nákupními možnostmi či v zavedených obchodních
zónách. Venkovní uspořádání našich parků nám
poskytuje další výhody, což nám pomáhá dosahovat
efektivity provozu.
V současné době je pro FIDUROCK klíčové kladení
zvýšeného důrazu na ESG aspekty (environmentální,
sociální a správní hlediska) a práce na formulaci
komplexní strategie pro nadcházející období. Jako
součást této strategie jsme se rozhodli investovat do
fotovoltaických elektráren, které již jsou instalony na
střechy našich retail parků. Tato iniciativa nám umožní
nejen snížit ekologickou stopu, ale také vytvořit
udržitelnější a energeticky efektivnější provoz našich
retailových parků. Cílem je postupně instalovat
fotovoltaické panely v rámci celého našeho portfolia.
V současné době jsme po několika letech náročných
ekonomických podmínek svědky postupné stabilizace
prostředí a příznivých prognóz do budoucnosti. Tento
vývoj nás povzbuzuje a umocňuje naši důvěru
v dlouhodobou udržitelnost našeho podniní. S mto
pozitivním výhledem se budeme nadále soustředit na
optimalizaci provozu a udržení vysoké obsazenosti
našich parků. Naše strategie nadále zahrnuje
dlouhodobé držení aktiv a maximalizaci hodnoty
našeho portfolia.
7
V roce 2025 budeme pokračovat v zaměření na i
klíčové oblasti: stabilizaci čistého provozního zisku
(NOI) našeho portfolia, zvyšování vážené průměrné
doby trvání nájemních smluv (WAULT), jež je v rámci
řízení retailového portfolia kritickým ukazatelem, jelikož
delší trvání smluv poskytuje větší stabilitu
a předvídatelnost našich příjmů a rozšová
stávajícího portfolia.
Vývoj hlavních ukazatelů během roku 2024
FIDUROCK Nemovitosti a.s. v České republice a na
Slovensku prostřednictvím svých dceřiných
společností provozuje již 11 retail parků na 111 tis. m
2
pronajímatelné plochy. V portfoliu společnosti včetně
development projektů je celkem 13 projektů (v celkové
konsolidované hodnotě aktiv ve výši 4,6 miliardy Kč),
které v roce 2024 generovaly čistý konsolidovaný zisk
ve výši 119 mil. Kč.
Vývoj portfolia retail parků za rok 2024
V roce 2024 jsme se soustředili na rozvoj držených
retail parků, již z hlediska rozšiřování či úpravy
stávajících prostor a zefektivnění jejich správy.
Současně s tím pokračovala stavební činnost zahájená
již v předchozích letech a v neposlední řadě docházelo
k přípravě dalších projektů, které by měly zvyšovat
celkovou hodnotu portfolia skupiny. Mezi klíčové
události tohoto období patří:
- RP Piešťany – zahájení stavebních prací
- RP Levice dokončení výstavby první fáze projektu
- RP Levice ření stavebního povolení pro
druhou fázi projektu
- RP Trnava IIB – přípravy na roíření projektu
- Instalace a zprovozně fotovoltaiky v RP Staré
Město a RP Tábor
Cíle na rok 2025
V 2025 se budeme primárně soustředit na zkvalitnění
stávajících retail parků, včetně dokončení instalace
fotovoltaiky. Zároveň budeme pracovat na finalizace
developmentu projektu RP Piešťany a projektu RP
Levice, včetně daích menších development projektů.
V roce 2025 by mělo být portfolio rozšířeno také
nákupem nových retail parků, které vhodně doplní
a rozšíří aktuální skladbu retail parků ve skupině.
Jak již bylo zmíněno, aktuálně připravujeme
a dokončujeme projekt instalace solárních elektráren
na české části portfolia. U slovenských retail parků se
zatím jedná o počáteční analýzu situace trhu
a možností výstavby. V dohledné době přistoupíme
k výstavbě solárních elektráren i na této části portfolia.
Nad rámec výše uvedeného nadále pracujeme na
zvýšení efektivity, udržitelnosti a implementaci
moderních trendů.
Na závěr mi opět dovolte poděkovat všem našim
partnerům za vynikající spolupráci a důvěru. Nadále
jsme odhodláni poskytovat našim zákazníkům vysoce
kvalitní maloobchodní služby a věříme, že se nám bude
nadále dařit rozšiřovat naše portfolio o další projekty.
V Praze dne 30. dubna 2025
8
Základní informace o společnosti
Obecné údaje o společnosti
Obchodní firma:
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále také jen „Společnost“) byla založena 14. listopadu 2015 jako FIDUROCK
Tábor, a.s. zápisem do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 21110. Dne 16. dubna 2018
došlo ke změně jména Společnosti na FIDUROCK Nemovitosti a.s. Společnost je založena na dobu neurčitou.
Země registrace:
Česká republika
Domicil:
Česká republika
Sídlo Společnosti:
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1
Právní forma společnosti:
Akciová společnost
IČO: 045 64 111
LEI: 315700GZJC0X5GELP252
Kontakt:
Internet: www.fidurock.com
E-mail: info@fidurock.com
Telefon: +420 601 337 717
Použitelné právní předpisy:
Společnost se řídí zejména příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský
zákoník“) a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jako „zákon o obchodních
korporacích“).
Předmět podnikání:
Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Předmět podnikání Společnosti je vykonáván v souladu s českým právním řádem podle zákona č. 90/2012 Sb.,
o obchodních korporacích.
Hlavní místo podnikání:
Česko a Slovensko
Mateřská společnost:
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem Laarderhoogtweg 25, 1101EB Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 64504204.
Ultimátní mateřská společnost:
Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Laarderhoogtweg 25, 1101EB Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282.
Změna v názvu vykazující účetní jednotky:
Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.
Výroční zpráva sestavena za období:
1. ledna 202431. prosince 2024
Měna vykazování:
CZK
9
Vlastnická struktura
K 31.12.2024 byla struktura skupiny tvořena následovně:
Společnost je ve shora popsané skupině v pozici holdingové společnosti, která přímo vlastní a ovládá jednotlivé
projektové (SPV) společnosti vlastnící konkrétní realitní projekty. Společnost sama nevykonává žádnou hospodářskou
činnost. Takto popsaná skupina (dále jen „Skupina“) je předmětem konsolidace hospodářských výsledků.
10
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. v rámci Skupiny kryje schválený úvěrový rámec od UniCredit za účelem financování
budoucích akvizic.
Ostatní společnosti v rámci skupiny FIDUROCK, které jsou k 31.12.2024 dceřinými společnostmi společnosti
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., a které jsou sesterskými společnostmi Společnosti se zabývají zejména
vlastnictvím a pronájmem rezidenčních nemovitostí a dalšími aktivitami. Jedná se o následující společnosti (seřazeno
abecedně):
- COOL Living s.r.o. společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí
2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 079 81 767
- FIDUROCK Brno, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské
náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 044 88 041;
- Fidurock Construction Brno s.r.o., společnost založená a existující dle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215;
- Fidurock Construction Praha s.r.o., společnost založená a existující dle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 081 08 129;
- FIDUROCK Core Assets a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 074 36 530;
- FIDUROCK Fund Administration s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 053 51 561;
- FIDUROCK Investments a.s., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 107 98 749;
- FIDUROCK Projekt 19, s.r.o., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 080 90 521;
- FIDUROCK Projekt 24, s.r.o., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215
- FIDUROCK Projekt 25, s.r.o., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 80 979
- Fidurock Participations (Czech Republic & Poland) B.V., společnost založená a existující dle práva
Nizozemska, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 677 684 82;
- FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. (dříve FIDUROCK Hypermarket s.r.o.), společnost založená a existující
dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha1, IČ:05713757
- Fidurock Project Financing a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 087 422 78;
- Fidurock Services s.r.o. společnost založená a existujídle práva České republiky, se sídlem Václavské
náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 069 558 43
Společnost jako holding nevykonává žádnou aktivní činnost. Společnost je financovaná především prostřednictvím
vkladů do kapitálových fondů od své mateřské společnosti FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (jejich výše
k 31.12.2024 činila 484,67 mil. Kč) a emitovanými dluhopisy v nominální výši 700 mil Kč. Společnost dále tyto prostředky
poskytuje jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu, že nevykonává žádnou jinou činnost,
její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností jednotlivých společností.
Společnost nad rámec standardních mechanismů práva obchodních korporací nepřijala žádná zvláštní opatření, jejichž
účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad Společností.
11
Výkaz o řízení a správě společnosti
Orgány společnosti
1
Valná hromada
Valná hromada je nejvyšším orgánem společnosti. -li společnost jediného akcionáře, nekoná se valná hromada a její
působnost v rozsahu stanoveném dále vykonává tento akcionář. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou
osobně nebo prostřednictvím zástupce přítomni všichni akcionáři.
Do působnosti valné hromady náleží zejména:
- rozhodování o změně stanov
- rozhodování o změně výše základního kapilu a o pověření představenstva ke zvýšení základho kapitálu
- rozhodování o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení
emisního kursu
- volba a odvolání členů představenstva
- volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami
- schlení řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrky, popř. i mezitímní účetní závěrky
- rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů nebo o úhradě ztráty
- schlení převodu, pachtu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou
změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti
- rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy zahrnují do působnosti valné hromady
- udělování pokynů představenstvu a schvalování zásad činnosti představenstva
Představenstvo
Představenstvo je statutárním orgánem společnosti.
Představenstvo vykonává následující činnosti:
- zabezpečuje obchodní vedení společnosti včetně zajištění řádného vedení účetnict
- předkládá valné hromadě ke schválení řádnou, mimádnou, konsolidovanou, případně mezimní účetní
závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty
- rozhoduje o všech záležitostech společnosti, které nejsou zákonem nebo těmito stanovami vyhrazeny jiným
orgánům společnosti
- zajišťuje provozní záležitosti společnosti, svolává valnou hromadu, vykonává její usnesení
- rozhoduje o udělení nebo odvolá prokury, rozhoduje o vydání nových akcií
Představenstvo má 2 členy, kteří jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Každý člen představenstva zastupuje
společnost samostatně ve všech záležitostech. Funkční období je 5 let s možnos opětovné volby.
1
Kapitola obsahuje Informace dle § 118 odst. 4 písm. b), c), e) aj) ZPKT
12
Členové představenstva k 31.12.2024
Jméno: David Hauerland, MBA
Funkce: člen edstavenstva
Den vzniku členství: 14.11.2015
Datum narození: 15.9.1986
Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025
Název společností, kde pan Hauerland majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,
představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2024, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
SpolečnostŘídící funkce
beyvak s.r.o. jednatel
DEVROCK a.s. člen představenstva
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.jednatel
RP Milevsko s.r.o. jednatel
FDR Holding service s.r.o. jednatel
FDR Financials s.r.o. jednatel
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s. člen představenstva
Fidurock Core Assets a.s. člen představenstva
Fidurock Fund Administration s.r.o. jednatel
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. jednatel
Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction Praha s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 22 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction Brno s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 25 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 27 s.r.o. jednatel
Fidurock Services s.r.o. jednatel
Fidurock Venture Holding s.r.o. jednatel
Fresh Car s.r.o. jednatel
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.jednatel
Projekt Železná studienka s.r.o.jednatel
Retail Park Mladá Boleslav a.s.člen představenstva
Retail Park Prešov s.r.o.jednatel
Retail park Senica s.r.o. jednatel
Retail Park Levice s.r.o. jednatel
Retail Park Severka Liberec s.r.o. jednatel
Retail park Staré Město s.r.o.jednatel
Retail park Tábor s.r.o.jednatel
RP Choceň s.r.o.jednatel
RP Trnava a. s. člen představenstva
Retail park Trutnov s.r.o. jednatel
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. jednatel
VASSET REAL s.r.o. jednatel
VASSET WM s.r.o. jednatel
Fidurock Fidelity a.s. člen představenstva
FIDUROCK Astra s.r.o. jednatel
COOL Living s.r.o. jednatel
FIDUROCK Solaris a.s člen představenstva
Fidurock Residential a.s člen představenstva
FIDUROCK Chrpa a.s. člen představenstva
FIDUROCK Investments a.s. člen představenstva
13
Jméno: PhDr. Petr Valenta
Funkce: člen edstavenstva
Zvolen: 16.4.2018
Datum narození: 31.5.1966
Funkční období: 17.4.2023 16.4.2028
Název společností, kde má pan Valenta majetkovou účast, nebo půso jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva
nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2024, j jsou z pohledu Společnosti význam:
SpolečnostŘídící funkce
beyvak s.r.o.
DEVROCK a.s. člen dozorčí rady
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
RP Milevsko s.r.o. jednatel
Fidurock Asset Management B.V.
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s.
FIDUROCK Core Assets a.s. člen představenstva
Fidurock Fund Administration s.r.o.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.
Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
Fidurock Projekt 19 s.r.o.
Fidurock Construction Praha s.r.o.
Fidurock Projekt 22 s.r.o.
Fidurock Projekt 23 s.r.o.
Fidurock Construction Brno s.r.o.
Fidurock Projekt 25 s.r.o.
Fidurock Construction s.r.o.
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
Fidurock Services s.r.o.
Fidurock Venture Holding s.r.o.
Fresh Car s.r.o.
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
Projekt Železná studienka s.r.o.
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Retail Park Prešov s.r.o.
Retail park Senica s.r.o.
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Retail park Staré Město s.r.o.
Retail park Tábor s.r.o.
RP Choceň s.r.o.jednatel
RP Trnava a. s.
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
FIDUROCK Astra s.r.o.jednatel
COOL Living s.r.o.jednatel
FIDUROCK Solaris a.sčlen představenstva
Fidurock Residential a.sčlen představenstva
FIDUROCK Chrpa a.s.člen představenstva
VASSET CAPITAL s.r.o. jednatel
VASSET CZ s.r.o. jednatel
VASSET REAL s.r.o. jednatel
VASSET WM s.r.o.jednatel
FIDUROCK Investments a.s.člen představenstva
14
Management společnosti
Funkci výkonného ředitele vykonává Ondřej Křivanec. Ondřej Křivanec má více než třináct let zkušeností v oblasti
nemovitostí. Zkušenosti získal v JLL v sektoru maloobchodních nemovitostí a CPI PG, kde se podílel na správě,
developmentu a řízení desítek nemovitostí na území ČR a SR o pronajímatelné ploše přesahující 600.000 m
2
.
David Hauerland, člen představenstva se v rámci řízení skupiny specializuje na vyhledávání investičních příležitostí,
jejich akvizice a strategické řízení a rozvoj jednotlivých projektů.
Petr Valenta, člen představenstva, se v rámci skupiny se podílí na řízení provozu Společnosti, vytváření strategie
a jejího dalšího rozvoje.
Pro správu nemovitostí v portfoliu využívá Společnost služeb významných nadnárodních realitních firem, jmenovitě
například Cushman & Wakefield v České republice a Rofox na Slovensku.
Místem výkonu managementu je Praha.
Členové managementu ani dozorčí rady neobdrželi v roce 2024 žádné peněžité a nepeněži příjmy od Společnosti
a osob ovládaných Společností. Principy odměňovaní osob s řídicí pravomocí nejsou určeny, neb k žádnému
takovému odměňovaní nedochází. Rozhodnutí o jakýchkoliv případných odměnách vyplácených mimořádně nebo
jednorázově je v působnosti valné hromady Společnosti.
Dozorčí rada
Na základě stanov akciové společnosti schválených 22.6.2017 je dozorčí rada kontrolním orgánem společnosti, který
dohlíží na výkon působnosti představenstva a na činnost společnosti.
Dozorčí rada je oprávněna:
- nahlížet do všech dokladů a záznamů kajících se činnosti společnosti a kontrolovat, zda jsou účetní zápisy
vedeny řádně a v souladu se skutečností a zda se podnikatelská či jiná činnost společnosti děje v souladu s
právními předpisy a stanovami
- Dozorčí rada přezkoumává řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, popřípadě také mezitímní účetní závěrku
a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá svá vyjádření valné hromadě
Dozorčí rada má 1 člena, který je volen a odvoláván valnou hromadou. Funkční období je 5 let s možností opětovné
volby.
Člen dozorčí rady k 31.12.2024
Jméno: Vladimír Loukota
Funkce: člen dozorčí rady
Zvolen: 15.6.2023
Datum narození: 27.5.1966
Funkční období: 15.6.2023 – 15.6.2028
Název společností, kde pan Loukota majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,
představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2024, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
15
SpolečnostŘídící funkce
beyvak s.r.o. jednatel
Fidurock Brno s.r.o. jednatel
FIDUROCK Core Assets a.s. člen dozorčí rady
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen dozorčí rady
Fidurock Project Financing a.s. člen dozorčí rady
Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 27 s.r.o. jednatel
COOL Living s.r.o. jednatel
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.jednatel
FIDUROCK Investments a.s.člen dozorčí rady
Výbor pro audit
Výbor pro audit je orgán s kontrolní funkcí, který sleduje zejména:
- systém řízení rizik a kontrolní mechanismy Společnosti
- tvorbu účetní závěrky
- nezávislost auditora, postup auditu, vyloučení střetu zájmu, eventuelně schválení jiných neauditorských
služeb
- další skutečnosti, dle § 44a Zákona č. 93/2009 Sb. zákon o auditorech a o změně některých zákonů (zákon
o auditorech)
Výbor pro audit byl ve Společnosti zřízen dne 30. ledna 2019.
Složení výboru pro audit:
- Vladimír Vomáčka – předseda
o Funkční období: 30.1.2025 30.1.2028
- Vojtěch Makovec člen
o Funkční období: 30.1.2025 30.1.2028
- Aleš Rod člen
o Funkční období: 30.1.2025 30.1.2028
Předseda i členové výboru pro audit byli v roce 2019 na základě rozhodnutí valné hromady Společnosti zvoleni do
funkce pro funkční období 30.1.2019 - 30.1.2022. Doba výkonu funkce předsedy i členů výboru pro audit činí 3 roky
od zvolení. V roce 2022 a 2025 bylo funkčobdobí stávajícího předsedy i člevýboru pro audit prodlouženo o další
3 roky.
Zásady a postupy vnitřní kontroly ve vztahu k procesu účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Czech Republic, s.r.o. (dále jen
„ASB CR“), která je profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. Souběžně
skupina využívá k zabezpečení denního provozu svých dceřiných společností služeb Cushman & Wakefield (dále jen
„C&W”), renomovanou společnost zabývající se property managementem.
Při sestavovaní konsolidované účetní závěrky, která je připravená podle IFRS standardů, účetní společnost ASB CR
vychází z jednotlivých účetních závěrek společností konsolidačního celku, které jsou sestaveny v souladu s českými
účetními standardy. Na přípravě konsolidace se za ASB CR podílí zkušený profesionál v oblasti účetnictví, držitel
mezinárodně uznávané FCCA kvalifikace.
16
Uplatňované účetní politiky vycházejí z platných účetních předpisů a jsou doplněny skupinovými směrnicemi
a metodickými pokyny. Pravidla pro konsolidaci jsou definována v Konsolidačních pravidlech.
Celé účetnictví je vedeno odděleně od přímého vlivu a zásahu managementu Skupiny do účetních knih, s dodržováním
principu oddělených pravomocí. Tím je vyloučena možnost zkreslení poctivosti a pravdivosti účetních výkazů. Při
zpracovávaní je respektován tok dokladů. Přijaté doklady provozního charakteru dceřiných společností jsou
schvalovány property managerem / Skupinou. Podklady k zaúčtování provozních výnosů jsou dodány property
managerem. Interní doklady jsou připraveny a účtovány ASB CR v souladu s aktlplatnou účetní legislativou.
Úhrady závazků jsou realizovány v spolupráci s ASB CR, kdy ASB CR připraví platební příkaz na základě zaúčtovaných
podkladů a platba je následně autorizována oprávněnými osobami na straně Skupiny. Tím je zabezpečeno, že nemůže
dojít k žádné úhradě závazku, o kterém by nebyla vedena účetní evidence.
Přístup do účetního systému je umožněn jenom úzkému okruhu zaměstnanců ASB CR, kteří se podílejí na zpracovaní
účetnictví dceřiných společností. Účetní systém ASB CR je dostatečně zabezpečen, včetně logování jednotlivých
vstupů uživatelů a identifikace uživatele, který provedl, popřípadě pozměnil účetní zápisy.
Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení u ASB CR, který využívá systém víceúrovňové kontroly.
Správnost je také kontrolována vedením Skupiny, které ASB CR pravidelně předkládá kvartální reporting, nebo jiné
účetní informace na vyžádání Skupiny. Účetní reporty jsou pak revidovány na úrovni Skupiny, kde dochází k další
analýze vykázaných výsledků a analýze odchylek proti očekávaní a minulému období. Součástí výstupů od ASB CR
pro Skupinu jsou i různé podpůrné rekonciliace, včetně rozvahových účtů. Konsolidovaná účetní závěrka, sestavována
2x ročně, je pak předmětem auditu (v případě roční závěrky).
Skupina rovněž vytvořila v rámci svých struktur Výbor pro audit, kteří je oprávněn ověřovat vnitřní kontrolní mechanismy,
včetně postupů sestavování účetních závěrek.
Kodex řízení a správy společnosti
Společnost povinně nepřijala Kodex správy a řízení společností ČR (2019), jež připravily Czech Institute of Directors
a společnost Deloitte
2
. Nicméně, správa a řízení společnosti je organizována v souladu se zásadami stanovenými
v tomto dokumentu, jak jsou definovány ve stanovách Společnosti. Správa a řízení společností je plně v souladu
s platnými právními předpisy.
Výše uvedený Kodex nebyl dobrovolně přijat, jelikož kromě jednoduché akcionářské struktury Společnost považuje
stávající politiku řízení Společnosti za adekvátní a funkční.
Společnost zároveň nepoužívá postupy řízení a správy společnosti nad rámec Zákona o podnikání na kapitálovém trhu.
Informace o vlastním kapitálu
Společnost je holdingovou společností ve Skupině a její cíl je akvizice a držba podílů dceřiných společností a společných
podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.
Základní kapitál Společnosti představuje 300 ks kmenových akcií ve jmenovité hodnotě 6 800,- Kč. Celková výše
základního kapitálu společnosti činí 2 040 000,- . Základní kapitál je plně splacen. Akcie jsou vydány na jméno
v listinné podobě. Hlasovací právo je spojeno s akcií. Na každou akcii o jmenovité hodnotě 6 800, - ipa1 hlas.
Celkový počet hlasů ve Společnosti je 300.
2
https://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/odborne-studie-a-vyzkumy/2019/kodex-spravy-a-rizeni-spolecnosti-cr-201-34812
17
Akcie je převoditelná rubopisem a předáním. K účinnosti převodu vůči Společnosti se vyžaduje oznámení změny osoby
akcionáře Společnosti a předložení akcie společnosti. V případě, že má Společnost více akcionářů, je převoditelnost
akcií omezena předkupním právem.
Jediným akcionářem Společnosti je FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem 1077XX Amsterdam,
Strawinskylaan 937, Nizozemské království.
Společnost nevydala žádné zaměstnanecké akcie.
Veškeré akcie společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. jsou zastaveny ve prospěch držitelů dluhopi z veřejné emise
(ISIN: CZ0003520850 a ISIN CZ0003556441) prostřednictvím agenta pro zajištění J & T BANKA, a.s.
K 31.12.2024 činila hodnota vlastního kapitálu dle konsolidované závěrky Společnosti 1 008 319 tis. Kč:
Položka (tis. Kč)Výše Výše Výše Výše
k 31.12.2024 k 31.12.2023 k 31.12.2022 k 31.12.2021
Základní kapitál2 040 2 040 2 040 2 040
Kapitálové fondy a rezervy502 407 496 249 485 545 459 575
Nerozdělený zisk746 168627 251 520 734 471 213
Vlastní kapitál celkem1 250 615 1 125 810 1 008 319 934 655
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále Zákona
o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář Společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
- na podíl na zisku Společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž
podíl na zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
- na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení Společnosti likvidací
- účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí
týkajících se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu
záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích dále
zejména mohou:
- požádat představenstvo, aby svolalo k projedná jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž
v žádosti uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je ovod
- požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke
každé ze záležitostí navrhne i usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
- požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v ležitostech uvedených v žádosti
Akcionář neručí za dluhy společnosti.
Další práva a povinnosti akcionáře vyplývají především z ustanovení zákona o obchodních korporacích
Dividendová politika – společnost nemá definovanou dividendovou politiku, řídí se příslušnými ustanoveními zákona o
obchodních korporacích.
Nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů
Společnost v období v roce 2024 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.
Vlastnictví akcií či opcí ve vlastnictví osob s řídící pravomocí Společnosti
Osoby s řídící pravomocí Společnosti nevlastní žádné akcie Společnosti či opce nebo srovnatelné investiční nástroje,
jejichž hodnota se vztahuje k akciím Společnosti.
18
Informace o emitovaných dluhopisech
Společnost vydala dne 29. prosince 2023 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 700 mil. splatné v roce 2028
za účelem refinancování stávajících dluhů (stávající emise dluhopi ve výši 450 mil. a úvěr od J&T BANKA, a.s.
ve výši 250 mil. Kč) a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování kapacit a/nebo
zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na
Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Základní charakteristika dluhopisů:
Charakteristika Popis
Forma Zaknihovaný cenný papír
Status dluhůPřímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy Společnosti
ISIN CZ0003556441
LEI 315700GZJC0X5GELP252
Jmenovitá hodnota dluhopisu10.000, -
Počet70.000 kusů
Celková hodnota emise700.000.000 Kč,
Datum emise 29.12.2023 (vydáno 70 000 ks)
Splatnost emise 29.12.2028
Emisní kurz100% nominální hodnoty všech dluhopisů
VýnosPevná úroková sazba ve výši 8,60 % p.a.
Výplata úrokuÚrok je vyplácen pololetně zpětně, vždy k 29.6. a 29.12. příslušného roku
ZajištěníZástavní právo první v pořadí k veškerým akciím Společnosti
Práva a povinnosti spojené s dluhopisy
Práva a povinnosti vyplývající z Dluhopisů podrobně upravují Emisní podmínky Dluhopisů ve schváleném prospektu
dluhopisu.
S Dluhopisy je spojeno zejména právo na výplatu jmenovité hodnoty ke Dni konečné splatnosti dluhopisů a právo na
výnos vyplácený ke Dnům výplaty úroků. Společnost (Emitent) je oprávněna, dle svého uvážení a za podmínek
stanovených Emisními podmínkami, Dluhopisy předčasně splatit.
Vlastníci Dluhopisů nemají, vyjma Podstatných případů porušení povinností a vyjma případu, kdy dojde ke změně
v ovdání Společnosti (Emitenta), jak je blíže specifikováno v rámci Emisch podmínek, právo žádat předčasné
splacení Dluhopisů.
S Dluhopisy je také spojeno právo účastnit se a hlasovat na schůzích Vlastníků Dluhopisů v případech, kdy je taková
schůze svolána v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, respektive v souladu
s Emismi podmínkami. Vlastníc Dluhopisů mají právo vyjádřit se na příslušné schůzi ke Změnám sadní povahy.
Dluhopisy zakládají přímé, obecné, nepodmíněné, nepodřízené a zajištěné dluhy Společnosti (Emitenta), které jsou
a budou co do pořadí svého splnění rovnocenné (pari passu) jak mezi sebou navzájem, tak i vůči všem dalším
současným i budoucím nepodřízeným dluhům Emitenta, s výjimkou těch dluhů Emitenta, u nichž stanoví jinak kogentní
ustanovení právních předpisů.
S Dluhopisy nejsou spojena žádná předkupní ani výměnná práva a Dluhopisy nejsou zajištěny ručením.
19
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje
Společnost, ani její dceřiné společnosti v roce 2024 nevyvíjely žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních
vztazích, Klimatické záležitosti
Obecně lze říci, že retail parky se stále více zaměřují na udržitelnost, která přináší ekologické i ekonomické výhody.
Zavádějí zelená dopravní opatření, jako jsou cyklostojany a nabíjecí stanice pro elektromobily, a zlepšují biodiverzitu
výsadbou zeleně či realizací zelených střech. Rostoucí hrozba klimatických změn vede k investicím do obnovitelných
zdrojů energie, jako jsou fotovoltaické elektrárny. Zároveň se retail parky soustředí na lepší pracovní podmínky
a podporu inkluze. Cílem těchto kroků je nejen snížedopadu na životní prostředí, ale i udržitelný rozvoj komunit.
Skupina FIDUROCK se aktivně zapojuje do ochrany životního prostředí prostřednictvím několika klíčových iniciativ.
Jednotlivé dceřiné společnosti se zaměřují na výstavbu energeticky úsporných budov, přičemž provozované retail parky
mají energetické štítky v rozmezí A-C. U developerských projektů budoucích retail parků společnost cílí na získání
energetických štítků A nebo B.
V rámci těchto projektů je kladen důraz na dostatek zeleně, včetně realizace zelených střech. Společnost také průběžně
umisťuje nabíjecí stanice pro elektromobily v celém portfoliu, přičemž klíčovým partnerem v oblasti elektromobility
v České republice je společnost Innogy, která od roku 2021 provozuje nabíjecí stanici v RP Tábor a během 2023 pokryla
zbytek české části portfolia.
FIDUROCK dále aktivně pracuje na využití střech svých objektů k umístění fotovoltaických elektráren. První realizace
proběhla přes společnost Fidurock Solaris v RP Tábor a RP Staré Město. Fotovoltaiky na ostatních retail parcích jsou
ve fázi přípravy či dokončení, přičemž v roce 2025 by mělo dojít k jejich zprovoznění na všech objektech v České
republice. Situace na Slovensku je monitorona a v blízké době by mělo dojít k zahájení přípravných prací pro budoucí
výstavbu fotovoltaiky.
Společnost ani její dceřiné společnosti nemají žádné zaměstnance a tím pádem nelze informovat o otázkách inkluze,
rozmanitosti, zajištění rovnosti či boje proti rasismu. Společnost neuplatňuje politiku zabývající se změnou klimatu.
Společnost nemá stanoveny žádné enviromentální cíle. Společnost nemá žádný obrat plynoucí z produktů nebo služeb
souvisejících s hospodářskými činnostmi, které se kvalifikují jako environmentálně udržitelné. Podíl kapitálových výdajů
a podíl provozních výdajů týkající se aktiv nebo procesů souvisejících s hospodářskými činnostmi, které se kvalifikují
jako environmentálně udržitelné je nulový.
3
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
Společnost nemá organizační složku v zahraničí.
Významná soudní řízení
Neexistují a v průběhu roku 2024 neexistovala žádná významná soudní, státní či rozhodčí řízení proti Společnosti ani
společnostem ve skupině.
Významné smlouvy
Za rok 2024 nebyly kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání Společnosti uzavřeny žádné významné
smlouvy, které by mohly vést ke vzniku závazku nebo nároku kteréhokoli člena skupiny, který by byl podstatný pro
schopnost Společnosti plnit závazky k vlastníkům dluhopisů, a to za poslední účetní období.
3
Kvalifikováno v souladu dle čl. 8 odst. 1 a 2 nařízení (EU) 2020/852
20
K 31.12.2024 neexistují žádné pracovní ani jiné smlouvy členů správních, řídících a dozorčích orgánů.
Odměny účtované auditory
Za rok 2024 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální a
konsolidované účetní závěrky následující odměny:
V tis. Kč bez DPHOdměny účtované Společnosti (Emitent) Odměny účtované ostatním společnostem ve Skupině
Rok 2024202320242023
Povinný audit5505452 5752 510
Ostatní auditorská činnost 0 00 0
vyžadovaná zákonem
Ostatní neauditorské služby –0 450 0
ověření ukazatele LTV
Celkem 5505902 5752 510
Auditor neposkytl žádné jiné slby mimo služby na audit roční individuála konsolidované účetní závěrky Společnosti
za rok 2024.
21
Portfolio společnosti
Geografická působnost společnosti
Společnost se specializuje na development, akvizici a provoz retail parků v České a Slovenské republice, v jejím
portfoliu se k 31.12.2024 nacházelo jedenáct retail parků v provozu (z toho u dvou probíhá development rozšíření
stávajícího retail parku) a další dva retail parkové projekty ve fázi developmentu (přičemž v retail parku Levice je již
v provozu Etapa 1). Každá nemovitost je vlastněna jednou projektovou společností (SPV), kterou ze 100 % vlastní
Společnost. Společnost se zaměřuje zejména na menší sta, případně střediska na okraji větších měst. Pečlivá volba
lokality, precizní asset a property management společně s dobrým stavem retail parků společně zaručují vysokou
obsazenost retail parků, která se v dlouhodobém horizontu blíží k 100 %.
Aktuální portfolio společnosti k 31.12.2024:
Popis trhů, na kterých společnost působí
Česká republika
Česká ekonomika se postupně zotavuje z dlouhodobé stagnace, přičemž soukromá spotřeba je hnací silou oživení.
Zatímco výdaje domácností se budou pravděpodobně v příštích čtvrtletích zvyšovat, jejich celkový efekt může být
tlumen vysokou úrovní importu a klesajícími zásoby. V důsledku toho se předpokládá, že st reálného HDP zůstane
i nadále mírný, přičemž silnější růst se očekává v sledujícím roce. Míra inflace by měla zůstat výrazně pod úrovní
pozorovanou v letech 2022-2023, i když projekce pro tento rok byly mírně revidovány směrem nahoru v důsledku
krátkého přerušení dezinflačního trendu.
Český maloobchodní trh v roce 2024 expandoval díky výraznému růstu výstavby maloobchodních parků, které tvořily
rekordní podíl dokončených maloobchodních ploch. Nájemné v hlavních ulicích a nákupních centrech zůstalo stabilní,
zatímco nájemné v maloobchodních parcích zaznamenalo mírný růst v důsledku rostoucí poptávky.
22
V České republice činil celkový objem investic v roce 2024 přibližně 1,7 miliardy EUR, což představuje meziroční nárůst
o 46 %. Čeští investoři jsou i nadále nejaktivnějšími kupujícími, kteří odpovídají za více než 91 % celkového objemu
investic. Nejdominantnějším sektorem byl po celý rok 2024 maloobchod (45 %).
4
Retail-Maloobchodní prodej
V roce 2024 dominoval maloobchodní sektor s celkem devatenácti transakcemi a představoval 45 % objemu investic.
Celkem bylo investováno 745 milionů EUR (nárůst o 45 % oproti roku 2023). Mezi nejvýznamnější transakce, které
proběhly v roce 2024 lze zařadit prodej portfolia Nova Real Estate, které odkoupila Českomoravská nemovitostní nebo
Centrum Černý Most (25% podíl), jehož nákup proběhl v kooperaci společností Upvest a RSJ Investments.
5
Slovensko
Evropská centrální banka snížila hlavní úrokovou sazbu za poslední rok o 135 bazických bodů na 3,15 %, protože
inflace v eurozóně se stabilizovala poblíž 2% cíle. Naproti tomu inflace na Slovensku zůstala pro rok 2024 na průměrné
úrovni 2,8 %, přičemž pro rok 2025 se předpokládá inflace na úrovni 4,1 %. V roce 2024 byl také představen
konsolidační balíček, který přinesl zvýšení DPH na 23 %. Následující rok odhalí, jaký dopad na maloobchodní prodeje
bude tato změna mít.
6
Objem investic na Slovensku byl v roce 2024 diverzifikován a činil přibližně 400 milionů eur, což představuje meziroční
pokles o 44 %. Nicmé druhá polovina roku přinesla pozitiv signály vzhledem k budoucímu vývoji.
7
Jedním
z pozitivních signálů je zvyšujíse zájem o retail parky a rostoucí maloobchodní prodeje, které zaznamenaly meziroční
nárůst o 4,5 %, což je nejsilnější výkon od roku 2013.
8
Retail-Maloobchodní prodej
Rostoucí význam a zvýšená výkonnost maloobchodních parků vedly ke snížení jejich prime yield v roce 2024 na 6,75 %
ve 4. čtvrtletí. Kromě toho se v průběhu roku očekává nárůst prime rent. Rok 2024 byl také rokem vstupu nových
zahraničních retailových jednotek (např. Ochnik, Hebe, Aida nebo EL&N).
Retail parky pokračovaly v očekávaném růstu. Ve 4. čtvrtletí byly dokončeny čtyři nové retailové parky o celkové rozloze
21 170 m
2
, z nichž největšími byly City Park Trenčín (8 500 m
2
) a OC Klokan Banská Bystrica (7 300 m
2
). V průběhu
roku 2024 přibylo 53 500 m
2
maloobchodních ploch v 10 retailových parcích a 2 obchodních centrech. Kromě toho byla
zahájena výstavba několika nových projektů, které připravují půdu pro více než 65 000 m
2
maloobchodních parků,
jejichž výstavba se očekává v roce 2025.
9
4
Czech Republic Marketbeats - Q4 2024: Gradual Recovery and Persistent Challenges, Cushman & Wakefield
5
Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield
6
Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield
7
CEE Real Estate Investment Market in 2024, Cushman & Wakefield
8
Slovak retail trade sees strong growth in 2024, achieves record December performance, CIJ EUROPE
9
Real Capital Analytics, Cushman & Wakefield
23
Portfolio společnosti
Provozované retail parky
Retail Park Severka Liberec
Retail Park Severka v Liberci spadá do portfolia FIDUROCK od května 2016. Jedná se o prověřený nákupní park v silné
obchodní zóně severní části Liberce. Park o velikosti téměř 14 000 m² je obsazen stabilními nájemci, jako jsou Jysk,
Penny, TEDi, Breno, Mountfield, ProSpánek a další. Součástí retail parku je také moderní showroom ojetých vozů
AAA Auto. V roce 2025 bude zahájen provoz roířených venkovních prostor pro AAA Auto o výměře cca 2 000 m
2
.
Provozovatel Retail park Severka Liberec s.r.o.
Lokace Sousedská, Liberec
Rok akvizice 2016
Rok stavby 2008
Plocha k projmu 13,9 tis
Hodnota nemovitosti 594 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
24
Retail park Tábor
Retail park Tábor o velikosti bezmála 10 000 m² byl do komerčního portfolia FIDUROCK zařazen jako první, a to již v roce
2015. Je situován v silné obchodní zóně s jediným hobby marketem v regionu. Park prošel v letech 2019 a 2020 kompletní
rekonstrukcí jejímž výsledkem je mimo jiné nové uspořádání jednotek, mezi nimž lze najít kompaktní hypermarket Albert,
prodejnu Sportisimo, DATART, ProSpánek, či restauraci. V roce 2021 zde otevřela svou prodejnu společnost ACTION.
Projekt také disponuje nabíjecí stanicí pro elektromobily a na střeše retail parku jsou usny sorní panely.
Provozovatel Retail park Tábor s.r.o.
Lokace Soběslavská, Tábor
Rok akvizice 2015
Rok stavby 2005
Plocha k projmu 9,6 tis
Hodnota nemovitosti 334 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
25
Retail Park Senica
Retail park Senica byl v lednu 2018 oficiál zařazen do portfolia FIDUROCK. Jedná se retail park o rozloze téměř
2 500 , který se nachází ímo v zavede obchod vedle hypermarketu Kaufland a Family Centra. Mezi hlavní
nájemce patří CCC, TEDi, Super Zoo, Orion, kte dopují daí nájemci.
Provozovatel Retail park Senica s.r.o.
Lokace Obchodná, Senica
Rok akvizice 2018
Rok stavby 2017/2020
Plocha k projmu 2,3 tis
Hodnota nemovitosti 91 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
26
Obchodní dům Saratov
Lokální obchodní dům SARATOV v Bratislavě na Slovensku patří do portfolia FIDUROCK od května 2018, a v roce
2020 prošlo stavba částečnou rekonstrukcí. Jedná se o menší dvoupodlažní obchodní centrum na hlavní komunikaci
městské části Dúbravka, které lidé využívají převážně ke každodenním nákupům. Hlavními nájemci jsou Billa, dm
drogerie, Pepco, Kik, pobočka Slovenské spořitelny. Dále zde zákazníci naleznou restauraci, 2 kavárny, obchody s
módou, lékárnu, optiku a řadu dalších obchodů a služeb. Obchodní dům disponuje vlastním parkovištěm s kapacitou
90 míst a zároveň je dobře dostupný městskou hromadnou dopravou.
Provozovatel SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Lokace Saratovská, Bratislava
Rok akvizice 2018
Rok stavby 2004
Plocha k projmu 8 tis
Hodnota nemovitosti 349 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 93 %
27
Retail Park Mladá Boleslav
V červnu 2019 byla úspěšně dokončena akvizice nového retail parku o velikosti téměř 13 000 m² v Mladé Boleslavi,
který se nachází v již zaběhlé a velice silné obchodní zóně, přímo vedle obchodního centra Olympia. Mezi klíčové
nájemce Retail Parku Mladá Boleslav patří Asko nábytek zabírající plochu přes 5 000 m
2
, Decathlon prodejna se
sportovními potřebami, Jysk – řetězec s vybavením pro domácnost, Mountfield a další.
Provozovatel Retail Park Mla Boleslav a.s.
Lokace Jičínská, Mladá Boleslav
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2008
Plocha k projmu 12,8 tis
Hodnota nemovitosti 397 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
28
Retail Park Trnava
Úspěšná akvizice zaběhlého retail parku Trnava o rozloze 8 300 m² s expanzním pozemkem proběhla v červnu roku
2019. Obchodní komplex má díky svému začlenění do velké a hlavní obchodní zóny na městském obchvatu Trnavy
výbornou dopravní dostupnost autem i veřejnou dopravou z centra Trnavy. Parkování s dostatkem prostoru je přímo
před obchodními jednotkami. Hlavními nájemci jsou C&A, Planeo Elektro, Sportisimo, WELL, KiK a další.
V první polovině roku 2022 byla zahájena výstavba II. Etapy, která byla v první polovině roku 2023 dokončena.
Přístavba navýšila plochu k pronájmu o téměř 4 tis. m² a je pronajata nájemcům Billa, Gate, TEDi, lékárna a několika
dalším.
Provozovatel RP Trnava a.s.
Lokace Nová, Trnava
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2014/2022
Plocha k projmu 12 tis
Hodnota nemovitosti 435 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
29
OC Solivaria Prešov
Již zavedené Obchodní centrum Solivaria se zařadilo do retailového portfolia FIDUROCK v listopadu 2019. Jeho
strategická poloha v centru Prešova, na významné křižovatce v blízkosti železniční stanice a největší nákupní části ve
městě, jej řadí mezi nejvýznamnější obchodní centra svého druhu ve městě. Zároveň, díky své pronajímatelné ploše
téměř 11,8 tis. , na které nabí svým zákazníkům 21 obchodních jednotek, paí mezi obchodní centra s největší
různorodostí obchodů. Hlavními nájemci jsou CCC, Mountfield, Planeo, Fresh, Pepco, Kik a TEDi. Kromě těchto
obchodů nabízí retail park také možnost využití nabíječek na elektromobily, či čerpací stanici Oliva. V roce 2021 byla
nabídka obchodů rozšířena o samostatně stojící jednotku společnosti FarmFoods
Provozovatel Retail park Prešov s.r.o.
Lokace Východná, Prešov
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2017
Plocha k projmu 12 tis m²
Hodnota nemovitosti 427 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
30
Retail park Staré Město
Pozemek s územním rozhodnutím ve Starém Městě u Uherského Hradiště koupil FIDUROCK v září 2018. Na pozemku
proběhla výstavba projektu ve tvaru písmene „L“ a velikosti 4 007 m², který rozšířil velmi dobře dostupnou lokalitu
s rozstajíse obchodní zónou na pomezí Starého sta a Uherského Hradiště o osm obchodních jednotek. Již ed
koupí byli dojednáni někteří nájemci a podepsány s nimi dlouhodobé nájemní smlouvy. Mezi hlavní nájemce projektu
patří Mountfield, Dr. Max, Sportisimo, Teta drogerie a další.
V první polovině roku 2022 byla úspěšně dokončena přístavba projektu o ploše cca 500 m2, která rozšířila nabídku
obchodů o ProSpánek a Banquet. A v roce 2024 došlo k dokonče instalace a zapoje solárch pane, které
provozuje společnost FIDUROCK Solaris a.s.
Provozovatel Retail park Staré město s.r.o.
Lokace Východní, Staré Město
Rok stavby 2020, 2022
Plocha k pronájmu 4,6 tis
Hodnota nemovitosti 211 mil.
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
31
Retail park Choceň
Retail Park Choceň ve východních Čechách byl v prvním pololetí 2021 plnohodnotně zařazen do portfolia Fidurock, a to
po vykoupení společníka projektu, který zajišťoval jeho výstavbu. Retail park o velikosti 5 tis. m² byl dokončen v Q4 2020.
Hlavním nájemcem je Penny Market, který zabírá plochu o 1 180 m², mezi další nájemce patří Pepco, ROSSMANN,
Datart, lékárna a další.
Provozovatel RP Choceň s.r.o.
Lokace Pardubická, Choceň
Rozloha pozemku 21tis m²
Rok stavby 2020
Plocha k pronájmu 5 tis.
hodnota. nemovitosti 227 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2024 97 %
32
Retail Park Milevsko
V roce 2022 došlo k dokončení a otevření RP Milevsko, který byl realizován společně s joint venture
partnerem, od nějž Fidurock vykoupil podíl a stal se tak 100% vlastníkem tohoto projektu. Lokalita parku
v Blanické ulici je výborně dostupjak pro obyvatele Milevska, tak pro návštěvníky ze širšího okolí,
nachází se přímo u silnice 105 směřující přes Bernartice na Písek.
Hlavním nájemcem je prodejna potravin Albert, dále například KIK, dm drogerie, Planeo elektro, Pepco,
domácí potřeby Banquet a další.
Provozovatel RP Milevsko s.r.o.
Lokace Blanická, Milevsko
Rok stavby 2022
Rozloha bud. RP 4 tis m²
Hodnota nemovitosti 172 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2024 100 %
33
Retail park Trutnov
RP Trutnov je jedním z největších retail parků v ČR a současně největším v regionu. Navíc disponuje velmi silným
mixem nájemců ze všech oblastí maloobchodu a nachází se v atraktivní lokalitě u hlavní silnice do Pece pod
Sněžkou, kde každodenně projede téměř 17 tisíc aut. Pro Fidurock se jednalo o doposud největší akvizici.
RP Trutnov je velmi oblíbenou nákupní destinací s vysokou návštěvností a 100% obsazeností. Skladba nájemců ze
všech oblastí maloobchodu vytváří ideální mix. Největšími nájemci jsou společnosti Tesco, OBI, Planeo Elektro,
JYSK, Intersport, Gate, dm drogerie, KFC, kteří jsou doplněni dalšími.
Provozovatel Retail Park Trutnov s.r.o.
Lokace Obchodní, Trutnov
Rok stavby 2012
Plocha k pronájmu 25,6 tis. m²
Hodnota nemovitosti 924 mil Kč
Obsazenost k 31.12.2024 100%
34
2.2. Development retail par
Retail Park Piešťany
Pozemek o velikosti 23 047 se nacháv lázeňském stě Piťany a paí do portfolia FIDUROCK od Q3 2018.
Jedná se o ucelený projekt tří komplementárních částí, a to domu pro seniory, polyfunkčních domů a přilehlého retail
parku. Právě retail park je primárním cílem společnosti. Zbývající části plánuje FIDUROCK prodat jako projekty třetí
straně. Výstavba retail parku o velikosti téměř 6,5 tis. byla zahájena během roku 2024, po vydání posledního
zbývajícího stavebního povolení. Stavba retail parku probíhá dle plánu.
Provozovatel Projekt Piťany s.r.o.
Lokace Bratislavská, Piešťany
Rok stavby 2024-2025
Rozloha pozemku 23 tis
Plocha k pronájmu 6,5 tis
Hodnota nemovitosti (RP) 201 mil.
35
Retail Park Levice
V prosinci roku 2021 byl na Slovensku koupen pozemek nacházející se v městě Levice. Levice je okresní sto, které
má včetně aglomerace 52 tis. obyvatel. Pozemek se nachází na jednom z největších Levických sídlišť, kde není žádná
moderní maloobchodní vybavenost. Projekt má velmi dobrou dostupnost autem i městskou hromadnou dopravou.
V druhé polovi roku 2023 byla zahájena stavba první etapy, k otevře došlo v první polovině 2024. Následně bude
v roce 2025 zahájena výstavba druhé etapy.
Největšími nájemce v první etajsou Billa, KiK, dm drogerie, ktí jsou doplněni lékárnou a dejním boxem.
Provozovatel Retail Park Levice s.r.o.
Lokace Hlboká, Levice, Slovensko
Rok stavby 2024-2026
Plocha k pronájmu (I.+II.) 4,9 tis
Hodnota nemovitosti 109 mil Kč
36
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku
Pro provozovatele retail parků je podstatná stabilní kupní síla a celkový ekonomický sentiment domácích spotřebitelů,
kteří navštěvují retail parky za účelem každodenních i větších nákupů. Vzhledem k orientaci Skupiny na trhy České
republiky a Slovenska má tamní makroekonomický vývoj pro skupinu zásadní význam.
Česká republika– vývoj v roce 2024
Česká ekonomika v závěru loňského roku rostla nad očekávání rychle. Překonala předběžný odhad ČSÚ i prognózu
ČNB. Pohled do struktury růstu odhaluje dvoukolejný vývoj. Zatímco spotřeba domácností ekonomiku táhne, slabá
zahraniční poptávka ji naopak brzdí.
Růst spotřeby domácností odráží vyšší reálné příjmy v prostředí nízké inflace. Prostor pro pokračování tohoto trendu je
patrný. Domácnosti na konci loňského roku totiž stále spotřebovávaly reálně o 3 % méně než před pandemií. Dalším
určujícím faktorem pro vývoj HDP jsou potíže německé ekonomiky. Kvůli nim se méně daří vývozu (již výlučně taženému
zeměmi mimo eurozónu), ale i fixním investicím.
Nová data o vývoji ekonomiky jako celek vyznívají mírně v proinflačním směru. Silnější spotřební poptávka zejména ve
službách může zpomalit odeznívání inflačních tlaků v tomto odvětví. Naopak slabší investiční aktivita naznačuje
nevýrazný růst produktivity do budoucna. Potvrzuje se tak, že opatrný přístup ČNB k uvolňování měnové politiky je na
místě.
10
HDP za rok 2024 byl o 1,0 % vyšší než v roce 2023. Celoroční růst pozitivně ovlivnily zejména výdaje na konečnou
spotřebu domácností +1,5 p. b. a výdaje na konečnou spotřebu vládních institucí (+0,7 p. b.). Negativní vliv měly výdaje
na tvorbu hrubého kapitálu (-1,1 p. b.) a zahraniční poptávka (-0,1 p. b.).
11
Česká republika očekávaný vývoj
Česká ekonomika má po opatrném růstu v uplynulém roce nakročeno k pokračujícímu oživení, stále se však bude
nacházet pod svým potenciálem. Tahounem hospodářského výkonu bude vedle spotřeby domácností i obnovený růst
investic, a to jak v podobě tvorby zásob, tak fixního kapitálu. Za tím stojí očekávaný růst ekonomické aktivity obchodních
partnerů ČR, postupný pokles domácích i zahraničních úrokových sazeb a také čerpání evropských fondů a prostředků
z Národního plánu obnovy. Zimní prognóza ČNB očekává pro rok 2024 růst ekonomické aktivity o 0,6 %. Pozorovaný
pokles inflace do blízkosti 2% cíle ČNB významně přispívá k obnovení růstu reálných příjmů domácností. Spolu se
snižováním míry úspor to povede k růstu jejich reálných spotřebních výdajů. V podmínkách klesajících domácích
úrokových sazeb se bude zvyšovat také dynamika soukromých fixních investic, přičemž podniky budou i nadále v solidní
finanční kondici. Příspěvek změny zásob naproti tomu zůstane záporný. Také fiskální konsolidace bude letošní
oživování ekonomiky tlumit. Částečně bude brzdit jak zotavování spotřeby domácností, tak v menší míře i růst investiční
aktivity. Naopak zahraniční poptávka začne postupně zrychlovat s tím, jak budou pozvolna odeznívat aktuální
hospodářské problémy Německa.
12
Slovensko –vývoj v roce 2024
1314
Slovenská ekonomika loni vzrostla o 2 %, což je nejrychlejší růst za poslední tři roky. Slovenské ekonomice
a ukazatelům HDP výrazpomohla rostoucí spotřeba domácností a obyvatelstva v posledním čtvrtletí a v úhrnu za
rok 2024. Naopak ji brzdilo zpomalení investiční aktivity. Z odvětví ji podpořil především mír růst průmyslu a obchodu
s dopravou a cestovním ruchem. Ve struktuře ekonomiky se ve srovnání s rokem 2023 podařilo zlepšit výkonnost všech
deseti odvětvových skupin.
10
Růst HDP na konci loňského roku překonal odhady - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-
statistickym-udajum-o-inflaci-a-hdp/Rust-HDP-na-konci-lonskeho-roku-prekonal-odhady/
11
Tvorba a užití HDP - 4. čtvrtletí 2024 - https://csu.gov.cz/rychle-informace/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2024
12
ZPRÁVA O MĚNOVÉ POLITICE ZIMA 2025 - https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2025/zima_2025/download/zomp_2025_zima.pdf
13
Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2024 dustupné na webu
https://slovak.statistics.sk/
14
Slovenský statistický úřad – Hrubý domáci produkt vo 4. štvrťroku a za rok 2024
37
Hrubý domácí produkt (HDP) se ve 4. čtvrtletí 2024 meziročně zvýšil o 1,8 % (ve stálých cenách, bez sezónního
očištění). Tempo růstu nad 1 % se udrželo ve všech čtvrtletích roku 2024, přičemž druhé nejnižší tempo bylo
zaznamenáno na konci roku. HDP v běžných cenách byl meziročně vyšší o 4,8 % a činil 33,9 mld. Po sezónním očištění
byl HDP v reálném vyjádření mezičtvrtletně vyšší o 0,5 % (ve srovnání se 3. čtvrtletím 2024).
Slovensko ekáva vývoj
15
Hospodářský růst mírně oslabí na 1,9 % v roce 2025 v důsledku rostoucí nejistoty ohledně světové ekonomiky
a stagnace německé ekonomiky. Na drustraně by ekonomiku měly podpořit očekávané investice z Plánu obnovy
a odolnosti. Reálpříjmy porostou, domácnosti však budou utrácet opatrněji a spotřeba bude dále tlumena konsolidací
veřejných financí. Trh práce by měl zůstat stabilní a míra nezaměstnanosti by měla v roce 2026 klesnout na nové
minimum 5,2 %. Rizika prognózy jsou však vychýlena směrem dolů. Nižší čerpání fondů EU může vést k nižší tvorbě
kapitálu. Navíc sílí známky rostoucího protekcionismu ve světovém obchodě. Zavedení cel mezi USA a na druhé straně
EU a Čínou může v krajním případě snížit slovenský HDP o 0,5 % HDP ročně.
aktuální predikce
Česká republika16skutečnost17ČNB/MFČR 18
Hlavní indikátory2022 2023 2024 2025 2026
reálné HDP růst v % 2,4 % -0,4 % 1,0 % 2,0 % 2,4 %
míra průměrné inflace v %15,1 % 10,7 % 2,4 % 2,4 %2,1 %
nezaměstnanost v %2,2 % 2,6 % 2,7 % 2,8 % 3,0 %
růst reálné hrubé mzdy v %19-6,7 % -2,4 % 4,4 % 3,7 %2,8 %
aktuální predikce MFSR
Slovenská republika20skutečnost(RZZ)21
Hlavní indikátory2022 2023 2024 2025 2026
reálné HDP růst v % 1,7 % 1,1 % 2,1 % 1,9 % 1,9 %
míra průměrné inflace v %12,8 % 10,7 % 2,8 % 3,7 %3,5 %
nezaměstnanost v %6,2 % 5,9 % 5,3 %5,3 %5,2 %
růst reálné hrubé mzdy v %-4,2 % -0,8 % 4,0 % 1,5 % 1,8 %
Světová ekonomika v letošním i příštím roce poroste dle no prognózy MMF tempem 3,3 %, cje méně než historický
průměr (2000-19) ve výši 3,7 %. Prognóza pro letošní rok se v podstatě nezměnila oproti prognóze uvedené ve
Světovém hospodářském výhledu (WEO) z října 2024, a to především díky zlepšeným hospodářským vyhlídkám pro
Spojené státy, které jsou však kompenzovány snížením očekávaného růstu v ostatních hlavních ekonomikách.
Ekonomický růst ve vyspělých zemích se přiblíží na dohled 2% růstu, rozvíjející a rozvojové ekonomiky porostou více
jak dvojnásobným tempem. MMF očekává, že celková světová inflace v roce 2025 klesne na 4,2 % a v roce 2026 na
3,5 %, přičemž ve vyspělých ekonomikách se k cíli vrátí dříve než v rozvíjejících se a rozvojových ekonomikách.
Úrokové sazby ECB a Fedu se budou nastavovat na konci ledna. ECB velmi pravděpodobně sníží úrokové sazby o 25
b. b., naopak americký Fed tak pravděpodobně učiní až v průběhu letošního léta. Tyto poklesy přiblíží úrokové sazby
na dohled diskutovaným úrovním o přirozené rovnovážné úrokové sazbě.
22
15
Komentár - 71. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2025)
16
ČNB - https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
17
Hlavní Makroekonomické ukazatele ČSU dostupné na https://www.czso.cz/csu/czso/hmu_cr
18
ZPRÁVA O MĚNOVÉ POLITICE ZIMA 2025 - https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2025/zima_2025/download/zomp_2025_zima.pdf
19
Prognóza MSPV z března 2024, běžné ceny upraveny o prognózovanou míru inflace
20
Komentár - 71. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2025)
21
Komentár - 71. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (február 2025)
22
Globální ekonomický výhled únor 2025 publikace ČNB- https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/gev/gev_2025/gev_2025_01.pdf
38
Všeobecná rizika spojená s podniním Společnosti
23
Kreditní riziko
Jednotlivé společnosti, jež provozují retail parky, jsou vystaveny kreditnímu riziku zejména při pronájmu prostor, kde
evidují pohledávky z obchodních vztahů za jednotlivými nájemci. V případě výrazného poklesu platební morálky
nájemců, např. z důvodu negativního makroekonomického vývoje, může dojít k poklesu toku provozních prostředků
s negativním dopadem na hospodářské výsledky společností. Společnost jako holding poskytuje prostředky
prostřednictvím příplatků do kapitálových fondů jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu,
že nevykonává žádnou jinou činnost, její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností
jednotlivých společností.
Hodnocení rizika
V současné době je platební morálka jednotlivých nájemců retail parků dobrá. Společnost pečli vybírá nájemce, je
zajištěn debt collection management, a přijaty kauce, či bankovní záruky, které se ve většině případů rovnají hodnotě
trojnásobku měsíčního nájmu a služeb, což představuje dostatečné zajištění umožňující flexibilně reagovat na případné
finanční problémy nájemců.
Riziko likvidity
Riziko likvidity představuje riziko, že Společnost nebude schopna dostát svým aktuálně splatným finančním závazkům.
Vzhledem k tomu, že Společnost poskytuje vnitroskupinové půjčky jednotlivým společnostem provozujícím retail parky,
riziko likvidity Společnosti je přímo odvislé od finanční situace a likvidity jednotlivých společností ve skupině. V případě
nutnosti prodeje některého z aktiv ve Skupině je také nutno brát v potaz obecně nízkou likviditu nemovitostí jako aktiva.
Za období od 1.1.2024 do 31.12.2024 neproběhly žádné události, které by měly vliv na hodnocení platební schopnosti
společnosti.
Hodnocení rizika
Společnost řídí riziko likvidity zejména prostřednictvím udržování dostatečného množství likvidních aktiv, pečlivým
plánováním a vyhodnocováním provozních a finančních peněžních toků a investic. V rámci interního modelu going
concern společnost sleduje vývoj likvidity ve skupině a nejsou indikována rizika spojená s likviditou nájemců retail parků.
Model byl upraven tak aby co nejlépe zohlednil možné nové scénáře.
Riziko nedodržení kovenant
Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí
finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.
Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.
Hodnocení rizika
Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího mimo jiné dopad Ruské invaze na Ukrajině sleduje
a plánuje vývoj kovenant ve skupi. Společnost naplňuje going concern princip, a to jak z pohledu generovaného cash
flow, tak z pohledu splnění kovenant.
Úrokové riziko
Aktiva jednotlivých dceřiných společností jsou spolufinancována prostřednictvím bankovních a vnitroskupinových úvěrů.
Dceřiné společnosti jsou takto vystaveny potenciálnímu negativní vývoji úrokových sazeb, jenž může ovlivnit výši
splátek úmoru úvěrů a hospodářské výsledky Společnosti.
23
Konkrétní vyčíslení rizik, jež Společnost považuje za významná, a jejich řízení je uvedeno v kapitole Zásady, postupy a cíle řízení rizik Finanční
části – konsolidovaná závěrka 2024
39
Hodnocení rizika
Dceřiné společnosti využívají při bankovním EUR financování zajištění pomocí fixních sazeb, a kombinace úrokových
swapů a floor.
Měnové riziko
Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny je
a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby
směnných kurzů eura vůči Kč. Vzhledem k tomu, že Společnost financuje dceřiné společnosti ve skupině
prostřednictvím vnitroskupinových úvěrů denominovaných převážně v Kč a takto je také financována, potenciální změny
kurzu Kč vůči EUR mohou mít dopad na hospodaření dceřiných společností.
Hodnocení rizika
Společnost aktivní otevřenou měnovou pozici v páru EUR/CZK. Vzhledem k posunu kurzu EUR/CZK z 24,725
(31.12.2023) na 25,185 (31.12.2024) na straně aktiv byla pozitivně ovlivněna hodnota retail parků (stanovená v EUR),
která byla na straně dluhu kompenzována růstem hodnoty bankovního úvěru, denominovaného v EUR.
Riziko ztráty klíčových osob
Činnost klíčových osob je rozhodující pro celkový provoz skupiny, její směřování a schopnost generovat finanční
prostředky. Případná ztráta člena managementu by mohla negativně ovlivnit podnikání Skupiny, jeho hospodářské
výsledky a finanční situaci.
Hodnocení rizika
Toto riziko je v rámci managementu zmírněno faktem, že jeho členové jsou koncovými vlastníky Společnosti a Skupiny
a jsou tak přímo zainteresováni na jejich finančních výsledcích. Za rok 2023 nedošlo ke ztrátě klíčových osob. Funkci
výkonného ředitele vykonává pan Ondřej Křivanec, který není koncovým vlastníkem a je tak zajištěna zastupitelnost
managementu.
Riziko poškození nemovitostí a nenadálá potřeba oprav
Tržní hodnota nemovitostí vlastněné společnostmi ve Skupině může poklesnout v případě živelné či jakékoli jiné
nepředvídatelné události či v případě že Společnost nebude tyto nemovitosti v dostatečné míře udržovat, již
z nedostatku likvidity, či jiných důvodů. Případné poškození nemovitosti, či její oprava také může způsobit výpadek
v provozu nemovitosti, s negativmi dopady na hospodaření Společnosti.
Hodnocení rizika
Toto riziko je částečně sníženo pojištěním, které mají jednotliví členové Skupiny Společnosti pro tyto případy sjednáno
a profesionální pravidelnou údržbou v každé nemovitosti. V rámci roku 2024 nedošlo k významnému poškození
nemovitosti.
Cenové riziko
Hospodářské výsledky společnosti jsou závislé především na výši vybraného nájemného. Pokud by došlo ke snížení
cenové hladiny nájmů, a to například z důvodu nárůstu konkurence, či z důvodu negativního makroekonomického či
demografického vývoje, mohla by tato skutečnost mít negativní vliv na hospodaření Společnosti.
Hodnocení rizika
Společnost pro minimalizaci tohoto rizika kontinuálně vylepšuje své nemovitosti a sjednává dlouhodobé smlouvy
s pravidelnou indexací dle inflace.
40
Riziko neobsazení prostor
Stejně jako u cenového rizika, pokud by prostory k pronájmu zůstaly delší dobu neobsazené, může se tato skutečnost
projevit ve výši celkového vybraného nájemného a mít tak negativní dopad na hospodářské výsledky Společnosti. To
se může stát v případě negativního tržního vývoje, případně po předčasném ukončení nebo neobnovení stávajících
nájemních smluv. Realizace rizika neobsazení prostor další rizika, a to například v krajním případě až zastavení projektu
v developerské fázi nebo může způsobit významný pokles hodnoty nemovitostí.
Hodnocení rizika
Riziko neobsazení prostor je sníženo diversifikací pronájmu obsazených ploch různým nájemcům. Prostory jsou
k 31.12.2024 obsazeny z 99,4 % a nepředpokládá se pokles obsazenosti vzhledem k dosavadním smlouvám.
Riziko poklesu hodnoty nemovitostí – snížení hodnoty nefinančních aktiv
Hodnotu pozemků a nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, a to například vývoj makroekonomického prostředí, lokality,
technického stavu nemovitosti, obsazenosti, výše nájemného apod. Negativní změna těchto faktorů by mohla způsobit
pokles tržní hodnoty nemovitostí vlastněných společnostmi ve Skupině Společnosti s negativním dopadem na výkazy
Společnosti, v krajním případě by mohlo dojít k porušení koventant vázaných na hodnotu nemovitostí u financujících
institucí.
Hodnocení rizika
Společnost pečlivě monitoruje vývoj realitního trhu a podniká aktivní kroky v rámci asset managementu vedou
k maximalizaci hodnoty retail parků.
Riziko konkurence
Společnost podniká v plně tržním odvětví a je tak otevřena konkurenčnímu riziku jak ze strany kamenných prodejen
zboží základní spotřeby a větších obchodních center s koncentrovanou nabídkou zboží, tak i ze strany tzv. e-shopů,
které trendově generují stále vyšší tržby. To může mít za následek snižování pronajatých prodejních ploch či pokles
ceny nájmu. Na druhou stranu, nájemci v retail parcích prodávají často tzv. zboží základní spotřeby, které má málo
cyklickou poptávku a retail parky často obsluhují danou spádovou oblast.
Hodnocení rizika
Jednotlivé retail parky mají svou spádovou oblast zákazníků a často specifické obchody, které v portfoliu obchodních
center nejsou zastoupeny. V době pandemie koronaviru v roce 2020/2021 prokázaly retail parky konkurenční výhodu
v podobě samostatně přístupných obchodů a vhodného mixu jednotlivých obchodů.
Makroekonomická rizika
Možný negativní vývoj makroekonomických veličin může mít negativní dopad na lokální kupní sílu obyvatelstva či
ovlivnit jejich sklon ke spotřebě. Nižší kupní síla obyvatelstva či odklad některých nákupů v době ekonomického
zpomalení či poklesu se může negativně projevit na hospodářském výsledku nájemců a mít negativní dopad na
hospodaření Společnosti. Negativní makroekonomický vývoj by také mohl způsobit pokles hodnoty nemovitostí či
zhoršení podmínek na trhu financování.
Hodnocení rizika
Společnost na základě prognóz relevantních veřejných institucí očekává postoupnou stabilizaci makroekonomického
prostředí v Česku i na Slovensku, především obnovení růstu HDP, pokles inflace na jednociferné hodnoty, při zachování
nízké míry nezaměstnanosti. Zároveň, koncept retail parků se ukazuje jako odolný vůči externím negativním šokům.
41
Lokální rizika
V rámci urbanizačních procesů lze vysledovat trend, kdy se obyvatelstvo stěhuje z menších center do urbanizovaných
celků. Pro Českou a Slovenskou republiku je typický úbytek populace zejména v sídlech do 10 tisíc obyvatel. Do velkých
měst či jejich okolí se stěhují zejména mladí lidé a lidé s vyšším vzděláním a příjmem. Společnost provozuje retail parky
na okraji větších měst či v menších městech a negativní demografický vývoj v některé oblasti může mít negativní dopad
na hospodaření společnosti. Menší města jsou také více náchylná k riziku odchodu významného zaměstnavatele, jenž
může způsobit lokální růst nezaměstnanosti s negativním dopadem na kupní sílu obyvatelstva.
Hodnocení rizika
Lokální rizika jsou minimalizovaná diversifikací portfolia každý retail park se nachází v jiném městě.
Rizika spojená s procesem účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Accounting s.r.o., která je
profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. ASB zajišťuje kompletní dodávku
účetních služeb, včetně daňového poradenství. Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení účetního
dodavatele, který využívá systém víceúrovňové kontroly. Účetní výkazy jsou na pravidelné bázi předkládány
manažerům Skupiny.
Systém vnitřní kontroly ve Společnosti plní funkce dozorčí rady, na základě jejího závěru a pověření vedení společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí případné potřebné kroky.
Hodnocení rizika
Dle Managementu Společnosti podávají data uvedená v této zprávě věrný a poctivý obraz o podnikatelské činnosti,
finanční situaci a výsledcích hospodaření za 2024 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské
činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v zamlčeny žádné skutečnosti, které by měly dopad na význam
konsolidované výroční zprávy
Riziko soudních sporů
Riziko soudních sporů představuje potenciální negativní dopady na Společnost v případě takového řízení, a to nejen
v podobě finanční v případě neúspěchu sporu, ale také v podobě marně vynaložených nákladů a lidských zdrojů.
Hodnocení rizika
K datu vydání této zprávy není Společnost ani jiný člen Skupiny Společnosti účastníkem žádných soudních, rozhodčích
ani jiných řízení a není si vědom, že by nějaké takové řízení hrozilo. Nelze zcela vyloučit, že v budoucnosti se může
stát účastníkem takového řízení, které by ve svém důsledku mohlo mít negativní vliv na jeho hospodářskou situaci.
Riziko zahájení insolvenčního řízení
V případě zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládás majetkovou podstatou, a to zejména pokud
by mělo jít o podstatné změny ve skladbě, využití nebo určení tohoto majetku, anebo o jeho nikoli zanedbatelné
zmenšení. I když se tato omezení netýkají úkonů nutných k běžnému provozu podniku, nelze vyloučit, že případné
podání opodstatněného či neopodstatněného insolvenčního návrhu by nemělo negativní dopad na finanční situaci
Společnosti.
Hodnocení rizika
Ve Skupině nebylo zahájeno ani neprobíhá žádné insolvenční řízení.
42
Riziko změny klimatu
Riziko změny klimatu představuje pro FIDUROCK potenciální negativní dopady vyplývající ze změny
klimatu extrémních výkyvech počasí, a to především extrémteplo/zima, extrémní sucho či extrémních srážky. Vztah
mezi počasím a chováním zákazníků v rámci našeho portfolia není přímo související. Spotřebitel by potenciálně mohl
preferovat takové obchodní jednotky, které jsou lépe přizpůsobeny – například zastíněné/kryté parkoviště či důraz na
teplotní komfort při nakupování. Spotřebitelské preference průběžně mapujeme a naše retail parky se pružně snažíme
preferencím přizpůsobovat.
Hodnocení rizika
V současné době nám nejsou známy indikace, že by toto riziko mohlo mít na FIDUROCK v dohledné do dopad.
Střednědobý výhled aktivit skupiny
Cílem skupiny ve střednědobém horizontu je provozovat více než 20 retail parků v České republice a na Slovensku
a kontinuálně zlepšovat své služby ve stávajících retail parcích s ohledem na udržitelnost a dlouhodobý růst. V roce
2025 se budeme soustředit zejména na sledující aktivity:
1. Rozvoj energeticky úsporných budov: Skupina bude pokračovat ve výstavbě a provozu energeticky úsporných budov,
s cílem získat energetické štítky A nebo B pro všechny nové developerské projekty retail parků. Tento krok nejen sníží
provozní náklady, ale také přispěje k ochraně životního prostředí.
2. Zelená iniciativa: FIDUROCK bude nadále klást důraz na dostatek zeleně v rámci svých projektů, včetně realizace
zelených střech a stěn. Tyto iniciativy zlepší estetiku retail parků a přispějí k ochraně přírodních stanovišť.
3. Elektromobilita: Skupina plánuje rozšířit síť nabíjecích stanic pro elektromobily v celém portfoliu, ve spolupráci
s klíčovými partnery, jako je společnost Innogy. Tento krok podpoří přechod na čistší dopravu a zvýší atraktivitu retail
parků pro zákazníky.
4. Fotovoltaické elektrárny: FIDUROCK bude pokračovat v instalaci fotovoltaických elektráren na střechách svých
objektů. V roce 2025 by mělo dojít ke zprovoznění fotovoltaik na všech objektech v České republice, přičemž přípravné
práce na Slovensku budou zahájeny v blízké době.
5. Monitorování klimatických změn: Skupina bude sledovat dopady klimatických změn na svá fyzická aktiva
a dodavatelské řetězce, s cílem minimalizovat rizika a náklady na pojišní. Adaptace na klimatické změny a snižoní
emisí skleníkových plynů budou klíčovými kroky k dosažení těchto cílů.
Stávající portfolio provozovaných retail parků
Řídící orgány se v roce 2024 v rámci Společnosti a jejích dceřiných spolností ve vztahu k redevelopmentu stávajícího
portfolia provozovaných retail parků nezavázaly k žádným významným investičním výdajům.
Development nových projektů
Skupina v dalším průběhu roku 2025 plánuje získání Stavebního povolení na stavbu projektu RP Levice, II. Etapa.
Zároveň je v plánu dokončení prací a otevření retail parPiešťany. Trnava fáze IIB, restaurace McDonalds v Trutnově
a rozšíření prostor pro AAA Auto v Liberci.
Řídící orgány v rámci Společnosti a jejích dceřiných společností ve vztahu k developmentu nových projektů či retail
parků zavázaly k investičním výdajům, které plynou z výše uvedených developmentů.
Efektivita projektů
Prioritou správy jednotlivých budov je i nadále optimalizace a zefektivnění na úrovni jednotlivých SPV a tím redukce
nákladů pronajímatele a navýšení provozního zisku. Plán spočívá především v dlouhodobé snaze navýšení fixních
43
poplatků za služby u příležitostí prodlužování nájemních smluv. Dále pak v další redukci provozních výdajů zaměřené
na specifika jednotlivých assetů. V neposlední řadě je součástí plánu také obsazení několika volných jednotek
a průběžné prodlužování končících smluv, tak aby byla zajištěna maximální obsazenost, aby se redukovaly ztráty na
provozních nákladů a výpadky příjmů z nájmů.
Zvyšování efektivity projektů je také zajištěno průběžným vyhodnocováním práce property managerů a pravidelným
prováděním tendrů na výběr nových, aby byla zajištěna péče řádného hospodáře.
Akvizice nových projektů či retail parků
V současné době vyhodnocujeme potenciální akvizice několika dalších retail parků pro rozšíření našeho portfolia, a to
jak v České republice, tak na Slovensku. Pro rok 2025 je v plánu nákup 35 nových retail parků. Všechny nové akvizice
podléhají důkladnému výběru podpořeného interními analýzami a externími due dilligence.
Do skupiny FIDUROCK se vybírají pouze životaschopné projekty, jejichž provozování je smysluplné nejen pro
FIDUROCK, ale také pro veřejnost.
Kontinuální zlepšování firemních procesů
Vzhledem k růstu našeho portfolia a zvyšovápožadavků na efektivitu se společnost zaměřuje na optimalizaci svých
interních procesů a rozšiřování týmu s cílem zvýšit efektivitu, snížit nákladovost a zlepšit kvalitu poskytovaných služeb.
Tento přístup zahrnuje pravidelné hodnocení a analýzu stávajících procesů, identifikaci oblastí pro zlepšení
a implementaci inovativních ření. Důraz je kladen na školení zaměstnanců a podporu jejich zapojedo procesu
neustálého zlepšování, což vede k vyšší produktivitě.
Pro rok 2025 se plánuje automatizace části firemních procesů za účelem zefektivněa le probíhají analýzy na využití
artificial intelligence na usnadnění práce s daty.
Financování skupiny
Nastavený model financování je v současné době finální a neplánujeme změny. Proces refinancování bankovních úvěrů
v UniCredit splatných v roce 2024 proběhl ve třetím kvartálu předchozího roku po uspořádání výběrového řízení, kde
došlo k oslovení kolika dalších bank.
Z dosavadních dat vyplývá, že společnost bude plnit v dlouhodobém horizontu požadované finanční kovenanty
a pokračovat ve fungování ve smyslu „going concern“.
Obchodní model a tvorba hodnoty
Obchodní model společnosti FIDUROCK je založen na vytváření dlouhodobé hodnoty. Společnost se zaměřuje na
investice do kvalitních nemovitostí, které generují stabilní a udržitelné výnosy. Klíčovým prvkem obchodního modelu je
diverzifikace portfolia, která minimalizuje rizika a zajišťuje stabilní příjmy. FIDUROCK také klade důraz na budování
silných vztahů s nájemci a poskytování vysoké úrovně služeb, což přispívá k dlouhodobé spokojenosti a loajalitě
zákazníků. Tímto způsobem společnost vytváří hodnotu nejen pro své akcionáře, ale i pro širší komunitu, ve které
působí.
44
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2024
Po 31.12.2024 nedošlo k žádným znamným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění v této výroční
zprávě.
45
Základní finanční informace
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky
24
Ukazatel 20242023
Hospodářské výsledky [mil. Kč]
Hrubé provozní výnosy297,0 242,8
Čistý provozní zisk276,5 230,9
Provozní zisk397,8 335,3
Zisk před daní170,7 164,9
Čistý zisk118,6 107,2
Finanční situace [mil. Kč]
Celková aktiva4 614,3 4 576,7
z toho dlouhodobý majetek4 490,2 4 036,7
z toho oběžná aktiva124,1 540,1
Vlastní kapitál1 250,6 1 125,8
Dlouhodobé závazky3 089,2 1 273,8
z toho úročený dluh2 796,2 1 051,5
Krátkodobé závazky274,4 2 177,1
z toho úročený dluh153,3 2 056,3
Finanční ukazatele [%, roky]
Rentabilita investovaného kapitálu-1,2 % -1,3 %
Kapitálová přiměřenost27,1 % 24,6 %
Zisková marže-14,4 % -18,0 %
Obrátka stálých aktiv6,6 % 6,0 %
NOPAT -52,0 -57,7
IC4 433,4 4 427,1
Provozní CF286,7 187,6
Peněžní prostředky40,4 430,2
Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku161,5 150,7
Provozní rentabilita investovaného kapitálu6,2 % 5,2 %
24
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“
46
Hrubé provozní výnosy Skupiny roku 2024 dosáhly 297,0 mil. Kč a v porovnání s rokem 2023 vzrostly o 22 %. Růst
hrubých výnosů je mimo jiné způsoben akvizicí RP Trutnov v polovině roku 2023, obsazením volných prostorů
a v neposlední řadě indexací nájmů.
Celkový provozní zisk vzrostl na 397,8 mil. Kč z 335,3 mil. Kč. Tento růst je způsoben především ziskem z přecenění
investičního majetku. Celková aktiva Společnosti za rok vzrostla o 38,4 mil. Kč zejména jako důsledek kapitálových
investic na jednotlivých projektech a přecenění investičního majetku.
Společnost na konci roku 2023 vykazovala krátkodobý úročený dluh ve výši 2 056 mil. Kč. Jednalo se primárně
o seniorní úvěrové financování od UniCredit, jež bylo v září 2024 úspěšně refinancováno s UniCredit Bank na další
5letou periodu. Na konci roku 2024 Skupina vykazovala dlouhodobý úročený dluh ve výši 2 796 mil. Kč. Je tvořen
úvěrovými závazky UniCredit a dluhopisy administrovanými J&T.
Vlastní kapitál za rok 2024 vzrostl z 1 126 mil. Kč na 1 251 mil. Kč zejména v důsledku generovaného čistého zisku.
Společnost má nadále v plánu zlepšovat provozní a finanční výkonnost Skupiny a posilovat finanční ukazatele.
Finanční ukazatele a Ruská invaze na Ukrajině
S ohledem na Ruskou invazi na Ukrajině je přehled finančních ukazatelů konsistentní s minulými rními zprávami
a svající ukazatele nebyly pozměněny ani nebyly zahrnuty nové alternativní ukazatele
Společnost vykazuje kapitálovou přiměřenost 27,1 % respektive 24,6 % bilanční sumy ve sledovaných letech.
Akvírované projekty a developmenty budou po svém dokončení v provozu generovat dodatečné pozitivní provozní toky,
jež za jinak nezměněných podmínek povedou ke zlepšování obratových ukazatelů aktivity a zadluženosti Společnosti.
Ruská invaze na Ukrajině neměla negativní vliv na ocenění investičního majetku společnosti.
47
Ocenění hodnoty nemovitostí
Společnost každoročně přeceňuje nemovitosti na základě znaleckého posudku od nezávislé organizace vždy k 31.12.
K tomuto datu v roce 2024 činila celková hodnota nemovitostí více než 4 miliardy Kč.
Celková hodnota nemovitostí k 31.12.2024 v mil.:
Nemovitost (mil. Kč) 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
2024
Tábor 310,7 332,0 355,0 297,3 333,3 318,7 309,9 319,0
334,1
Liberec 315,6 316,2 381,0 370,7 477,7 513,9 508,1 535,5
594,4
Saratov 280,4 282,0 307,1 332,1 319,8 336,2
349,1
Senica 75,6 74,7 86,6 85,0 82,3 86,6
90,9
Piešťany 51,5 55,2 73,5 72,1 71,1 50,1
200,7
Staré Město 34,7 132,9 173,7 173,3 185,9 191,4
211,1
Choceň 18,9 36,7 102,4 213,5 209,6 216,8
226,7
Milevsko 10,9 14,5 48,5 160,6 164,9
172,0
Mladá Boleslav 349,1 362,2 369,4 358,8 368,9
396,7
Trnava 282,0 291,3 325,2 398,6 416,5
435,2
Prešov 419,2 427,8 405,5 393,6 406,5
427,4
Levice 17,4 18,3 37,1
109,0
Trutnov 870,1
924,4
Celkem (mil Kč) 626 648 1 197 2 311 2 650 2 875 3 017 4 000 4 472
Úpravy o Investice do
společných podniků
0 0 -18,9 -47,6 -117,0 -48,0 0 0
0
Solaris - ostatní IM 3,8 0
0
Celkem (mil Kč) v konsolidova rozvaze
626 648 1 178 2 263 2 533 2 826 3 020 4 000 4 472
48
1.ledna 2024 31.prosince 2024
Zpráva o vztazích
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti, a.s.
podle ustanovení § 82 zákona o obchodních korporacích
za účetní období roku 2024
49
Členové představenstva společnosti FIDUROCK Nemovitosti, a.s. zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským
soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110, IČ: 045 64 111, se sídlem Praha 1, Václavské náměstí 2132/47, PSČ: 110 00
(v to zprá též jen Společnost“) zpracovali následující zpvu o vztazích ve smyslu ustanovení § 82 zákona
č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen Zákon o obchodních korporacích“), za účetní období roku
2024 (dále jen „Rozhodné období“).
1. Struktura vztahů
Podle informací dostupných členům představenstva Společnosti, jednajícím s péčí řádného hospodáře, byla
společnost ke konci rozhodného období ovládána společností FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (dále
jen „Ovládající společnost“). Údaje o osobách náležejících do Skupiny se uvádí k 31.12.2024, a to dle informací
dostupných statutárnímu orgánu společnosti. Struktura vztahů je graficky znázorněna v Příloze č.1.
Společnost přímo ovládá společnosti uvedené v tabulce č. 1. Vzájemné smlouvy jsou uvedeny ve zprávách o
vztazích daných společností.
Tabulka č. 1 Společnostiímo ovládané Společností
Obchodní názevIdentifikační číslo/státPodíl na hlasovacích právech
Retail park Tábor s.r.o.045 38 943/CZ 100 %
Retail Park Severka Liberec s.r.o. 043 28 884/CZ 100 %
Retail park Senica s.r.o. 51 055 511/SK 100 %
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. 31 396 895/SK 100 %
Projekt Piešťany, s.r.o.51 684 349/SK 100 %
Retail park Staré Město s.r.o.074 18 451/CZ 100 %
RP Choceň, s.r.o.061 34 475/CZ 100 %
RP Milevsko, s.r.o. 276 13 593/CZ 100 %
Retail Park Mladá Boleslav, a.s.274 02 711/CZ 100 %
RP Trnava, a.s. 47 144 513/SK100 %
Retail park Prešov, s.r.o.36 765 635/SK 100 %
Fidurock Projekt 22, s.r.o. 081 08 161/CZ 100 %
Retail Park Levice s.r.o. 52 760 839/SK 100 %
Retail park Trutnov s.r.o. 194 83 368/CZ 100 %
1.2 Ovládající osoby
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., Registrační číslo: 645 04 204, se sídlem Strawinskylaan 937,
1077XX Amsterdam, Nizozemské království. Podíl na hlasovacích právech: 100 %. Společnost je ovládána přímo
rozhodnutími konečných vlastníků, kterými jsou pan Petr Valenta a pan David Hauerland.
2. Způsob a prostředky ovládá
Ovládající osoba ovládá Společnost přímo. K ovládání Společnosti dochází zejména prostřednictvím rozhodnutí
jediného akcionáře na valné hromadě.
3. Ovládaná osoba a úloha Ovládané osoby v rámci seskupení
Ovládající osoba zajištuje investice plynoucí do Ovládané osoby k zajištění jejího ekonomického cíle. Společnost
FIDUROCK Nemovitosti a.s. je entita, která spravuje investice do jednotlivých SPV, které vlastní.
50
4. Přehled vzájemných smluv v rámci Skupiny
4.1 Smlouvy uzavřené mezi Společností a Ovládající osobou, které byly v Rozhodném období
platné:
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 8.1.2019
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 200 000 CZK.
Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 1.4.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti.
Na základě této Smlouvy byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 97 367,91 EUR.
Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 21.1.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti po splnění odkládací podmínky v podobě doručení písemné výzvy
Společnosti adresované Akcionáři k úhradě příplatku ve výši 100 000 000 CZK. V případě, že nedojde k naplnění
odkládací podmínky do 30.06.2024, povinnost Akcionáře uhradit příplatek v plném rozsahu zanikne.
Dodatek č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený dne 20.6.2019
Tento Dodatek uzavřený mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká navýšení
poskytnutí příplatku dle podmínek stanovených Smlouvou z původních 100 000 000 CZK na 150 000 000 CZK.
Do 30.6.2024 nebyly splněny odkládací podmínky.
Vedlejší ujednání ke smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřené dne 23.1.2019
Toto Vedlejší ujednání uzavřené mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T BANKA a.s. a
Společností se týká závazku smluvních stran Smlouvy o příplatku mimo základní kapitál, uzavřené dne
21.1.2019, nečinit bez souhlasu Banku žádné změny v této Smlouvě.
Dodatek č. 1 k Vedlejšímu ujednání ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený
dne 25.6.2019
Tento Dodatek uzavřený mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T BANKA a.s. a Společností se
týká souhlasu Banky se zněním Dodatku č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne
20.6.2019.
Smlouva o úvěru, uzavřená dne 25.6.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
bezúročného úvěrového rámce až do výše 200 000 000 CZK.
Na základě této Smlouvy byla Společnosti k 31.12.2024 poskytnuta půjčka ve výši 87 009 620,66 CZK.
Smlouva o úvěru, uzavřená dne 6.1.2023
Tato Smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („úvěrova“) a Společností se týká
poskytnutí úročeného úvěrového rámce až do výše 500 000 000 CZK.
Úvěrová sazba je smlouvou stanovena na 10,50 % per annum.
Úvěr poskytnutý na základě této smlouvy byl k 31.12.2024 plně splacen.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 31.12.2019
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o úvěru,
uzavřené dne 25.6.2019.
51
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 175 031 760 CZK.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 30.6.2020
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o úvěru,
uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 145 429 052 CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.12.2020
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností („Postupitel“) a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
(„Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje za společností FCCZ ve výši 88 938,15
EUR. Pohledávka z postoupení byla uhrazena vzájemným zápočtem s úvěrem poskytnutým na základě smlouvy
o úvěru ze dne 25.6.2019.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 9.9.2021
Tato Smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („Postupitel“) a Společností
(„Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje za společností Retail Invest LV s.r.o. ve
výši 113 410,32 EUR. Závazek z postoupení byl vypořádán jako navýšení úvěru poskytnutého na základě
smlouvy o úvěru ze dne 25.6.2019.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená
dne 31.12.2022
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o úvěru,
uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 34 832 931, 57 CZK.
Smlouva o převodu akcií, uzavřená dne 1.10.2023
Tato smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („nabyvatel“) a Společností
(„převodce“) se týká úplatného převodu 100 % akcií ve společnosti FIDUROCK Solaris a.s. (IČO: 173 85 806) za
hodnotu vlastního kapitálu společnosti FIDUROCK Solaris a.s.
Kupní cena byla uhrazena 24.1.2024.
4.2 Smlouvy uzavřemezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, které byly v Rozhodném
období platné:
Smlouva o poskytování servisních služeb, uzavřená dne 1.4.2018
Tato smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Services s.r.o. se týká zajišťování sleb specifikovaných
smlouvou pro Společnost a jejich následnou přefakturaci.
Na základě této smlouvy nebylo v roce 2024 fakturováno.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.5.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP Choceň s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za RP Choceň s.r.o. ve výši 41 754 239,20
CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 14.5.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Projekt Piešťany s.r.o.
52
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Projekt Piešťany s.r.o.
ve výši 1 875 605,15 EUR.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.7.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Retail park Senica s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Retail park Senica s.r.o.
ve výši 642 079,21 EUR.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 1.11.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
ve výši 246332,22 EUR.
Dohoda o narovnání, uzavřená dne 30.6.2021
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. a EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.
se týká narovnání vzájemných pohledávek a závazků.
Na základě této Dohody byl navýšen závazek z titulu půjčky EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. vůči
FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. o 6 500 EUR a zároveň snížen vazek z titulu půjčky Společnosti vůči FIDUROCK
CAPITAL CZ a.s. o 6 500 EUR.
Dohoda o narovnání, uzavřená dne 15.10.2021
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. a EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o.
se týká narovnání vzájemných pohledávek a závazků.
Na základě této Dohody byl splacen závazek Společnosti z titulu vkladu do ostatních kapitálových fondů
EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. ve výši 185 111,85 CZK a zároveň navýšen závazek z titulu půjčky
Společnosti vůči FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. o 185 111,85 CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.9.2022
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP Milevsko s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2022 pohledávku za RP Milevsko s.r.o.
ve výši 1 772 131,48 EUR.
53
5. Přehled jednání učiněných na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob
Během rozhodného období neučinila Společnost na popud ovládajíosoby nebo ovdaných osob žádná jiná
jednání než ta, která jsou uvedena v odstavci 4, která se týkala majetku přesahujícího 10 % vlastního kapitálu
Společnosti zjištěného podle poslední účetní uzávěrky sestavené k 31.12.2024.
6. Posouzení újmy a jejího vyrovnání
Na základě smluv uzavřených v Rozhodném období mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, jiných
jednání, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob uskutečněna Společností v Rozhodném období,
Společnosti nevznikla žádná újma.
7. Hodnocení vztahů a rizik v rámci Skupiny
Společnosti vyplývají z účasti ve Skupině zejména výhody. Skupina disponuje silným finančním zázemím.
Společnosti nevyplývají z účasti ve Skupině nevýhody.
Ze vztahů v rámci Skupiny neplynou pro Společnost žádná rizika.
Datum: 31. ezna 2025
________________________
Jméno: David Hauerland
Funkce: člen představenstva
54
Příloha č. 1.
55
Finanční
část
56
Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2024
sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního
výkaznictví standardy ve znění přijatém Evropskou Unií (IFRS)
Fidurock Nemovitosti a.s.
57
Zpráva o auditu individuální účetní závěrky
58
59
60
61
62
63
64
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka
za rok končící 31. prosince 2024
sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve znění
přijatém Evropskou Unií (IFRS)
65
Individuální Výkaz o finančsituaci k 31. prosinci 2024
Pozn. 31.12.2024 31.12.2023
Dlouhodobá aktiva601 286 546 951
Investice v dceřiných společnostechPozn. 4 601 286 546 951
Oběžná aktiva651 065 996 226
Poskytnuté půjčky ve skupiněPozn. 6 649 994 611 288
Peníze a peněžní ekvivalentyPozn. 8 1 040 381 872
Ostatní aktivaPozn. 7 31 3 066
AKTIVA CELKEM 1 252 351 1 543 177
Vlastní kapitál278 128 324 406
Základní kapitálPozn. 9.1 2 040 2 040
Ostatní kapitálové fondyPozn. 9.2 484 670 484 670
Nerozdělený zisk/ztrátaPozn. 9.3 (208 582) (162 304)
Dlouhodobé závazky686 604 558 912
Emitované dluhopisyPozn. 10 686 604 558 912
Krátkodobé závazky287 619 659 859
Úvěry a půjčkyPozn. 11 286 727 115 741
Ostatní krátkodobé závazkyPozn. 12 725 18 148
Emitované dluhopisyPozn. 10 167 264 026
Bankovní úvěryPozn. 11 0 261 944
ZÁVAZKY CELKEM974 223 1 218 771
ZÁVAZKY A VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM1 252 351 1 543 177
66
Individuální Výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosince
2024
Pozn. 31.12.2024 1.1.2024 - 31.12.2023 1.1.2023 -
Úrokové výnosy vypočtené dle efektivní úrokové míryPozn. 14, 18 54 304 39 896
Úrokové nákladyPozn. 15 (82 638) (50 068)
Provozní nákladyPozn. 16 (3 590) (5 504)
Opravná položka k úvěrům ve skupiněPozn. 18 8 405 (42 411)
Opravná položka k majetkovým účastem v dceřiných Pozn. 4 (22 495) (17 523)
společnostech
Ostatní finanční náklady (1 806) (634)
Kurzové rozdíly 1 542 2 503
Ztráta před zdaněním (46 278) (73 741)
Daň z příjmůPozn. 19 00
Ztráta za období (46 278) (73 741)
Ostatní úplný výsledek hospodaření za účetní období0 0
Celkový úplný výsledek hospodaření za účetní období (46 278) (73 741)
67
Individuální Výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosince
2024
Ostatní
Vlastní Akumulovaná Kapitálové
kapitálztrátaFondyCelkem
Zůstatek 1.1.2023 2 040 (88 562) 484 670398 148
kapitálové operace0 (1) 0 (1)
Úplný výsledek hospodaření0 (73 741) 0(73 741)
Ztráta za období0 (73 741) 0 (73 741)
Zůstatek 31.1.2023 2 040 (162 304) 484 670324 406
Zůstatek 1.1.2024 2 040 (162 304) 484 670324 406
kapitálové operace0 0 0 0
Úplný výsledek hospodaření0 (46 278) 0(46 278)
Ztráta za období0 (46 278) 0 (46 278)
Zůstatek 31.1.2024 2 040 (208 582) 484 670278 128
68
Individuální Výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2024
1.1.2024 - 1.1.2023 -
31.12.2024 31.12.2023
ref.
Ztráta za období (po zdanění)(46 278) (73 741)
Úpravy o nepeněžní operace 43 500 68 526
Daňový nákladBod 19 0 0
Čisté úrokové výnosyBod 18 28 334 10 173
Tvorba opravných položek k úvěrůmBod 17 (8 405) 42 411
Tvorba opravných položek k majetkovým účastem Bod 4 22 495 17 523
v dceřiných společnostech
Ostatní finanční výnosy 1 076 (1 581)
Změny pracovního kapitálu(14 390) (1 378)
Změna stavu ostatních aktiv3 035 (1 966)
Změna stavu ostatních závazků (17 423) (49)
Zaplacená daň(2) 637
Čistý peněžní tok z provozní činnosti (17 168) (6 593)
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností (907) (50)
Poskytnuté úvěryBod 6 (308 046) (374 367)
Přijatý úrok91 347 75
Přijaté splátky165 039 133 340
Čistý peněžní tok z investiční činnosti (52 567) (241 002)
Peněžní toky z financováníBod 11
Příjmy z kapitálových kontribucíBod 11
Příjmy z půjčekBod 11 584 269 390 877
Splátky půjčekBod 11 (675 678) (114 322)
Příjmy z emise dluhopisůBod 11 125 320 575 000
Zaplacený úrokBod 11 (87 669) (25 200)
Zaplacená daňBod 11 00
Odkup dluhopisůBod 11 (257 340) (197 125)
Čistý peněžní tok z financování(311 097) 629 230
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních (380 832) 381 635
ekvivalentů
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku
období 381 872 237
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci 1 040 381 872
období
69
PŘÍLOHA K INDIVIUÁLNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
1. Všeobecné informace
1.1. Základní informace o Společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dříve FIDUROCK Tábor, a.s., dále „Společnost“), IČ 045 64 111, byla založena
zakladatelskou listinou jako akciová společnost a dne 14. listopadu 2015 byla zapsána do obchodního rejstříku
vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110 a její sídlo je Václavské náměstí 2132/47,
Nové Město, 110 00 Praha 1.
Hlavním předmětem podnikání Společnosti je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 3
živnostenského zákona, zejména akvizice a držba podílů do dceřiných společností a společných podniků, jejichž
hlavním předmětem činnosti Společnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.
Tato účetní závěrka je sestavena k 31. prosinci 2024. Účetním obdobím je kalendářní rok končící 31. prosince
2024. Srovnatelné minulé období je kalendářní rok končící 31. prosince 2023.
Akcionář k 31. prosinci 2024
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemské
království
Registrační číslo: 645 04 204
Podíl na základním kapitálu: 100 %
Základní kapitál: 2 040 000 Kč
Akcie: 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité
hodnotě 6 800,-
Statutární orgán k 31. prosinci 2024
Člen představenstva: DAVID HAUERLAND
Den vzniku členství: 13. listopadu 2020
Člen představenstva: PhDr. PETR VALENTA
Den vzniku členství: 16. dubna 2018
Způsob jednání: Každý člen představenstva zastupuje společnost samostatně ve všech
záležitostech.
Dozorčí rada k 31. prosinci 2024
Člen dozorčí rady: VLADIMÍR LOUKOTA
Den vzniku členství: 15. červen 2023
70
1.2. Prohlášení o souladu
Tato individuální účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví
(„International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 19a odst. 7
zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.
1.3. Základ pro oceňování, funkční a prezentační měna
Účetní závěrka byla sestavena na základě historických cen. Funkční měnou Společnosti je česká koruna. Údaje
jsou zaokrouhleny a prezentovány v tisících korun českých („tis. Kč“). Záporná čísla jsou uvedena v závorkách.
1.4. Použití odhadů a předpokladů
Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány a vycházejí z historické zkušenosti a dalších faktorů, včetně
očekávání budoucích událostí, které se za daných okolností jeví jako důvodná. Odhady a předpoklady, s nimiž
je spojeno významné riziko toho, že povedou v příštím finančním roce k významné úpravě částek aktiv
a závazků vedených v účetnictví, jsou ty, které mají vliv na ocenění a potenciálsnížení hodnoty dceřiných
společností.
1.5. Předpoklad trvání podniku
Tato účetní závěrka je zpracována dle předpokladu neomezeného trvání podniku. Podle informací, které má
vedení Společnosti k datu vydání k dispozici, nejsou známy žádné skutečnosti, jež by měly negativní vliv na
předpoklad neomezeného trvání – going concern Společnosti.
2. Standardy, interpretace a dodatky ke zveřejněným standardům, které dosud nenabyly účinnosti
a které jsou relevantní pro účetní závěrku Společnosti
V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou pro
mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících standardů
a interpretace, ktenebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data účinnosti uvedená
níže jsou pro IFRS vydané radou IASB):
IFRS 19 - Dceřipodniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování
IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (vydáno IASB v dubnu 2024; schvalovací proces v
EU probíhá)
novelizace IFRS 10 a IAS 28 Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým či
společným podnikem (Evropská komise rozhodla o odložení schválení na neurčito),
Roční zdokonalení standardů IFRS - 11. l (vydáno IASB v červenci 2024; schvalovací proces v EU
probíhá)
Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů
a interpretací v období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.
71
3. Významné účetní zásady a postupy
3.1. Transakce v cizích měnách
Transakce v cizí měně je transakce, ktezní na jinou než funkční měnu, nebo ktemusí t vypořádána v jiné
než funkční měně. Funkční měna je měna primárního ekonomického prostředí, v němž subjekt působí. Pro účely
prvotního uznání je cizí měna přepočtena na funkční měnu směnným kurzem platným k datu transakce. Funkční
měna Společnosti je Koruna česká ().
Peněžní aktiva a závazky v cizích měnách jsou přepočteny na české koruny ve směnném kurzu platném k datu
účetní závěrky (31. prosinec 2024: Kč/EUR 25,185 a 31. prosinec 2023: Kč/EUR 24,725). Transakce v cizích
měnách jsou přepočteny směnnými kurzy platnými k datu transakce. Kurzové rozdíly jsou vykázány ve výkazu
o úplném výsledku hospodaření.
3.2. Dceřiné společnosti a investice do společných podniků
Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Společností. K ovládání dochází tehdy, když Společnost má přímo
nebo nepřímo pravomoc řídit finanční a provozní zásady a postupy nějakého subjektu, aby mohla získat
prospěch z jeho činnosti. Společnost prvotně zachycuje své vklady do dceřiných společností v pořizovací ceně
a následně jsou tyto vklady oceňovány v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze snížení hodnoty.
Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je
charakterizováno tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma nebo
více stranami. Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze tehdy, když
rozhodnutí o relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí ovládání. Společnost
prvotně zachycuje své vklady do společných podniků v pořizovací ceně a následně jsou tyto vklady oceňovány
v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze snížení hodnoty.
3.3. Finanční nástroje
Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek
a roveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem
získání smluvních peněžních toků, a
smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně
splátkami jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené
částky jistiny.
Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě
z následujících podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních
peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně
splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou hodnotou
do zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit finanční aktivum,
které by jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované
72
reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní
nesoulad, který by mohl jinak vzniknout.
Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.
Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia,
protože to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto
informace zahrnují mimo jiné následující:
stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;
jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení Společnosti;
rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto
obchodního modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;
četnost, hodnotu a načasování prodev předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání
týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované
izolovaně, ale jako součást celkového hodnocení, jakým Společnost dosahuje stanoveného cíle řízení
finančních aktiv, a zejména způsobu realizace peněžních toků.
Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné
hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků,
ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.
Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny
(„SPPI“)
Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování.
“Úrok” představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní
časové období a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity
a administrativní náklady), jakož i ziskovou marži.
Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,
společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum
neobsahuje smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků, a tak
by nesplnily SPPI kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:
podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;
pákový efekt;
podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;
podmínky, kte limituji nárok Společnosti na smluvní peněžní toky z aktiva např. aktiva “bez
postihu”; a
podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.
Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty,
jako závazky v naběhlé hodnotě.
a) Uznání a odúčtování
Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou
smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.
Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva
nebo když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna
73
v podstatě veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechá
v podstatě všechna rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý
podíl na odúčtovaném finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako
samostatné aktivum nebo závazek.
Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo
zaniknou.
b) Oceňování
Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, kte
nejsou uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo
přiřadit k nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.
Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu
o úplném výsledku hospodení, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.
Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném
výsledku hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.
Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“.
Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12měsíčních
očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové
ztráty jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po
dobu očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část
očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během
12 měsíců od data vykázání.
Ocenění očekávaných úvěrových ztrát
Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny
následovně:
finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech
hotovostních schodků tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy
a peněžními toky, jejichž inkaso Společnost očekává;
finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou
daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;
nevyčerpaúvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžmi toky splatnými
bance, pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;
V rámci účtování očekávaných úvěrových ztrát Společnost aplikuje třístupňový model založený na změnách
v kvalitě úvěrového instrumentu, a to od prvotního zaúčtování. V počátku účtování se instrument nacháve
Stupni 1. Jestliže k datu účetní závěrky dojde ke zvýšení pravděpodobnosti selhání, přechází instrument do
Stupně 2. V případě, že se výrazněji sníží kvalita úvěrového instrumentu, je klasifikován ve Stupni 3.
Pro finanční aktiva klasifikovaná ve Stupni 1 Společnost určí výši očekávaných úvěrových ztrát na základě
vzorečku:
Očekávané úvěrové ztráty = 𝑃𝐷 𝑥 𝐸𝐴𝐷 𝑥 𝐿𝐺𝐷
x (1 / (1 + CIR)^0,5) x FLI
- PD představuje pravděpodobnost selhání (stanoveno porovnáním korporátních ratingů dle agentury
Bloomberg a odvozeného PD dle Moodys)
- EAD představuje expozici v selhání
- LGD představuje ztrátovost ze selhá (stanoveno dle default rate Moodys)
74
- CIR je úroková sazba
- FLI představuje koeficient pro budoucí odhadovavývoj (jednou ročvyhodnoceno; v aktuálním
roce koeficient použit v hodnotě 1)
Výše očekávaných úvěrových ztrát pro finanční aktiva ve Stupni 2 se kalkulují na základě výše záporného
vlastního kapitálu dlužníka.
Úvěrové ztráty finančních aktiv klasifikovaných ve Stupni 3 se určí na základě individuálního posouzení
vedením Společnosti.
Definice selhání
Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:
je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky či Společnosti v plné výši bez
realizace zajištění; nebo
dlužník má významný úvěrový závazek vůči Společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.
Emitované dluhopisy: dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů,
následně jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.
c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou
Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení
transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního nástroje určena
odhadem s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.
Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na
nejlepších odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj
s podobnými podmínkami. Při použití oceňovach modelů jsou vstupy založeny na tržním ocenění na konci
účetního období.
Stanovení reálných hodnot
Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době,
kdy jsou tyto odhady revidovány, pokud revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize
a v budoucích obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.
Řada účetních zásad a postupů Společnosti a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních
i nefinančních aktiv a závazků.
Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty
používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy
obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii
reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.
Společnost používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze
sledování trhu. Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů
použitých při oceňovacích technikách takto:
Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).
Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu
k danému aktivu nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od
cen).
75
Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů
(nezjistitelné vstupy).
Společnost účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného
období, během něhož došlo k dané změně.
d) Započtení
Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční
situaci, když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto základě
nebo realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.
Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná o zisky
a ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.
Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.
3.4. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Společnost považuje za peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty hotovost, zůstatky na běžných účtech u bank
a jiných finančních institucí se splatností do jednoho měsíce.
3.5. Ostatní aktiva a závazky
Ostatní pohledávky a závazky vznikají tehdy, když Společnost smluvní závazek přijmout nebo dodat
hotovost nebo jiné finanční aktivum. Ostatní pohledávky a závazky jsou oceňovány pořizovací cenou, které se
obvykle rovnají jejich nominální hodnotě nebo hodnotě při splatnosti.
3.6. Vlastní kapitál
Základní kapitál představuje jmenovitou hodnotu akcií vydaných Společností.
Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové distribuce jsou uznávány jako závazky, pokud jsou
vyhlášeny před koncem účetního období. Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové distribuce
vyhlášené po konci účetního období nejsou uznány jako závazky, ale jsou vykázány v příloze k účetní závěrce.
3.7. Daň z příjmů
Daň z příjmů právnických osob za účetní období je vypočtena ze základu daně za použití daňové sazby přijaté
a používané v České republice. Daňové pohledávky a závazky jsou oceněny ve výši, která je očekávána, že bude
přijata nebo zaplacena příslušnému finančnímu úřadu.
Odložené daně jsou vykázány ke všem dočasným rozdílům mezi daňovou zůstatkovou cenou aktiv a závazků
a jejich účetní hodnotou uvedenou v účetní rce. Odložená daňová pohledávka je vykázána pouze do ry,
kdy je pravděpodobné, že bude aktivum využíváno.
Odložená daň je vypočtena na základě přijaté daňové sazby, o které se předpokládá, že bude použita pro rok,
v němž bude daná pohledávka nebo závazek vypořádán.
Co se týče daně z příjmů, Společnost vykazuje ztrátu. Odložená daň vyplývající z nevyužitých daňových ztrát
není vykázána, protože její budoucí využití je nejisté.
76
3.8. Rezervy
Ostatní rezervy jsou vykázány v případě, že Společnost eviduje právní nebo současný závazek vůči třetím
osobám, který je důsledkem minulých událostí, a jejíž vypořádání způsobí odtok prostředků Společnosti. Takové
rezervy jsou uvedeny v hodnotě, která je stanovena nejlepším možným odhadem v okamžiku, kdy je účetní
závěrka sestavována. Pokud se současná hodnota rezervy, stanovená na základě převládajících tržních
úrokových sazeb, podstatně liší od nominální hodnoty, závazek je uveden v současné hodnotě.
3.9. Uznávání výnosů a nákladů
Úrokové výnosy a úrokové náklady jsou účtovány ve výkazu zisků a ztrát za pomoci efektivní úrokové míry.
„Efektivní úroková míra“ je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní toky
napříč očekávanou životností daného finanční instrumentu v rámci:
hrubé účetní hodnoty finančního aktiva; nebo
amortizovaného nákladu finančního závazku.
Při výpočtu efektivní úrokové míry pro finanční instrumenty jiného charakteru než nakoupená a počátečně
ponížená aktiva, Společnost zohledňuje veškeré smluvní podmínky vztahující se k danému finančnímu
instrumentu, avšak nezohledňuje očekávané úvěrové ztráty při stanovení očekávaných budoucích peněžních
toků. V případě nakoupených a počátečně ponížených finančních aktiv je spočítána kreditně upravená efektivní
úroková míra, a to pomocí odhadu budoucích peněžních toků včetně použití očekávaných úvěrových ztrát.
Výpočet efektivní úrokové míry obsahuje transakční náklady, poplatky a placené či obdržené úroky, jež jsou
nezbytnou součástí efektivní úrokové míry. Transakční náklady zahrnují přírůstkové náklady, které jsou přímo
přiřaditelné k danému pořízení, respektive vydání finančního aktiva, respektive finančního závazku.
Amortizovaný náklad a hrubá účetní hodnota
Amortizovaný náklad finančního aktiva nebo finančního závazku představuje hodnotu, ve které je dané finanční
aktivum, respektive finanční závazek prvotně zaúčtován mínus splátky jistiny a plus nebo mínus kumulovaná
amortizace za použití metody efektivní úrokové míry pro veškeré rozdíly mezi původně účtovanou hodnotou
a hodnotou při splatnosti, v případě finančních aktiv dále upravenou o opravné položky plynoucí z očekávaných
ztrát. „Hrubá účetní hodnota finančního aktiva“ představuje amortizovanou hodnotu finančního aktiva před
jejím upravením o případné opravné položky plynoucí z očekávaných ztrát.
Výpočet úrokových výnosů a nákladů
Efektivní úroková míra finančního aktiva, respektive finančního závazku je počítána od prvotního zaúčtová
daného finančního aktiva, respektive finančního závazku. Při výpočtu úrokového výnosu, respektive nákladu je
efektivní úroková míra aplikována na hrubou účetní hodnotu daného aktiva (za předpokladu, že není k danému
aktivu opravná položka) respektive na amortizovaný náklad v případě závazku. Efektivní úroková míra je
revidována v návaznosti na pravidelná přehodnocení peněžních toků u ostatních instrumentů s pohyblivou
úrokovou mírou, čímž je zajištěno srovnání s pohyby úrokových měr na trhu. Efektivní úroková míra je zároveň
upravena o reálnou hodnotu dohadu zajištění k datu zahájení amortizace tohoto dohadu.
Nicméně, pro finanční aktiva, která byla po zaúčtování následně snížena prostřednictvím opravných položek,
jsou úrokové výnosy počítány pomocí efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad daného
aktiva. V případě, že původní snížení daného aktiva již neplatí, se kalkulace úrokového výnosu počítá opětovně
na základě hrubé účetní hodnoty.
77
V případě finančních aktiv, která byla ponížena v rámci prvotního zaúčtování samotného aktiva, je úrokový
výnos počítán pomocí kreditně upravené efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad daného
aktiva. V tomto případě se výpočet úrokového výnosu neaplikuje na bázi hrubé účetní hodnoty, i když dojde ke
zlepšení úvěrového rizika tohoto aktiva. Výnos z dividend je zaúčtován v den vyhlášení dividendy.
Ostatní výnosy a náklady jsou zachyceny ve výkazu o úplném výsledku v okamžiku poskytnutí nebo přijetí
odpovídající služby.
3.10. Snížení hodnoty u nefinančních aktiv
K datu sestavení účetní závěrky prověřuje Společnost účetní hodnoty nefinančních aktiv s výjimkou odložené
daňové pohledávky, zda neexistují indikace snížení hodnoty těchto aktiv („impairment“). V případě, že takové
indikace existují, je proveden odhad zpětně získatelné hodnoty aktiva.
Společnost při testu na snížení hodnoty těchto nekotovaných investic vychází z odhadů reálných hodnot
podkladových investičních nemovitostí držených dceřinými společnostmi. Reálná hodnota podkladových
investic do nemovitostí je založena na výnosové metodě (pro investiční nemovitosti generující výnosy) nebo
reziduální metodě (pro investiční nemovitosti ve výstavbě) v závislosti na typu investice do nemovitosti. Oba
přístupy vyžadují, aby vedení aplikovalo významný úsudek a vytvořilo komplexní odhady. V rámci stanovení
těchto odhadů Společnost používá vstupy obdržené od najatého externího nezávislého odhadce, a to zejména ve
vztahu ke klíčovým předpokladům jako jsou:
u investičních nemovitostí generujících výnosy: odhadovaná še nájemného na metr čtvereční,
kapitalizační míra při prodeji (“exit yield”) a diskontní sazba;
u investičních nemovitostí ve výstavbě: odhadovaná hodnota nájemného na metr čtvereční, náklady
na výstavbu, developerská marže a výnos při dokončení výstavby.
Ztráta ze snížení hodnoty je vykázána tehdy, pokud účetní hodnota aktiva přesáhne její zpětně získatelnou
hodnotu.
Ztráty ze snížení hodnoty nefinančních aktiv jsou promítnuty jako náklad do výkazu o úplném výsledku
hospodaření a jsou zúčtovány pouze tehdy, pokud se změnily odhady, které byly použity pro stanovení zpětně
získatelné hodnoty. Ztráta z trvalého snížení hodnoty se zúčtuje pouze do takové výše, aby účetní hodnota aktiva
nepřesáhla zůstatkovou hodnotu, která by byla stanovena při uplatnění odpisů, pokud by nebyla vykázána žádná
ztráta ze snížení hodnoty.
V roce 2024 ani 2023 nedošlo ke změně v účetních zásadách a postupech.
78
4. Investice do dceřiných společností
Společnost vlastní podíly v níže uvedených společnostech:
31.12.2024
V roce 2024 nedošlo k nákupu nových podílů či k jiným vlastnickým změnám.
Zvýšení opravné položky je způsobeno především zápornými sledky hospodaření ve společnostech Projekt
Piešťany s.r.o. a Retail Park Levice.
V roce 2024 proběhla kapitalizace úvěrů vůči RP Levice a Projekt Piešťany. Úvěr ve výši 11 039 tis. (430
tis. EUR), resp. 29 813 tis. Kč (1 160 tis. EUR) byl zachyceny jako ostatní kapitálové fondy.
SpolečnostOblast činnostiOvládáníPodílZeměPořizovací Opravná Účetní
cena položkahodnota
Retai Park Tábor Retail park
s.r.o. Přímé100 % ČR61 500 0 61 500
Retail Park Severka Retail park
Liberec s.r.o. Přímé100 % ČR130 0 130
Retail Park Staré
město s.r.o.Development Přímé100 % ČR28 010 (3 762) 24 248
Retail Park Mladá Retail park
Boleslav a.s. Přímé100 % ČR97 678 0 97 678
FIDUROCK Projekt 22
s.r.o. SlužbyPřímé100 % ČR3 010 (2 721) 289
Projekt Piešťany
s.r.o. Development Přímé100 % SR62 479 (62 479) 0
Retail park
SLOVAK INVESTMENT Přímé100 % SR
GROUP s. r. o.
73 838 0 73 838
Retail park Senica Retail park Přímé100 % SR
s.r.o. 19 864 0 19 864
TMT-RWP a.s. Retail park Přímé100 % SR64 116 0 64 116
Retail Park Prešov Retail park Přímé100 % SR
s.r.o. 147 711 0 147 711
Retail Park Levice Retail park Přímé100 % SR21 889 (20 380) 1 509
RP Choceň s.r.o.Retail park Přímé100 % ČR33 734 0 33 734
RP Trutnov Retail park Přímé100 % ČR36 050 0 36 050
RP Milevsko s.r.o. Retail park Přímé100 % ČR40 619 0 40 619
CELKEM 690 628 (89 342) 601 286
31.12.2023
V roce 2023 Společnost pořídila 100% podíl ve společnosti Trutnov Property Development a.s. a následně došlo
k fúzi se společnosti Retail Park Trutnov s.r.o., kterou společnost založila. Celkonáklady na akvizici byly 311
804 tis Kč.
Společnost taktéž prodala podíl ve Fidurock Solaris a.s. mateřské společnosti za výši vlastního kapitálu. Zvýše
opravné položky bylo způsobeno především zápornými výsledky hospodaření ve společnostech Projekt
Piešťany s.r.o. a Retail Park Levice.
79
SpolečnostOblast činnostiOvládáníPodílZeměPořizovací Opravná Účetní
cena položkahodnota
Retail park
Retail Park Tábor s.r.o.Přímé100 % ČR61 500 0 61 500
Retail Park Severka Liberec Retail park Přímé100 % ČR
s.r.o. 130 0 130
Retail Park Staré město s.r.o.Development Přímé100 % ČR28 010 (20 534) 7 476
Retail Park Mladá Boleslav Retail park Přímé100 % ČR
a.s. 97 678 0 97 678
FIDUROCK Projekt 22 s.r.o. SlužbyPřímé100 % ČR2 010 (1 775) 235
Projekt Piešťany s.r.o.Development Přímé100 % SR
33 400 (33 400) 0
Retail park
SLOVAK INVESTMENT GROUP Přímé100 % SR
s. r. o.
73 838 0 73 838
Retail park
Retail park Senica s.r.o. Přímé100 % SR
19 864 0 19 864
TMT-RWP a.s. Retail park Přímé100 % SR64 116 0 64 116
Retail park
Retail Park Prešov s.r.o.Přímé100 % SR147 711 0 147 711
Retail Park Levice Retail park Přímé100 % SR11 138 (11 138) 0
RP Choceň s.r.o. Retail park Přímé100 % ČR33 734 33 734
Fidurock Solaris a.s. Solární elektrárnyPřímé100 % ČR0 0
RP Trutnov Retail park Přímé100 % ČR50 0 50
RP Milevsko s.r.o. Retail park Přímé100 % ČR40 619 0 40 619
CELKEM 613 798 (66 847) 546 951
5. Investice do společných podniků
K 31.12.2024 a 31.12.2023 Společnost nevlastnila žádné podíly v podnicích pod společným vlivem.
6. Poskytnuté půjčky ve skupině
Společnost od roku 2019 poskytuje svým dceřiným společnostem a podnikům pod společným vlivem půjčky na
rozvoj jejich dalších aktivit. Tyto půjčky jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako krátkodobé.
Tyto půjčky nejsou zajištěny.
31.12.2024
Hrubá účetní Opravná zůstatková Čistá
hodnota položkahodnota
Stupeň 1510 020 (9 803) 500 217
Stupeň 2175 139 (25 362)149 777
CELKEM 685 159 -35 165 649 994
80
31.12.2023
Hrubá účetní Opravná zůstatková Čistá
hodnota položkahodnota
Stupeň 1550 098 (10 723) 539 375
Stupeň 2104 219 (32 306) 71 913
CELKEM 654 317 (43 029) 611 288
7. Ostatní aktiva
Ostatní aktiva k 31. prosinci 2024 představují zejména časové rozlišení provozních nákladů ve výši 31 tis. Kč
(k 31. prosinci 2023: 2 157 tis. Kč).
8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
31.12.2024 31.12.2023
Peníze na účtech v bankách
běžné účty1 040 98
Peníze na účtech v bankách
vázaný účet0 381 774
Peníze CELKEM1 040 381 872
Peníze na účtech v bankách k 31.12.2023 představují především prostředky na vázaném účtu v J&T bance, který
je navázán na novou emisi dluhopisů. Tyto prostředky byly v lednu a březnu 2024 použity na splacení
bankovního úvěru od J&T banky a na odkup splatných dluhopisů.
9. Vlastní kapitál
9.1. Základní kapitál
Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve
jmenovité hodnotě 6 800 Kč.
Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovanou dividendu a na jeden hlas na jednu akcii při hlasování na
valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen v průběhu roku 2018.
9.2. Ostatní kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti.
V roce 2024 nedošlo k přírůstku Ostatních kapitálových fondů.
9.3. Rozhodnutí o výsledku hospodaření za účetní období
Společnost plánuje ztrátu roku 2024 převést na účet Neuhrazených ztrát minulých let.
81
10. Emitované dluhopisy
Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě
300 milionů splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí
a investice do rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Dne 1. června 2019 společnost
vydala další tranši těchto dluhopisů v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů v souladu s emisními
podmínkami. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2023 činila 450 mil. .
Dluhopisy byly splaceny v lednu 2024.
Společnost vydala dne 29. prosince 2023 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 700 milionů Kč splatné v roce
2028 za účelem refinancování dosavadních dluhů a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím
do rozšiřování kapacit a/nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Dluhopisy byly plně
upsané v lednu 2024 a jsou kótovány a obchodovány na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Dle prospektu dluhopisu je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel poměru
půjčky k hodnotě nemovitosti (LTV) a ukazatel krytí dluhové služby (DSCR).
Ukazatel LTV znamená poměr celkové výše konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty nemovitostí
a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený
o provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka přísluš
nemovitosti k hodnotě konsolidovaného zadlužení.
Kovenanty pro „novou“ emisi:
kovenant podmínka prospektu31.12.2024 komentář
LTV < 75 %65,37 % splněno
krytí dluhové > 6 % 8,01 % splněno
služby
Efektivní
Nominální úroková Účetní
31.12.2024Měnahodnota mírahodnota
Emitované dluhopisy (ISIN
CZ0003556441) CZK 700 0009,40 % 686 771
Efektivní
Nominální úroková Účetní
31.12.2023 Měnahodnota mírahodnota
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850) CZK 450 0006.27 % 264 026
Emitované dluhopisy (ISIN
CZ0003556441) CZK 700 0009,40 % 558 912
82
11. Úvěry a půjčky
31.12.2024 31.12.2023
Přijaté půjčky od spřízněných stran286 727 115 741
Bankovní úvěry 0 261 944
Celkem 286 727 377 685
Přijaté půjčky od spřízněných stran jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako krátkodobé.
Bankovní úvěr byl splacený v dubnu 2024.
Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:
Bankovní úvěrspřízněných osobÚvěry oddluhopisy Vydané Celkem
Stav k 1.1.2023 0 79 282 458 658 537 940
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů 0 0 575 000 575 000
Příjmy z úvěru a půjček250 000 140 877 0 390 877
Splátky z úvěru a půjček 0 (114 322) 0 (114 322)
Zaplacený úrok 0 0 (25 200) (25 200)
250 000 26 555 549 800 826 355
Ostatní pohyby
Kapitalizace půjček 0 0 0 0
Nákladový úrok14 166 7 842 27 999 50 007
Odkup dluhopisů 0 0 (197 125) (197 125)
Ostatní(2 222) 2 062 (16 394) (16 555)
11 944 9 904 (185 520) (163 673)
Stav k 31.12.2023 261 944 115 741 822 938 1 200 623
Stav k 1.1.2024 261 944 115 741 822 938 1 200 623
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů 0 0 125 320 125 320
Příjmy z úvěru a půjček 0 584 269 0 584 269
Splátky z úvěru a půjček(250 000) (425 678) 0 (675 678)
Zaplacený úrok(20 263) 0 (67 406) (87 669)
(270 263) 158 592 57 915 (53 757)
Ostatní pohyby
Kapitalizace půjček 0 0 0 0
Nákladový úrok6 097 11 200 65 340 82 638
Odkup dluhopisů 0 0 (257 340) (257 340)
Ostatní2 222 1 194 (2 082) 1 334
8 319 12 394 (194 082) (173 368)
Stav k 31.12.2024 0 286 727 686 771 973 498
83
12. Ostatní krátkodobé závazky
Ostatní krátkodobé závazky představují k 31. prosinci 2024 dohadné položky pasivtýkající se přijatých služeb
ve výši 357 tis. Kč (k 31. prosinci 2023: 18 089 tis. Kč) a závazky z obchodch vztahů ve výši 368 tis.
(2022: 59 tis. Kč)
Všechny závazky jsou splatné do 12 měsíců od rozvahového dne.
13. Zaměstnanci
Společnost ve sledovaném ani v minulém účetním období neměla žádné zaměstnance.
14. Úrokové výnosy
2024 2023
Výnosové úroky od
spřízněných osob53 035 39 652
Výnosové úroky od třetích
stran 1 269 244
Úrokové výnosy CELKEM 54 304 39 896
Další informace k výnosům od spřízněných osob jsou uvedeny v bodě 18 Přílohy. Všechny úrokové výnosy se
vztahují k finančním aktivům vykazovaným v naběhlé hodnotě a jsou kalkulovány pomocí metody efektiv
úrokové míry.
15. Úrokové náklady
2024 2023
Úrokové náklady z dluhopisů(65 340) (28 060)
Úrokové náklady z přijatých
úvěrů(11 200) (7 842)
Bankovní úroky (6 098) (14 166)
Úrokové náklady CELKEM(82 638) (50 068)
16. Provozní náklady
Provozní náklady v celkové výši 3 590 tis. (2023: 5 504 tis. ) představu zejména náklady na audit, účetní
a poradenské služby ve výši 1 995 tis. (2023: 822 tis. Kč) a bankovní poplatky ve výši 2 222 tis.
(2023: 2 778 tis. ).
17. Řízení rizik
Řízení rizika vyplývajícího z finančních nástrojů má zásadní význam pro podnikání Společnosti a je základním
prvkem jejích operací. Hlavní rizika, která souvisejí s účastí v dceřiných společnostech a společných podnicích,
spočívají v riziku snížení hodnoty z důvodu nepříznivých hospodářských podmínek. Společnost řídí toto riziko
pomocí sledování vývoje na trzích s použitím solidních investičních rozhodnutí a řádného řízení likvidity.
Představenstvo nese celkovou odpovědnost za stanovení rámce řízení rizik Společnosti a za dohled nad tímto
rámcem.
84
17.1. Úvěrové riziko
Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé straně
finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází tehdy, když
se řada protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které
způsobí, že jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických
a dalších podmínek.
Maximální vystavení Společnosti úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2024
a k 31. prosinci 2023 je účetní hodnota každé třídy finančních nástrojů. ECL týkající se peněz a peněžních
ekvivalentů není významné.
Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s podniky ve skupině a z jejich potenciálního prodlení
s vyplácením úvěrů.
Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek
z poskytnutých úvěrů ve skupině:
31.12.2024 31.12.2023
Úvěry poskytnuté ve skupině685 159 654 317
Opravná položka(35 165) (43 029)
Úvěry poskytnuté ve skupině, 649 994 611 288
netto
Všechny úvěry ve skupině jsou splatné na požádání, jsou proto klasifikované jako krátkodobé.
Hrubá hodnota úvěrůStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2024 550 098 104 219 0 0 654 317
Zvýšení z důvodu vzniku a 0 0 0 0 0
akvizice brutto
Pohyb úroku (naběhlý minus (49 065) 5 958 0 0 (43 107)
zaplacený)
Částečné splacení jistiny / čerpání (19 277) 93 226 0 0 73 949
úvěru v průběhu období
Převody:
- převody do Stupně 128 264 (28 264) 0 0 0
- převody do Stupně 2 0 0 0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2024
510 020
175 139
0
0
685 159
85
OP k úvěrůmStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2024 (10 723) (32 306) 0 0 (43 029)
Zvýšení z důvodu vzniku a 0 0 0 0
akvizice brutto
Převody:0
- převody do Stupně 1(16 730) 16 730 0 0 0
- převody do Stupně 20 0 0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Čistá změna úvěrového rizika17 650(9 786) 0 0 7 864
0 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2024
(9 803)
(25 362)
0
0
(35 165)
Hrubá hodnota úvěrůStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2023 354 283 23 550 0 0 377 833
Zvýšení z důvodu vzniku a 0
akvizice brutto
Pohyb úroku (naběhlý minus
zaplacený)37 657 1 9950 0 39 652
Částečné splacení jistiny / čerpání 234 112 2 720 0 0 236 833
úvěru v průběhu období
Převody:
- převody do Stupně 10 0 0 0 0
- převody do Stupně 2(75 954) 75 954 0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2023
550 098
104 219
0
0
654 317
OP k úvěrůmStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2023 (584)(575)0 0 (1 159)
Zvýšení z důvodu vzniku a
akvizice brutto 0 00 0 0
Převody:
- převody do Stupně 10 0 0 0 0
- převody do Stupně 215 576 (15 576)0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Čistá změna úvěrového rizika(25 715)(16 155)0 0 (41 870)
0 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2023
(10 723)
(32 306)
0
0
(43 029)
86
17.2. Úrokové riziko
Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových sazeb.
Doba, po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena úrokovému
riziku. Níže uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na základě smluvního
data splatnosti jejích finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní úrokovou sazbu před
splatností, na další přeceňování datum. Úrokově citlivá finanční aktiva a pasiva jsou zařazována do sloupců dle
data nejbližší refixace nebo zbytkové splatnosti, podle toho, co nastane dříve.
31.12.2024
0-3 412 15 let Nad 5 let BezúročnéCelkem
měsíceměsíců
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty1 040 0 0 0 0 1 040
Poskytnuté úvěry649 994 0 0 0 0 649 994
Ostatní aktiva310 0 0 0 31
CELKEM 651 065 0 0 0 0 651 065
0
Závazky0
Úvěry a půjčky286 727 0 000286 727
Emitované dluhopisy0 167686 604 0 0 686 771
Ostatní krátkodobé závazky7250 0 0 725
287 452 167686 604 0 0 974 223
CELKEM 0
GAP363 613 (167) (686 604)0 0 (323 158)
KUMULATIVNÍ GAP363 613 363 446 (323 158)(323 158)(323 158)(323 158)
31.12.2023
0-3 měsíce412 měsí15 let Nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní 381 872 0 0 0 0 381 872
ekvivalenty
Poskytnuté úvěry611 288 0 0 0 0 611 288
Ostatní aktiva3 066 0 0 0 0 3 066
CELKEM 996 226 0 0 0 0 996 226
0
Závazky0
Úvěry a půjčky115 741 261 944 0 0 0 377 685
Emitované 264 026 0 558 912 0 0 822 938
dluhopisy
Ostatní krátkodobé 18 148 0 0 0 0 18 148
závazky
397 915 261 944 558 912 0 0 1 218 771
CELKEM 0
GAP598 311(261 944) (558 912)0 0 (222 545)
KUMULATIVNÍ GAP598 311 336 367(222 545) (222 545) (222 545) (222 545)
87
Řízení úrokového rizika
Emitované dluhopisy – úroková míra emitovaných dluhopisů je fixní po celou dobu emise s úrokovou sazbou
8,6 % p.a.
Poskytnuté půjčky ve skupině – úrokové sazby na těchto půjčkách jsou stanoveny fixní sazbou. Tato sazba je
odvozena na základě principu tržního odstupu. Úrokové sazby poskytnutých půjček ve skupině jsou tedy citli
na změny referenčních sazeb (3M PRIBOR). Změny sazby poskytnutých půjček jsou vyhodnocovány na roční
bázi. Ke změně poprvé došlo k 1. dubnu 2020, kdy byly sazby poníženy v souladu s poklesem 3M PRIBOR
a dále v roce 2023 kdy došlo k navýšení sazeb na 9 %. V roce 2024, po vyhodnocení sazeb, došlo k jejich
aktualizaci na sazbu 10 %.
pokles na 2024 průměr růst nad
3M PRIBOR0,00 % 4,98 % 8,00 %
sazba poskytnutých 7,50 % 10,00 % 10,00 %
půjček
pokles na 2023 průměr růst nad
3M PRIBOR0,00 % 7,13 % 8,00 %
sazba poskytnutých 6,50 % 9,00 % 9,00 %
půjček
17.3. Riziko likvidity
Riziko likvidity představuje riziko neschopnosti financovat aktiva s použitím nástrojů s náležitou splatností
a sazbami, riziko neschopnosti zlikvidovat aktivum dostatečně rychle a v náležité částce a riziko neschopnosti
plnit závazky k datu splatnosti. Společnost nepřetržitě posuzuje své riziko likvidity ve spolupráci s finančním
oddělením skupiny pomocí zjišťování a sledování změn ve financování nezbytném k plnění obchodních
cílů. Smluvní částky uvedené v následující tabulce jsou hrubé, nediskontované peněžní toky, a proto se nemusí
shodovat s účetními hodnotami uvedenými ve výkazu o finanční situaci.
Celkové
2024měsícůdo 33 měsíce - 1 rok15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k hodnota Účetní
31.12.2024 k 31.12.2024
Nederivátové závazky
Úvěry a půjčky od spřízněných stran(286 727) 0 0 0 (286 727) (286 727)
Bankovní úvěry0 0 0 0 0 0
Emitované dluhopisy 0 (60 200) (940 800) 0 (1 001 000) (686 771)
Ostatní závazky(725) 0 0 0 (725) (725)
CELKEM (287 452)(60 200) (940 800)0 (1 288 452) (974 223)
88
Celkové
2023do 3měsíců 1 rok 3 měsíce -15 let splatné po5 letech nediskontované peněžní toky k Účetní hodnota k 31.12.2023
31.12.2023
Nederivátové závazky
Úvěry a půjčky od spřízněných (115 741) 0 0 0 (115 741) (115 741)
stran
Bankovní úvěry(261 944) 0 0 0 (261 944) (261 944)
Emitované dluhopisy (266 126) (60 200) (940 800) 0 (1 265 026) (822 938)
Ostatní závazky(18 148) 0 0 0 (18 148) (18 148)
CELKEM (659 859)(60 200) (940 800) 0 (1 660 859) (1 218 771)
17.4. Kurzové riziko
Kurzové riziko vzniká tehdy, když mají stávající nebo předpokládaná cizoměnová aktiva vyšší nebo nižší
hodnotu než závazky v cizí měně.
Společnost má následující rozpad finančních aktiv a závazků denominovaných v jednotlivých měnách:
31.12.2024 ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Ostatní pohledávky310 31
Poskytnuté půjčky685 159 268 935 416 224
OP k půjčkám(35 165) (27 164) (8 001)
Peníze a peněžní ekvivalenty1 040 1 005 35
CELKEM 651 065 242 776 408 289
Finanční závazky
Úvěry a půjčky286 727 189 481 97 246
Emitované dluhopisy 686 771 0 686 771
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky7250 725
CELKEM 974 223 189 481 784 742
ČISTÁ POZICE(323 158) 53 295 (376 453)
31.12.2023 ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Ostatní pohledávky3 066 0 3 066
Poskytnuté půjčky654 317 170 837 483 480
OP k půjčkám(43 029) (33 604) (9 425)
Peníze a peněžní ekvivalenty381 872 38381 834
CELKEM 996 226 137 271 858 955
Finanční závazky
Úvěry a půjčky377 685 83 161 294 524
Emitované dluhopisy 822 938 0 822 938
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky18 148 0 18 148
CELKEM 1 218 771 83 161 1 135 610
ČISTÁ POZICE(222 545) 54 110 (276 655)
89
31.12.2024 spot 2024 průměr
CZK / 1 EUR 25,185 25,119
31.12.2023 spot 2023 průměr
CZK / 1 EUR 24,725 24,007
Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na základě
5% zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR. Tato analýza vychází z výkyvů směnných kurzů cizích měn,
které Společnost k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza předpokládá, že všechny ostatní
proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad předpokládaného prodeje a nákupu.
Zohledněné pohyby v EUR
byly: CZK / 1 EUR +-5%
Dopad na
Oslabení / Posílení Dopad na zisk před
CZK vůči EURkapitálzdaněním
2024
Oslabení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 26,444 2 6652 665
Posílení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 23,926 (2 665) (2 665)
2023
Oslabení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 25,9612 7062 706
Posílení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 23,849 (2 706) (2 706)
17.5. Řízení kapitálového rizika
Pokračující činnost Společnosti řídí její konečná mateřská společnost FIDUROCK Private Equity
Participations B.V., s cílem poskytovat dostatečný kapitál tak, aby společnosti skupiny FIDUROCK mohly
pokračovat v podnikání při maximalizaci návratnosti pro zainteresované osoby prostřednictvím optimalizace
poměru dluhu a kapitálu.
17.6. Reálné hodnoty finančních nástrojů
Společnost provedla hodnocení reálné hodnoty svých finančních nástrojů. Reálné hodnoty byly odhadnuty buď
odkazem na tržní hodnotu na konci účetního období, nebo diskontováním příslušných peněžních toků s použitím
běžných úrokových sazeb u podobných nástrojů.
Odhady reálných hodnot ostatních finančních aktiv a závazků se významně neliší od jejich zůstatkových hodnot
vzhledem k jejich krátkodobé povaze.
Účetní hodnotaReálná hodnotaÚroveňreálné
2024 2023 2024 2023 hodnoty
Emitované dluhopisy686 771 822 938742 0001 150 000Úroveň 3
Emitované dluhopisy obsahují „starou“ i „novou“ emisi dluhopisů, jak se o ní píše v této Výroční zprávě.
90
18. Transakce se spřízněnými osobami
Společnost vztahy se spřízněnými osobami, tj. se svou mateřskou společností a se svými dceřinými
a přidruženými společnostmi. Všechny transakce se spřízněnými osobami jsou samostatně vykázány. Za
spřízněné osoby je dále považováno představenstvo, blízcí rodinní příslušníci těchto osob a další strany, které
jsou ovládány takovými osobami a subjekty, jsou společně s nimi ovládány nebo jsou pod jejich podstatným
vlivem, kdy tyto osoby a subjekty mají významnou hlasovací pravomoc. Společnost uzavřela v letech 2024
a 2023 tyto transakce se spřízněnými osobami.
Transakce s mateřskou společností
Mimo přijatých půjček uvedených níže, v roce 2024 a 2023 žádné jiné transakce neproběhly.
Transakce se spřízněnými společnostmi
Měnaúroková míraEfektivní31.12.2024
Půjčky přijaté
Retail Park Severka EUR 9,0 % 10 236
Liberec s.r.o.
Retail park Prešov, s.r.o.EUR 9,0 % 59 194
SLOVAK INVESTMENT EUR 9,0 % 52 812
GROUP s. r. o.
Fidurock Private Equity EUR 0,0 % 87 010
Participations B.V.
FIDUROCK Projekt 22 EUR 8,5 % 76 475
s.r.o.
FIDUROCK Projekt 22 CZK 0,0 % 1 000
s.r.o. vklad do OKF
Celkem 286 727
Měnaúroková míraEfektivní31.12.2023
Půjčky přijaté
Retail Park Severka EUR 9,0 % 22 917
Liberec s.r.o.
Retail park Prešov, s.r.o.EUR 9,0 % 52 101
SLOVAK INVESTMENT EUR 9,0 % 33 282
GROUP s. r. o.
Fidurock Private Equity EUR 0,0 % 7 441
Participations B.V.
Celkem 115 741
91
MěnaÚrokNominální hodnota Opravná položka31.12.2024
Půjčky poskytnuté
Retai Park Tábor CZK 10,0 % 78 136 (1 502) 76 634
s.r.o.
Retail park Senica EUR 10,0 % 9 083 (175) 8 908
s.r.o.
Retail Park Staré CZK 10,0 % 73 772 (1 418) 72 354
město s.r.o.
RP Choceň s.r.o.CZK 10,0 % 14 363 (276) 14 087
Projekt Piešťany EUR 10,0 % 175 139 (25 362) 149 777
s.r.o.
Retail Park Mladá CZK 10,0 % 13 061 (251) 12 810
Boleslav a.s.
RP Trnava a.s. EUR 10,0 % 36 749 (706) 36 043
RP Levice EUR 10,0 % 47 964 (922) 47 042
RP Milevsko s.r.o. CZK 10,0 % 20 055 (385) 19 670
RP Trutnov CZK 10,0 % 216 837 (4 168) 212 669
Celkem 685 159 (35 165) 649 994
MěnaÚrokNominální hodnota Opravná položka31.12.2023
Půjčky poskytnuté
Retai Park Tábor s.r.o.CZK 9,0 % 80 103 (1 561) 78 542
Retail park Senica s.r.o. EUR 9,0 % 10 398 (203) 10 195
Retail Park Staré město CZK 9,0 % 77 298 (1 507) 75 791
s.r.o.
RP Choceň s.r.o.CZK 9,0 % 22 311 (435) 21 876
Projekt Piešťany s.r.o.EUR 9,0 % 75 954 (15 576) 60 378
Retail Park Mladá Boleslav CZK 9,0 % 16 300 (318) 15 982
a.s.
RP Trnava a.s. EUR 9,0 % 47 267 (921) 46 346
RP Levice EUR 9,0 % 28 264 (16 730) 11 534
Fidurock Solaris a.s. CZK 9,0 % 15 563 (303) 15 260
RP Milevsko s.r.o. CZK 9,0 % 22 502 (439) 22 063
RP Trutnov CZK 13,0 % 249 404 (4 862) 244 542
Fidurock Projekt 22 s.r.o. EUR 9,0 % 8 953 (174) 8 779
Celkem 654 317 (43 029) 611 288
92
2024 2023
Úrokové náklady
FIDUROCK Projekt 22, 1 735 0
s.r.o.
Retail Park Severka Liberec 1 731 1 914
s.r.o.
SLOVAK INVESTMENT 3 509 2 013
GROUP s. r. o.
Retail park Prešov, s.r.o. 4 225 3 916
Celkem 11 200 7 842
2024 2023
Úrokové výnosy
RP Trutnov 23 220 13 749
Retail Park Tábor s.r.o.5 456 5 428
Retail park Senica s.r.o. 208 559
Retail Park Staré město s.r.o.5 193 5 358
RP Choceň s.r.o.774710
Projekt Piešťany s.r.o.7 315 4 753
RP Milevsko s.r.o. 2 050 1 056
Retail Park Mladá Boleslav a.s.498 1 107
RP Trnava, a. s. 3 157 3 645
RP Levice 4 340 1 991
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. 636699
FIDUROCK Solaris a.s. 188 597
Celkem 53 035 39 652
Všechny transakce byly uzavřeny za běžných tržních podmínek.
Transakce s klíčovými řídícími pracovníky
Členové představenstva a dozorčí rady neobdrželi v letech 2024 a 2023 žádnou odměnu.
93
19. Daň z íj
Daň vykázaná ve výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku hospodaření
31.12.2024 31.12.2023
Daň z příjmů běžná0 0
Daňový výnos CELKEM0 0
Rekonciliace efektivní daňové sazby20242023
Ztráta před zdaněním(46 278) (73 741)
Sazba daně z příjmů21,00 %19,00 %
0 0
Daňově neuznatelné náklady(13 707) (1 587)
Ostatní13 7071 587
CELKEM 0 0
V roce 2024 a 2023 společnost realizovala daňovou zttu. Neuznatelné náklady představují zejména úroky z
dluhopisů, které byly využity v minulosti na pořízení podílů v SPV.
21. Následné události
Po rozvahovém dni nenastaly žádné významné události, které by měli dopad na účetní závěrku k 31.12.2024
V Praze, dne 30.dubna 2025
94
Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky
95
96
97
98
99
100
101
102
KONSOLIDOVANÁ AUDITOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA OBDOBÍ
1.1.2024 31.12.2024
Fidurock Nemovitosti a.s.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2024
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
103
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2024
Ref. Pozn. 31.12.2024 31.12.2023
A Dlouhodobý majetek4 490 183 4 036 650
B Investiční majetekBod 3.1 4 471 672 3 999 548
D Odložená daňová pohledávkaBod 3.12 18 511 21 538
DDOstatní dlouhodobá aktivaBod 3.13 0 15 564
E Oběžná aktiva124 071 540 056
F pohledávkyPohledávky z obchodních vztahů a jiné Bod 3.2 62 704 63 613
G Ostatní aktivaBod 3.3 20 936 24 076
GGKladná reálná hodnota derivátůBod 3.4 0 22 152
H Peníze a peněžní ekvivalentyBod 3.5 40 431 430 215
I AKTIVA CELKEM 4 614 254 4 576 706
J Vlastní kapitál1 250 615 1 125 810
K Základní kapitál(a)Bod 3.6 2 040 2 040
L Ostatní kapitálové fondy(b)Bod 3.6 484 670 484 670
M Rezerva ze zajišťovacích nástrojů(c)Bod 3.6 9 57513 803
N Kurzové rozdíly z přecenění8 162 (2 224)
O Nerozdělený zisk746 168 627 521
P společnostiVlastní kapitál připadající vlastníkům mateřské 1 250 615 1 125 810
Q Dlouhodobé závazky3 089 230 1 273 764
R Úvěry a půjčkyBod 3.7 2 109 572 492 557
Emitované dluhopisyBod 3.8 686 604 558 912
S Odložený daňový závazekBod 3.12 233 297 192 055
U Ostatní dlouhodobé závazkyBod 3.10 42 472 30 240
V Záporná reálná hodnota derivátů17 285 0
W Krátkodobé závazky274 409 2 177 132
X Úvěry a půjčkyBod 3.7 153 155 1 792 241
Y Emitované dluhopisyBod 3.8 167264 026
Z Záporná reálná hodnota derivátů2 583 1 449
AAJiné krátkodobé závazkyBod 3.11 108 636 110 224
ABVýnosy příštích obdobíBod 3.9 9 868 9 192
ACCELKOVÉ ZÁVAZKY3 363 639 3 450 896
ADVLASTNÍ KAPITÁL a ZÁVAZKY CELKEM4 614 254 4 576 706
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2024
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
104
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok
končící 31. prosincem 2024
01.01.2024 01.01.2023
Ref. - -
Pozn. 31.12.2024 31.12.2023
A Výnosy z nájmůBod 4.1 296 993 242 790
B Čistý výnos/náklad ze služeb spojených s provozem budovBod 4.2 (15 499) (5 015)
C Poplatky za správu majetkuBod 4.3 (6 292) (6 929)
D Ostatní provozní výnosyBod 4.4 1 340 22
E Čistý provozní zisk276 542 230 868
F Ostatní provozní nákladyBod 4.4 (40 202) (46 308)
G Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku161 454 150 692
I Provozní zisk397 794 335 252
J Finanční výnosyBod 4.5 2 553 3 479
KKZtráta z prodeje dlouhodobého finančního majetku0 (395)
L Finanční nákladyBod 4.6 (229 685) (173 412)
N Zisk za období před zdaněním170 662 164 924
O Daňový nákladBod 3.13 (52 015) (57 741)
P Čistý zisk za období118 647 107 183
Q Položky, které se následně mohou reklasifikovathospodářského výsledku do
R zajištění peněžních tokůČistý zisk z pohybu reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů při (5 352) (7 204)
S Související daň1 124 1 513
T Rezerva na kurzové přecenění10 386 16 395
U Ostatní úplný výsledek po zdanění6 158 10 704
V Úplný výsledek za období celkem124 805 117 887
W Zisk za období připadající na:
X Zisk za období
Y Vlastníkům mateřské společnosti118 647 107 183
Z Ostatní úplný výsledek hospodaření
AAVlastníkům mateřské společnosti6 158 10 704
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2024
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
105
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící
31. prosincem 2024
Nerozdělený Celkem
zisk
Základní připadající Kapitálové zajišťovacích Rezerva ze rozdíly z Kurzové připadající na vlastníky
kapitálna vlastníky fondy nástrojůpřeceněnímateřské
mateřské společnosti
společnosti
Zůstatek 1.1.20232 040 520 734 484 670 19 494 (18 619) 1 008 319
Úplný výsledek hospodaření0 106 787 0 (5 691) 16 395 117 491
Čistý zisk za období0 107 183 0 0 0 107 183
Vyřazení investice Solaris0 (396) 0 0 0 (396)
Ostatní úplný výsledek hospodaření po
zdanění0 0 0 (5 691) 16 395 10 704
Kapitálové operace0 0 0 0 0 0
Zvýšení ostatních kapitálových fondů0 0 0 0 0 0
Zůstatek k 31.12.20232 040 627 521 484 670 13 803 (2 224) 1 125 810
Zůstatek 1.1.20242 040 627 521 484 670 13 803 (2 224) 1 125 810
Úplný výsledek hospodaření0 118 647 0 (4 228) 10 386 124 805
Čistý zisk za období0 118 647 0 0 0 118 647
Vyřazení investice Solaris0 0 0 0 0 0
Ostatní úplný výsledek hospodaření po
zdanění0 0 0 (4 228) 10 386 6 158
Kapitálové operace0 0 0 0 0 0
Zvýšení ostatních kapitálových fondů0 0 0 0 0 0
Zůstatek k 31.12.2024 2 040 746 168 484 670 9 575 8 162 1 250 615
Informace o změnách kapitálových fondů jsou uvedeny v poznámce 3.6. Informace o změnách v rezervě zajištění peněžních
toků jsou uvedeny v poznámce 6.6.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2024
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
106
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31.
prosince 2024
1.1.2024 - 1.1.2023 -
31.12.2024 31.12.2023
Čistý zisk za období118 647 107 183
Úpravy o nepeněžní operace117 694 76 982
Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetkuBod 3.1 (161 454) (150 692)
Daňový nákladBod 3.12 52 015 57 741
Finanční náklady, čisté227 133 169 933
Změny pracovního kapitálu(2 395) 3 431
Pokles/(nárůst) obchodních a ostatních pohledávekBod 3.2 909(23 605)
Zvýšení ostatních aktivBod 3.5, 3.12 21 731 (11 983)
Zvýšení ostatních dlouhodobých závazkůBod 3.10 6 413 13 536
Zvýšení/(snížení) obchodních a ostatních závazBod 3.10 (27 169) 32 550
Snížení výnosů příštích obdobíBod 3.9 6762 203
Zaplacená daň(4 955) (9 270)
Čistý peněžní tok z provozní činnosti233 946 187 596
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností očištěné o získané peněžní prostředkyBod 3.2 0 (289 142)
Kapitálové výdaje na investice do nemovitostí(286 748) (90 472)
Čistý peněžní tok z investiční činnosti(286 748) (379 614)
Peněžní toky z financováníBod 3.7-11
Výnosy z emise dluhopisů125 320 575 000
Výdaje na nákup dluhopisů(257 340) (197 125)
Příjmy z půjček2 479 950 923 298
Splátky půjček(2 522 691) (631 138)
Zaplacený úrok(184 965) (93 192)
Čistý peněžní tok z financování(359 726) 576 843
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů(412 528) 384 825
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku období430 215 46 951
Vliv změn měnových kurzů22 744 (1 561)
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci období40 431 430 215
Poznámka: Pořízení nových dceřiných společností, po odečtení peněžní položky, zahrnuje v rámci investiční činnosti také
splácení půjček od nabyté dceřiné společnosti, protože splacení těchto půjček bylo podmíněno dohodami o koupi akcií.
107
1. Obecné údaje o společnosti a skupině
1.1. Jméno společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále jen „Společnost“) je akciová společnost založená podle právních edpisů České
republiky. Společnost byla založena dne 14. listopadu 2015.
Společnost je spolu se svými dceřinými společnostmi označována jako „Skupina“.
1.2. Právní forma Společnosti
Akciová Společnost
1.3. Sídlo Společnosti
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00, Praha 1
1.4. Země registrace
Česká republika
1.5. Domicil
Česká republika
1.6. Obchodní rejstřík
Městský soud v Praze, Číslo zápisu: B 21110
1.7. Akcionář Společnosti ke dni 31.prosince 2024
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 100 %, 1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemsko
1.8. Ultimátní mateřská společnost
Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282
1.9. Změna v názvu vykazující účetní jednotky
Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.
1.10. Hlavní místo Podnikání
Česko a Slovensko
1.11. Období zachycené v účetní závěrce
Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována na období od 1. ledna 2024 do 31. prosince 2024
1.12. Vedení Společnosti ke dni 31.prosince 2024
Člen představenstva
David Hauerland, od 14. listopadu 2020
Člen představenstva
PhDr. Petr Valenta, od 17. dubna 2023
Člen dozorčí rady
Vladimír Loukota, od 15. června 2023
1.13. Cíl skupiny
Investičním cílem Skupiny je provádět výhodné investice s přidanou hodnotou do nemovitostí ve střední a východní
Evropě (geografické zaměření), mj. zejména na území České republiky a Slovenska.
1.14. Hlavní předmět podnikání
Skupina může provádět v České republice nebo v zahraničí veškeré transakce, které se přímo nebo nepřímo týkají
akvizic a držby nemovitého majetku a nabytí a držení majetkových účastí v podnicích (v jakékoli formě), které
mohou podle svých zakladatelských dokumentů nabývat a držet nemovitosti, a jiná aktiva potřebná k jejich správě,
a dále spravovat, řídit, budovat a zcizovat takové nemovitosti a podíly v realitních společnostech a ve společnostech,
které drží nemovitosti.
108
Skupina rovněž může používat své finanční prostředky při organizaci, řízení, rozvoji a zcizování portfolia tvořeného
jakýmikoli cennými papíry a právy duševního vlastnictví jakéhokoli původu a podílet se na založení, rozvoji a ovládání
jakéhokoli podniku v souladu s investičním cílem. Může rovněž nabývat pomocí vkladů, upisování, kupních opcí nebo
jinými prostředky všechny druhy cenných papírů a práv duševního vlastnictví za účelem rozvoje, a realizovat tato
aktiva prodejem, převodem, směnou nebo jinak.
Skupina a její akcionář může poskytnout pomoc (prostřednictvím půjček, záloh, záruk, zajištění nebo jinak)
společnostem nebo jiným podnikům, v nichž má Skupina podíl.
1.15. Předpoklad neomezeného trvání podniku
Skupina sleduje svou likviditní pozici a chování nájemců. Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné
prodlení s platbami nájemného od svých nájemců. Vedení Skupiny připravilo stresové testovací scénáře s projekcí
ekonomických výsledků, které zohledňují dopady válečného konfliktu na Ukrajině. Předpovědi ukazují, že Skupina
splňuje princip nepřetržitého trvání, a to jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z hlediska plnění
kovenantů pro rok 2024. Vedení společnosti nemá k dispozici informace, z kterých by vyplývaly významnejistoty
v použitých odhadech a projekcích.
Vedení společnosti neočekává významné nejistoty v nadcházejících letech. Podle informací, které má vedení Skupiny
k datu vydání k dispozici, nemají výše uvedené situace významný vliv na předpoklad neomezeného trvání – going
concern Společnosti.
2. Shrnutí významných účetních zásad a postupů
Hlavní účetní zásady a postupy přijaté při zpracování této konsolidované účetní závěrky jsou uvedeny níže. Tyto
zásady a postupy byly soustavně aplikovány na celé období, není-li uvedeno jinak.
2.1. Základ pro zpracování
Prohlášení o souladu
Konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví
(„International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato konsolidovaná účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 23a
(2) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.
Zpracování konsolidované účetní závěrky
Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována dle konvence o historických cenách, s výjimkou investičního
nemovitého majetku a derivátů, které jsou oceněny reálnou hodnotou.
Konsolidovaná účetní závěrka je upravena o události, které nastávají po konci vykazovaného období, ale ještě
předtím, než je konsolidovaná účetní závěrka schválena k vydání, a to tehdy, když buď poskytují důkazy
o podmínkách, kte existovaly na konci vykazovaného obdo (události, které vyvolávají úpravy), nebo když
naznačují, že neplatí předpoklad trvání podniku. Konsolidovaná účetní závěrka se neupravuje o události, které
nevyvolávají úpravy, tedy o takové, které vyplývají z podmínek vzniklých po konci vykazovaného období.
Používání odhadů a předpokladů
Při přípravě konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Skupiny odhady a určuje předpoklady,
které mají k datu účetní závěrky vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů
a nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na historických zkušenostech a různých dalších faktorech, kte
jsou považovány za přiměřené za podmínek, při nichž se odhady účetních hodnot aktiv a závazků provádí a v situaci,
kdy nejsou zcela evidentní z jiných zdrojů. Skutečné výsledky se od odhadů mohou lišit.
Tyto odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Úpravy účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém
jsou tyto odhady revidovány, pokud se tato revize týká pouze tohoto období, nebo v období revize a budoucích
období, pokud tato revize ovlivňuje současné i budoucí období.
Informace o úsudcích použitých při aplikaci účetních zásad a postupů, které mají nejvýznamnější účinek na částky
109
vykázané v konsolidované účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících poznámkách.
Předpoklady a odhady nejistoty
(i) Stanovení reálných hodnot
Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době, kdy
jsou tyto odhady revidovány, pokud revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a v budoucích
obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.
Řada účetních zásad a postupů Skupiny a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních
aktiv a závazků.
Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty
používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy
obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii
reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.
Skupina používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze sledování trhu.
Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů použitých při
oceňovacích technikách takto:
• Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).
• Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu k danému aktivu
nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen).
• Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů (nezjistitelné vstupy).
Skupina účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného období,
během něhož došlo k dané změně.
Další informace o předpokladech stanovených při určování reálných hodnot jsou uvedeny v těchto poznámkách:
Poznámka 3.1 – investiční nemovitý majetek a
Poznámka 5 – Měření reálné hodnoty, finanční nástroje.
(ii) Odhad nejistoty
S jimkou reálných hodnot investic do nemovitostí a derivá neexistují žád ji klíčové edpoklady do
budoucna a jiné klíčové zdroje odhadu nejistot k datu účetních výkazů, které nesou významné riziko vyvolání
významné úpravy částek aktiv a závazků vedených v účetnictví během příštího finančního roku.
(iii) Deriváty
Skupina využívá úrokové swapy (IRS) k zajištění rizika fluktuace úrokových měr. K rozvahovému dni jsou IRS
přeceněny na reálnou hodnotu s dopadem do konsolidovaného výkazu o úplném výsledku hospodaření.
(iv) Nové účetní standardy, které dosud nenabyly účinnost a nejsou předčasně přijaty
V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou pro
mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících standardů
a interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používáv EU (data účinnosti uvedená níže
jsou pro IFRS vydané radou IASB):
IFRS 19 - Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování
IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (vydáno IASB v dubnu 2024; schvalovací proces v EU probíhá)
novelizace IFRS 10 a IAS 28 Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým či společným
podnikem (Evropská komise rozhodla o odložení schválení na neurčito),
Roční zdokonalení standardů IFRS - 11. díl (vydáno IASB v červenci 2024; schvalovací proces v EU probíhá)
Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a interpretací
v období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.
110
2.2. Základ pro konsolidaci
(i) Podniková kombinace
Skupina získává dceřiné společnosti, které vlastní nemovitosti. V okamžiku akvizice Skupina zvažuje, zda každá
taková akvizice tvoří podnikovou kombinaci nebo akvizici aktiva. Skupina účtuje o akvizici jako o podnikové
kombinaci tehdy, když je vedle nemovitosti získán i ucelený soubor aktiv. Konkrétněji řečeno Skupina přihlíží
k rozsahu, v němž jsou skány význam procesy a zejména k rozsahu služeb, které poskytuje daná dceřiná
společnost (např. údržba, úklid, ostraha, vedení účetnictví apod.).
Pokud akvizice dceřiných společností netvoří podnik, je o účtováno jako o akvizici skupiny aktiv a závazků.
Pořizovací náklady jsou rozúčtovány na aktiva a závazky na základě jejich relativních reálných hodnot
a nezaúčtovává se ani goodwill, ani odložená daň.
(ii) Dceřiné společnosti
Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Skupinou. Skupina ovládá (kontroluje) dceřinou společnost, pokud je
vystaven variabilním výnosům nebo na ně má právo na základě své angažovanosti v této společnosti a může tyto
výnosy prostřednictvím své moci nad ovlivňovat. Účetní závěrky dceřiných společností jsou zahrnuty do
konsolidované účetní závěrky od data převzetí kontroly do data jejího zániku.
(iii) Společné podniky
Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je charakterizováno
tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma nebo více stranami.
Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze tehdy, když rozhodnutí
o relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí ovládání. Investice do společných
podniků jsou v konsolidované účetní závěrce zachyceny ekvivalenční metodou.
Konsolidace
Vnitroskupinové transakce, zůstatky a nerealizované zisky a ztráty z transakcí mezi společnostmi Skupiny se
eliminují. Nerealizované ztráty se rovněž eliminují, pokud transakce nepodává důkaz o snížení hodnoty převáděného
aktiva. Účetní zásady a postupy dceřiných společností byly v případě potřeby změněny tak, aby byl zajištěn soulad
se zásadami a postupy přijatými Skupinou.
Jakmile Skupina přestane ovládat nějakou dceřinou společnost, odúčtuje aktiva a závazky dceřiné společnosti a jiné
složky vlastního kapitálu. Veškeré podíly v bývalé dceřiné společnosti, které si Skupina ponechá, jsou přeceněny na
jejich reálnou hodnotu k datu ztráty kontroly. Veškeré výsledné zisky nebo ztráty jsou zaúčtovány do zisku nebo
ztráty. Reálná hodnota je stanovena jako prvotní hodnota v účetnictví pro účely následného účtování o nadále
drženém podílu jako o přidruženém nebo společném podniku nebo o finančním aktivu. Kromě toho jsou veškeré
částky týkající se dceřiné společnosti, které byly dříve zaúčtovány do ostatního úplného výsledku, přeúčtovány do
zisku nebo ztráty.
Případné nekontrolní podíly jsou účtovány do vlastního kapitálu s poměrným podílem na účtovaných částkách i na
realizovaném zisku nebo ztrátě subjektů, v nichž je držen podíl, pokud se tyto podíly kvalifikují jako vlastní kapitál
dle IAS 32.16.
Při účtování o podnikových kombinacích používá Skupina akviziční metodu. Protihodnota za akvizici dceřiné
společnosti představuje reálnou hodnotu převedených aktiv a závazků a podílů Skupiny na vlastním kapitálu. Tato
protihodnota rovněž zahrnuje reálnou hodnotu jakéhokoli aktiva nebo závazku vyplývající z ujednání o podmíněné
protihodnotě. Náklady na akvizici jsou účtovány v období, v němž jsou vynaloženy. Identifikovatelná aktiva nabytá
a závazky a podmíněné závazky převzaté v rámci podnikové kombinace jsou prvotně oceněny reálnou hodnotou
k datu akvizice. Společnost účtuje o veškerých nekontrolních podílech nabyvatele v rámci jednotlivých akvizic jako
o poměrném podílu daného nekontrolního podílu na čistých aktivech nabyvatele.
O transakcích, které nespadají pod IFRS 3 Podnikové kombinace z toho důvodu, že nabytá společnost netvoří podnik
dle IFRS, se účtuje jako o nabytí aktiv.
111
Společnosti konsolidované přímou metodou konsolidace jsou spolu s údaji o obchodním podílu uvedeny níže:
SpolečnostOvládáníPodílFunkční měnaZemě
Fidurock Nemovitosti a.s. Česká republika
Retail Park Tábor s.r.o.Přímé100 %Česká republika
Retail Park Severka Liberec s.r.o. Přímé100 %Česká republika
Retail Park Staré město s.r.o.Přímé100 %Česká republika
Retail Park Mladá Boleslav a.s.Přímé100 %Česká republika
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. Přímé100 %Česká republika
Projekt Piešťany s.r.o.Přímé100 %EUR Slovenská republika
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. Přímé100 %EUR Slovenská republika
Retail Park Senica s.r.o. Přímé100 %EUR Slovenská republika
Retail park Trnava, a. s. Přímé100 %EUR Slovenská republika
Retail Park Prešov s.r.o.Přímé100 % EUR Slovenská republika
Retail Park Choceň s.r.o.Přímé100 %Česká republika
Retail Park Milevsko s.r.o. Přímé100 %Česká republika
Retail Park Levice s.r.o. Přímé100 %EUR Slovenská republika
Retail Park Trutnov s.r.o. Přímé100 %Česká republika
Společnost k 31.12.2024 nevykazuje žádné společnosti konsolidované ekvivalenční metodou.
V roce 2024 nedošlo k žádným novým akvizicím. K 31.12.2024 jsou veškeré podíly vlastněny ze 100 %.
V letech 2024 a 2023 nebyla zlikvidována žádná společnost ze Skupiny.
2.3. Přepočet cizích měn
Funkční měna
Na základě faktorů uvedených v IAS 21, dopadů změn směnných kursů a analýzy primárního ekonomického
prostředí, v němž Skupina působí, byla jako funkční měnaedmětných dceřiných společností určena koruna česká
(„Kč“) v případě českých společností a euro („EUR“) v případě slovenských společností.
Prezentační měna
Tato konsolidovaná účetní závěrka je prezentována v Kč jakožto prezentační měně Skupiny.
Cizoměnové zisky a ztráty z peněžitých položek tvoří rozdíl mezi naběhlou hodnotou ve funkční měně na začátku
roku, upravenou o úrok a platby v průběhu roku, a naběhlou hodnotou v cizí měně přepočtenou kursem platným na
konci roku. Nepeněžitá aktiva a závazky vedené v cizích měnách, které jsou oceňovány reálnou hodnotou, jsou
přepočteny na funkční měnu v kursu platném k datu stanovení reálné hodnoty. Cizoměnové rozdíly vyplývající ze
zpětných přepočtů jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty a v ostatním úplném výsledku.
Pro přepočet konečných zůstatků slovenských dceřiných společností z EUR na Kč byl pro zůstatky rozvahy použit
kurz České národní banky platný k 31. prosinci 2024 a průměrný směnný kurz byl použit pro zůstatky účtů ve
výkazu zisku a ztráty.
2.4. Investiční nemovitý majetek
Jako investiční nemovitý majetek je klasifikován investiční nemovitý majetek, který je držen za účelem
dlouhodobých výnosů z nájemného, kapitálového zhodnocení nebo z obou důvodů.
Investiční nemovitý majetek tvoří budovy a pozemky, které Skupina vlastní.
Investiční nemovitý majetek je prvotně oceňován pořizovacími náklady, včetně transakčních nákladů přímo
přiřaditelných akvizicím. Po prvotním zaúčtování je investiční nemovitý majetek veden v účetnictví v reálné hodnotě,
která se zakládá na prognózách diskontovaných peněžních toků. Toto ocenění provádějí každoročně
uznávaní příslušně odborně kvalifikovaní nezávislí znalci, kteří mají patřičné znalosti a zkušenosti. Investiční
nemovitý majetek, který je přestavěn, aby mohl být nadále užíván jako investiční nemovitý majetek nebo jehož trh
112
je méně aktivní, je nadále oceňován reálnou hodnotou. Reálná hodnota stanovená ke dni 31. prosince 2024
a 31. prosince 2023 vychází z ocenění stanoveného valuátorem.
Při výpočtu reálné hodnoty je použita výnosová metoda. Metoda bere v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní
nájemné za všechny v současnosti volné prostory a za všechny prostory, které se mohou uvolnit po skončení
nájemních smluv. Reálná hodnota investičního nemovitého majetku mj. zachycuje příjem z nájemného na základě
současných nájemních smluv a předpokládaný příjem z nájemného u budoucích nájemních smluv stanovený ve
světle současných tržních podmínek. Reálná hodnota také obdobně zachycuje veškeré peněžní odtoky, které lze
očekávat v souvislosti s těmito nemovitostmi.
Reálná hodnota pozemků určených k výstavbě odráží především výši realizovaných a plánovaných nákladů.
Následné výdaje jsou účtovány na vrub hodnoty v účetnictví pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že ekonomické
požitky spojené s danou položkou poplynou Skupině a že lze spolehlivě změřit náklady na danou položku. Všechny
ostatní náklady na opravu a údržbu jsou účtovány do konsolidovaného zisku nebo ztráty a do ostatního úplného
výsledku během účetního období, v němž jsou vynaloženy.
Změny reálné hodnoty jsou zaznamenávány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty.
2.5. Leasingy
Jako Pronajímatel
Na počátku nebo při změně smlouvy, která obsahuje leasingovou složku, přidělí Skupina protihodnotu ve smlouvě
na každou leasingovou složku na základě jejich relativních samostatných cen. Pokud Skupina vystupuje jako
pronajímatel, určí při vzniku leasingu, zda je každý leasing finančním leasingem nebo operativním leasingem.
Za účelem klasifikace každého leasingu provádí skupina celkové posouzení, zda leasing převádí v podstatě všechna
rizika a odměny plynoucí z vlastnictví podkladového aktiva. Pokud je tomu tak, pak je leasing finančním leasingem.
Pokud ne, jedná se o operativní leasing. V rámci tohoto posouzení Skupina zvažuje určité ukazatele, jako například,
zda je nájem aktivní pro většinu ekonomické životnosti aktiva.
a) Operativní leasing
Majetek pronajatý v rámci operativního leasingu je zahrnut do konsolidovaného výkazu o finanční situaci. Leasingové
splátky se vykazují rovnoměrně po dobu trvání leasingu. Pro Skupinu se účetní pravidla použitelná pro Skupinu jako
pronajímatele, ve srovnávacím období, nelišila od IFRS 16.
b) Finanční leasing
Skupina nemá v současné době uzavřen žádný finanční leasing.
2.6. Finanční nástroje
Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň není
zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem
získání smluvních peněžních toků, a
smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami
jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené částky jistiny.
Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z následujících
podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních
peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami
jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou hodnotou do
zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit finanční aktivum, které by
jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované reálnou hodnotou
do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní nesoulad, který by mohl
jinak vzniknout.
Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.
113
Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia, protože
to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto informace
zahrnují mimo jiné následující:
stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;
jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení banky;
rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto obchodního
modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;
četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání
týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované izolovaně, ale jako
součást celkového hodnocení, jakým banka dosahuje stanoveného cíle řízení finančních aktiv, a zejména způsobu
realizace peněžních toků.
Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné
hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků, ani za
účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.
Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny
(„SPPI“)
Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování. “Úrok”
představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní časové období
a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity a administrativní náklady),
jakož i ziskovou marži.
Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,
společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum neobsahuje
smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků, a tak by nesplnily
SPPI kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:
podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;
pákový efekt;
podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;
podmínky, které limituji nárok banky na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez postihu”; a
podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.
Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty, jako
závazky v naběhlé hodnotě
a) Uznání a odúčtování
Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou
smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.
Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva nebo
když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna v podstatě
veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechává v podstatě všechna
rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném
finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo
závazek.
Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo zaniknou.
b) Oceňování
Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, které nejsou
uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo přiřadit
k nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.
Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o úplném
114
výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.
Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném výsledku
hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.
Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“.
Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12měsíčních
očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové ztráty
jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po dobu
očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část
očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během
12 měsíců od data vykázání.
Ocenění očekávaných úvěrových ztrát
Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny
následovně:
finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech hotovostních
schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a peněžními toky, jejichž inkaso
banka očekává;
finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou
daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;
nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými bance
pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;
Definice selhání
Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:
je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči bance v plné výši bez realizace zajištění;
nebo
dlužník má významný úvěrový závazek vůči společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.
Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů, následně
jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.
c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou
Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení
transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního nástroje určena odhadem
s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.
Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na nejlepších
odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj s podobnými
podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny na tržním oceněním na konci účetního období.
d) Započtení
Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční situaci,
když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto základě nebo
realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.
Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná o zisky
a ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.
Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.
2.7. Znehodnocení finančních aktiv
Skupina vykazuje opravnou položku k očekávaným úvěrovým ztrátám (ECL) na všechny pohledávky v držení
Skupiny. ECL jsou založeny na rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými v souladu se smlouvou a všemi
peněžními toky, které skupina očekává, že obdrží, diskontované s přibližným odhadem původní efektivní úrokové
sazby. Očekávané peněžní toky budou zahrnovat peněžní toky z prodeje drženého kolaterálu nebo jiného úvěrového
posílení, které je nedílnou součástí smluvních podmínek.
115
U pohledávek z pronájmu a jiných obchodních pohledávek používá Skupina při výpočtu ECL zjednodušený přístup.
Skupina proto nesleduje změny úvěrového rizika, nýbrž místo toho vykazuje opravnou položku na základě
celoživotních ECL k datu vykázání (tj. opravnou položku na úvěrové ztráty očekávané po zbývající dobu expozice,
bez ohledu na načasování výchozí). Skupina stanovuje opravné položky na základě svých historických zkušeností s
úvěrovými ztrátami, upravenými o výhledové faktory dlužníků a ekonomické prostředí.
Skupina považuje finanční aktivum v prodlení, pokud jsou smluvní platby 90 dnů po splatnosti. V některých
případech však může Skupina také považovat finanční aktivum za selhání, pokud interní nebo externí informace
naznačují, že je nepravděpodobné, že by Skupina dostala nesplacené smluvní částky v plné výši dříve, než vezme
v úvahu veškerá úvěrová vylepšení držená skupinou. Finanční aktivum je odepsáno, pokud neexistuje důvodné
očekávání, že dojde k navrácení smluvních peněžních toků.
2.8. Peněžní prostředky a peněžekvivalenty
Peníze v bance a krátkodobé vklady držené do splatnosti jsou vedeny v účetnictví v naběhlé hodnotě. Peněžní
prostředky a peněžní ekvivalenty jsou tvořeny hotovostí a bankovními vklady se splatností do 3 měsíců.
2.9. Vlastní kapitál
Vlastní kapitál je tvořen nástroji, které neobsahují smluvní závazek doručit peníze nebo jiné finanční aktivum jinému
subjektu nebo směnit finanční aktiva nebo finanční závazky s jiným subjektem podle podmínek, které jsou
potenciálně nevýhodné pro emitenta (§ 16 (a) IAS 32). K těmto nástrojům patří základní kapitál, zisk nebo ztráta
za vykazované období, nerozdělený zisk a další rezervy.
2.10. Daň z příjmů
Daňový výdaj za období tvoří běžná a odložená daň. Daň je uznávána v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty,
s výjimkou daně, kte souvisí s položkami vykázanými přímo v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním
kapitálu. V takovém případě je daň rovněž vykázána v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním kapitálu.
Běžná splatná daň se vypočte podle daňových zákonů platných k rozvahovému dni v zemích, kde působí dceřiné
společnosti Skupiny a kde vytvářejí zdanitelný příjem. Vedení pravidelně hodnotí pozice v daňových přiznáních
s ohledem na situace, kdy platný právní předpis podléhá výkladu a stanoví rezervy v případech, kdy je to vhodné
na základě částek, které mají být podle očekávání zaplaceny daňovým úřadům.
Co se týče odložené daně z příjmu, je s použitím závazkové metody vytvářena odložená daň z dočasných rozdílů
mezi daňovým základem aktiv a závazků a jejich částkami v účetnictví vykázanými v konsolidované účetní závěrce.
O odložené dani z příjmu se však neúčtuje, pokud z prvotního uznání aktiva nebo závazku v jiné transakci, než
v podnikové kombinaci vyplývá, že v okamžiku transakce nemadopad ani na účetní, ani na daňový zisk a ztrátu.
Odložená daň z příjmu se vypočte s použitím daňových sazeb (a zákonů) přijatých nebo v podstatě přijatých
k rozvahovému dni, které mají podle ekávání platit v době, kdy bude realizována související odložená pohledávka
daně z příjmu nebo vypořádán související odložený závazek daně z příjmu.
Odložené pohledávky daně z příjmu jsou uznávány v účetnictví v té míře, v níž je pravděpodobné, že bude k dispozici
nějaký budoucí zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odloženou pohledávku daně z příjmu.
Odložené pohledávky a závazky daně z příjmu se navzájem započtou v případě, kdy existuje zákonem vymahatelné
právo na započtení běžných daňových pohledávek a závazků a kdy odložené pohledávky a závazky daně z příjmu
souvisejí s daněmi z příjmu vybíranými stejným daňovým úřadem, jemuž podléhá příslušná zdanitelná jednotka
nebo odlišné zdanitelné jednotky v případě, kdy je zamýšleno vypořádat netto zůstatky.
Odložená daň z příjmu z investic do dceřiných společností
Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z investic do dceřiných společností
s výjimkou případů, kdy je zpětné zúčtování echodho rozdílu kontrolováno Skupinou a kdy je pravděpodobné,
že přechodný rozdíl nebude v předvídatelné budoucnosti zpětně zúčtován.
Odložená daň z příjmu z investičního nemovitého majetku
Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z reálné hodnoty budov a pozemků
držených Skupinou jako investiční nemovitý majetek, a to i tehdy, kdy jsou součástí účelových subjektů, s výjimkou
prvotního uznání, jak je uvedeno výše.
116
2.11. Závazky z obchodního styku a ostatní závazky
Závazky z obchodního styku jsou prvotně uznány v reálné hodnotě a posléze oceňovány naběhlou hodnotou
s použitím metody efektivní úrokové míry.
2.12. Rezervy
O rezervách se účtuje tehdy, když má Skupina současný právní nebo mimosmluvní závazek, který je důsledkem
minulé události, kdy je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok zdrojů a že částka
byla spolehlivě odhadnuta.
Rezervy se stanoví pomocí diskontování očekávaných budoucích peněžních toků v sazbě před zdaněním, která
zachycuje současné tržní posouzení časové hodnoty peněz a specifická rizika daného závazku. Postupná úprava
diskontu se zaúčtuje jako finanční náklady.
2.13. Zajišťovací účetnictví – zajištění peněžních toků
Dceřiné společnosti působící na českém trhu jsou vystaveny měnovému riziku, protože většina jejich příjmu
z jemného je denominována v EUR. Měnové riziko je přirozeně zajištěno úvěry v EUR, které se používají
k financování činností. Současný účetní přístup vyžaduje, aby byly tyto úvěry přeceněny s použitím spotové FX sazby
ČNB a účtovány do zisku a ztráty. Proto jsou kurzové rozdíly účtovány do výsledku po celou dobu existence úvěrů
v EUR, zatímco kurzové rozdíly kající se příjmů z nájemného jsou účtovány pouze v době, kdy je vykazován příjem
z jemného. Takto dochází k časovému nesouladu v účetnictví. Za účelem jeho překonání se vedení Skupiny
rozhodlo používat ode dne 1. ledna 2017 zajišťovací účetnictví.
Skupina formálně dokládá vztah mezi zajišťovacím nástrojem a zajištěnou položkou, včetně cílů řízení rizik
a strategie při uzavírání zajišťovací transakce a při evzetí zajtěného rizika, spolu s metodami, které budou
použity k posouzení účinnosti zajišťovacího vztahu. Skupina provádí jak při navázání zajištěného vztahu, tak
i průběžně posouzetoho, zda se ekává, že zajišťovanástroje budou vysoce účinné při kompenzovázměn
reálné hodnoty nebo peněžních toků příslušných zajištěných položek v souvislosti se zajištěným rizikem a zda se
skutečné výsledky každého zajišťovacího nástroje pohybují v rozpětí 80 %-125 %. Co se týče zajištění peněžního
toku předvídané transakce, musí být velmi pravděpodobné, že taková transakce nastane a měla by vyvolat změny
peněžních toků, které by ve svém důsledku mohly ovlivnit zisk nebo ztrátu.
Zajišťovacími nástroji dle určení Skupiny jsou bankovní úvěry v EUR. Zajištěnou položkou jsou budoucí platby
nájemného, u nichž je vysoká pravděpodobnost, že k nim dojde. Očekává se, že peněžní toky z budoucích plateb
nájemného, které se dají očekávat, budou ovlivňovat zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.
2.14. Účtování výnosů
Skupina získává příjmy z činnosti jako pronajímatel v operativním leasingu. Výnosy z pronájmu plynoucí
z operativního leasingu u investičního majetku jsou účtovány rovnoměrně po dobu trvání leasingu a jsou zahrnuty
do výnosů ve výkazu zisku nebo ztráty z důvodu jeho provozní povahy, s výjimkou případných výnosů z pronájmu,
které jsou zaúčtovány, když vzniká.
Nájemní pobídky se vykazují jako rovnoměrné snížení výnosů z pronájmu po dobu trvání nájmu. Nájemní doba je
nevypověditelné období nájmu spolu s jakoukoli další dobou, po kterou má nájemce možnost pokračovat v nájmu,
kde je na počátku nájemní smlouvy přiměřeně jisté, že nájemce tuto možnost uplatní.
Částky přijaté od nájemců za ukončení nájmu nebo za kompenzaci se vykazují ve výkazu zisku a ztráty v okamžiku,
kdy vznikne právo na jejich přijetí.
V případě investic do nemovitostí držených za účelem výdělku z pronájmu Skupina uzavírá jako pronajímatel nájemní
smlouvy, ve kterých působí jako zprostředkovatel poskytovatelů energií (voda, elektřina, teplo). Tyto služby jsou
specifikovány v nájemních smlouvách a samostatně fakturovány nájemcům. Skupina shromažďuje zálohy od
nájemců a předává je poskytovatelům energií bez marže. Skupina nemá prostor pro stanovení cen za tyto služby.
Náklady na tyto služby a související výnosy jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku nebo ztráty a ostatních
úplných výnosů a zveřejněny samostatně v příloze konsolidované účetní závěrky. Zaznamenávají se na základě
vystavených faktur a časového rozlišení.
117
2.15. Náklady
O nákladech se účtuje dle jejich časové souvislosti, tj. nezávisle na jejich úhradě.
2.16. Finanční výnosy a finanční náklady
Finanční výnosy tvoří úrokové výnosy z investovaných finančních prostředků a kursové zisky. Úrokové výnosy jsou
účtovány časově rozlišeně do zisku a ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové zisky jsou tvořeny
zisky z epočtu cizoměnových peněžních aktiv a závazků na funkční měnu dceřiných společností.
Finanční náklady jsou tvořeny úrokovými výdaji souvisejícími s úvěry ajčkami a kursovými ztrátami. Náklady na
úvěry a půjčky, které nejsou přímo přiřazeny k akvizici, výstavbě nebo výrobě kvalifikovaného aktiva, jsou účtovány
do zisku nebo ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové ztráty jsou tvořeny ztrátami z přepočtu
cizoměnových transakcí na funkční měnu dceřiných společností.
2.17. Vykazování podle segmentů
Provozním segmentem je složka Skupiny:
která se zabývá podnikatelskými aktivitami, v souvislosti, s nimiž mohou vzniknout výnosy a náklady (včetně
výnosů a nákladů spojených s transakcemi s jinou složkou Skupiny),
jejíž provozní výsledky jsou pravidelně ověřovány vedoucí osobou Skupiny s pravomocí
rozhodovat o prostředcích, jež mají být segmentu přiděleny, a posuzovat jeho výkonnost, a
pro níž jsou dostupné samostatné finanční údaje.
Co se týče údajů o segmentech, jsou prezentovány údaje o provozních a geografických segmentech Skupiny.
Primární formát, v němž Skupina vykazuje údaje o segmentech, vychází z provozních segmentů. Provozní segmenty
jsou určovány na základě struktury vedení a interního výkaznictví Skupiny.
118
3. Doplňující informace ke konsolidovanému výkazu finanční situace
3.1. Investiční nemovitý majetek
Česká republikaSlovenská republika
Investiční Investiční
2024Retail Parky majetek ve Ostatní*Retail Parky majetek ve Celkem
výstavběvýstavbě
Reálná hodnota investičního majetku na začátku období2 666 592 0 0 1 243 074 89 882 3 999 548
Pořízený investiční majetek0 0 0 0 0 0
Kapitálové výdaje36 494 0 0 10 772 239 482 286 748
Zařazení do užívání0 0 0 0 0 0
Vyřazení(878) 0 0 0 0(878)
Vliv Kurzu na změnu reálné hodnoty0 0 0 23 127 1 673 24 800
Kurzový rozdíl0 0 0 0 0 0
Přecenění na reálnou hodnotu157 197 0 0 22 321 -18 064 161 454
Reálná hodnota investičního majetku na konci období2 859 405 0 0 1 299 294 312 973 4 471 672
Česká republikaSlovenská republika
Investiční Investiční
2023Retail Parky majetek ve Ostatní*Retail Parky majetek ve Celkem
výstavběvýstavbě
Reálná hodnota investičního majetku na začátku období1 732 905 0 3 813 1 065 931 217 695 3 020 344
Pořízený investiční majetek709 382 0 0 0 0 709 382
Kapitálové výdaje17 896 0 0 5 573 67 003 90 472
Zařazení do užívání0 0 0 147 330 (147 330)0
Vyřazení0 0 (3 813)0 0(3 813)
Vliv Kurzu na změnu reálné hodnoty0 0 0 30 156 2 315 32 471
Kurzový rozdíl0 0 0 0 0 0
Přecenění na reálnou hodnotu206 409 0 0 (5 916)(49 801)150 692
Reálná hodnota investičního majetku na konci období2 666 592 0 0 1 243 074 89 882 3 999 548
*Fidurock Solaris
Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2024 je tvořen těmito nemovitostmi:
- Retail Park Tábor – maloobchodní nákupní centrum v Táboře, Soběslavská 3046.
- Retail Park Severka Liberec maloobchodní nákupní centrum v Liberci, Sousedská 607, Liberec XI - Růžodol,
- Saratov Shopping Centre maloobchodnákupcentrum v Bratislavě, Saratovská 13, Bratislava, Slovensko
- Retail park Senica maloobchodní nákupní centrum v Senice, Obchodná ulica 3, Senica, Slovensko
- Retail Park Pieštany – investiční pozemek určený k výstavbě nákupního centra, katastrální území Piešťany
- Retail Park Staré město – maloobchod nákupní centrum ve Starém Městě, katastrální území Staré město
- Retail Park Mladá Boleslav maloobchodní nákupní centrum v Boleslavi, na adrese Jičínská 1418
- Retail Park Trnava maloobchodní nákupní centrum v Trnavě, na adrese Nová 6, Slovensko
119
- Prešov Retail Park – maloobchodní nákupní centrum v Prešově, na adrese Solivarská 14839/1C
- Retail Park Choceň – maloobchodní nákupní centrum v Chocni, na adrese Pardubická 644, Choceň
- Retail Park Milevsko maloobchodní nákupní centrum v Milevsku, na adrese Blanická 39901, Milevsko
- Retail Park Levice maloobchodní nákupní centrum (etapa I) a budoucí development retail parku (etapa II)
- Retail Park Trutnov kupní centrum v Trutnově na adrese Obchodní 136, 54101 Trutnov
Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2023 byl tvořen stejnými nemovitostmi. růst investičního majetku je
primárně způsoben přeceněním majetku ke konci roku.
Kapitálové výdaje představují náklady vynaložené na zvýšení obecného standardu nemovitosti a nejsou přiřaditelné
ke konkrétnímu nájemci.
Pozemky na Slovensku představují retail parky ve fázi přípravy a jejich hodnota je stanoven na úrovni „residual
value“ (detail v kapitole 5).
Zástavy
Všechny bankovní úvěry Skupiny byly v roce 2024, stejně jako 2023, zajištěny standardními zástavními právy
k nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu, pojištění, účtů, záruk od nájemnebo generálních dodavatelů;
zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových
půjček a notářské listiny.
Oceňovací proces
Oceňování se provádí jednou ročně na ke konci účetního období. Vedení skupiny tím pověřilo společnost Cushman
& Wakefield jako exterho nezávislého odhadce, kte je příslušně kvalifikován a zkušenost v lokalitách
a segmentech, do nichž náleží oceňovaný investiční majetek. Na základě interních pravidel financující banky
Unicredit Bank, se každé dva roky poskytovatel služeb oceňování mění. V roce 2024 bylo ocenění provedeno výše
zmíněným znalcem poprvé. V minulém období byla oceněním pověřena společnost Colliers.
Odhadci mají přístup k dokumentům, které představují podklady pro jejich zkoumání, včetně údajů o nemovitostech,
skutečných čísel a rozpočtů. Výsledky ocenění jsou poté projednány s vedením k zajištění toho, aby byl respektován
předpoklad maximálního a nejlepšího užívání a aby reálné hodnoty zachycovaly nejnovější aktualizace související
s projekty. Významzměny ocenění, předpoklady a vstupy jsou systematicky přezkoumávány a brány v potaz
kontrolním oddělením a vedením.
Oceňovací techniky
Nejlepším důkazem reálné hodnoty jsou běžné ceny obdobných aktiv na aktivním trhu. Pokud nejsou k dispozici tyto
informace, Skupina stanoví částku v rozmezí přiměřených odhadů reálných hodnot. Při určení reálné hodnoty ke dni
31. prosince 2024 použila Skupina následující oceňovací techniku: přímá kapitalizace peněžních toků. K 31. prosinci
2023 použila Skupina stejnou oceňovací techniku.
Peněžní toky, se kterými oceňovací techniky pracují jsou odvozeny z ustanovení stávajících nájemních a jiných smluv
a v příslušných případech z vjších důkazů, například z běžného tržního nájemného podobných nemovitostí ve
stejné lokalitě a ve stejném stavu, a s použitím diskontních sazeb, které zachycují běžné tržní posouzení nejistoty
ohledně výše a načasování peněžních toků.
Reálná hodnota nemovitosti vychází z maximálního a nejlepšího užívání investičního nemovitého majetku popsaného
v IFRS 13. Bere na zřetel užívání aktiva, které je fyzicky možné, povolené právními předpisy a finančně
realizovatelné. Z obecného hlediska je za maximální a nejlepší užívání považováno běžné užívání aktiva, ale byla
systematicky testována a pečlivě posouzena i úplná přestavba.
Investiční nemovitý majetek je klasifikován podle povahy nemovitostí a s nimi spojených rizik. Berou se v zásadě
v úvahu tyto faktory:
- lokalita,
- povaha (kancelářská budova, maloobchodní objekt, sklad apod.)
- potenciální přidaná hodnota,
- stav, udržovanost.
Smlouvy o nájmu obsahují ustanovení o progresivním růstu nájemného v souladu s indexem spotřebitelských cen.
Nájemné se platí měsíčně předem. O příjmu z nájmu se účtuje lineárně. Některé smlouvy o nájmu obsahují
ustanovení o zlepšení najatých prostor a o kompenzačních platbách pronajímatele za přestavbu.
120
Shrnutí portfolia – tržní hodnota
31.12.2024 31.12.2023
Česká republikaRetail Parky Inv. Maj. ve výstavběOstatníCelkem Retail Parky Inv. Maj. ve výstavběOstatníCelkem
Tábor 334 205 0 334 205 318 953 0 318 953
Liberec 594 366 0 594 366 535 544 0 535 544
Staré město211 050 0 211 050 191 372 0 191 372
Mladá Boleslav396 664 0 396 664 368 897 0 368 897
Milevsko 172 014 0 172 014 164 916 0 164 916
Trutnov 924 441 0 924 441 870 073 0 870 073
Choceň226 665 0 226 665 216 838 0 216 838
Celkem Česká 2 859 405 0 2 859 405 2 666 591 0 2 666 591
rep.
Slovensko Retail Parky Inv. Maj. ve výstavběOstatníCelkem Retail Parky Inv. Maj. ve výstavběOstatníCelkem
Senica 90 918 0 90 918 86 587 0 86 587
Saratov 349 064 0 349 064 336 260 0 336 260
Piešťany0 200 724 200 724 0 50 065 50 065
Trnava 431 923 3 274435 197 413 748 2 730 416 478
Prešov427 389 0 427 389 406 479 0 406 479
Levice 108 975 108 975 37 088 37 088
Celkem 1 299 294 312 973 1 612 267 1 243 074 89 883 1 332 957
Slovensko
Celkem 4 158 699 312 973 0 4 471 672 3 909 665 89 883 0 3 999 548
3.2. Pohledávky z obchodního styku a ostatní pohledávky
31.12.2024 31.12.2023
Pohledávky z obchodních vztahů22 304 18 793
Zálohy na daň z příjmu3 573 6 933
Daň z přidané hodnoty(256) 311
Dohadné položky aktivní13 238 17 394
Ostatní pohledávky25 165 22 999
Pohledávka FPEP0 0
Opravné položky(1 321) (2 817)
CELKEM Pohledávky z obchodního styku (netto)62 704 63 613
Ostatní pohledávky jsou tvořeny především časovým rozlišením slev z jemného. Pohledávky z leasingu jsou obvykle splat
ke konci příslušného měsíce a jsou zaúčtovány a vedeny v původní částce faktury snížené o opravnou položku k očekávaným
ztrátám. Odhad pochybných pohledávek se provádí, když již není možné inkasovat celou částku.
121
3.3. Ostatní aktiva
31.12.2024 31.12.2023
Náklady příštích období18 433 19 774
Ostatní2 503 4 302
Náklady příštích období a ostatní aktiva CELKEM20 936 24 076
Položka náklady příštích období obsahuje především časové rozlišení závazkové provize fakturované na základě
Unicredit Facilities Agreement. Jedná se o linku na případné akvizice, která je evidována ve společnosti Fidurock
Projekt 22 s.r.o.
3.4. Reálná hodnota derivá
Kladná reálná hodnota derivátů představuje Pohledávky z pevných termínových operací úrokové derivátové
operace IRS (interest rate swap) související se zajištěním úrokového rizika bankovním financování. Další informace
v části 6.4 Úrokové riziko.
2024:
Závazky z pevných ternových operací – IRS derivátové operace – IRS Unicredit jčka
Tržní Tržní účetní
Nominální ocenění Nominální ocenění hodnota účetní hodnota
Společnostčástka (účetní částka (účetní CZK tis CZK tis
EUR tis hodnota) CZK tis hodnota) dlouhodobá krátkodobá část
EUR tis CZK tis část
RP Tábor7 174 (88,6) 180 681 (2 232) (1 942) (290)
RP Severka Liberec 8 449 (104,4) 212 799 (2 629) (2 287) (342)
RP Milevsko 4 141 (51,2) 104 292 (1 288) (1 121)(167)
RP Staré Město4 425 (54,7) 111 443 (1 377) (1 198) (179)
RP Prešov9 131 (112,9) 229 964 (2 841) (2 472) (369)
RP Mladá Boleslav6 668 (82,4) 167 934 (2 075) (1 805) (270)
RP Choceň4 723 (58,4) 118 951 (1 470) (1 279) (191)
RP Trutnov 19 141 (236,6) 482 070 (5 956) (5 182)(774)
celkem 63 852 (789) 1 608 134 (19 868) (17 285) (2 583)
2023:
Pohledávky z pevných termínových operací EUR úrokové derivátové operace IRS
Unicredit půjčka
Tržní Tržní
Nominální ocenění Nominální ocenění účetní účetní hodnota
Společnostčástka EUR (účetní částka CZK (účetní hodnota CZK CZK tis
tis hodnota) tis hodnota) tis krátkodobá částdlouhodobáčást
EUR tis CZK tis
RP Tábor6 945 171,8 171 733 4 247 4 247 0
RP Severka Liberec 8 535 154,0 211 062 3 809 3 809 0
Slovak Investment Group 5 827 144,1 144 091 3 564 3 564 0
RP Staré Město3 895 95,1 96 298 2 350 2 350 0
RP Senica 1 614 33,8 40 429 8468460
RP Mladá Boleslav6 718 158,4 166 134 3 916 3 916 0
122
RP Choceň4 808 2,6 118 887 63630
RP Trnava 5 490 134,1 137 478 3 357 3 357 0
celkem 43 833 8941 086 113 22 152 22 152 0
Závazky z pevných termínových operací EUR úrokové derivátové operace- IRS Unicredit půjčka
Tržní Tržní
Nominální ocenění Nominální ocenění účetní účetní hodnota
Společnostčástka EUR (účetní částka CZK (účetní hodnota CZK CZK tis
tis hodnota) tis hodnota) tis krátkodobá dlouhodobá
EUR tis CZK tis částčást
RP Trutnov 19 581 (58,6) 484 140 (1 449) (1 449) 0
celkem 19 581 (59) 484 140 (1 449) (1 449) 0
3.5. Peníze a peněžní ekvivalenty
31.12.2024 31.12.2023
Pokladní hotovost126124
Peníze na bankovních účtech – běžné účty40 305 48 317
Peníze na bankovních účtech – vázaný účet0 381 774
Peníze a peněžní ekvivalenty CELKEM40 431 430 215
Peníze na účtech v bankách k 31.12.2023 představují především prostředky na vázaném účtu v J&T bance, který byl
navázán na novou emisi dluhopisů. Tyto prostředky byly v lednu a březnu 2024 použity na splacení bankovního úvěru
od J&T banky a na odkup splatných dluhopisů.
3.6. Vlastní kapitál
a) Základní kapitál
31.12.2024
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. CELKEM
Počet akcií300300
Základní kapitál2 040 2 040
% Podílu100 % 100 %
31.12.2023
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. CELKEM
Počet akcií300300
Základní kapitál2 040 2 040
% Podílu100 % 100 %
Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité
hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovaný podíl na zisku a na jeden hlas na jednu akcii při
hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen v průběhu roku 2018. S akciemi nejsou
spojena žádná specifická práva, preference a omezení.
123
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Mateřské Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a dále zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále
Zákona o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
na podíl na zisku společnosti (dividendu), který valhromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž podíl na
zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení společnosti s likvidací
účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdet vysvětlení záležitostí týkajících
se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených
na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích dále
zejména mohou:
požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v žádosti
uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní
požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke každé
ze záležitostí navrhne I usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti
Společnost v období v roce 2024 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.
b) Kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti. Přírůstky do ostatních
kapitálových rezerv zahrnují příspěvky mateřské společnosti v souvislosti s pořízením nových investic. Celkový přírůstek
ostatních kapitálových fondů v roce 2024 a 2023 byl ve výši 0 tis. Kč.
c) Rezerva na zajištění peněžních toků
Rezervu na zajištění peněžních toků tvoří efektivní podíl kumulativní čisté změny reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů
použitých k zajištění peněžních toků, který je následně zaúčtován do zisku nebo ztráty jako zajištěné peněžní toky
nebo položky s dopadem na zisk nebo ztrátu.
d) Rezerva na kurzové přecenění
Rezervu na kurzové přecenění tvoří kumulované kurzové rozdíly vzniklé z přepočtu finančních výkazů z funkční měny
do měny vykazování.
e) Podíly na zisku
Vlastníkovi nebyly v roce 2024 ani v roce 2023 vyplaceny žádpodíly na zisku. K datu schváleto konsolidované
účetní závěrky nebyly navrženy ani vyhlášeny žádné podíly na zisku, které by měly být vyplaceny vlastníkovi.
124
3.7. Úvěry a půjčky
2024splatné během 1 roku Více než 1 rok 31.12.2024 31.12.2023
Úvěry a půjčky od třetích stran
Bankovní úvěry66 145 2 109 572 2 175 717 2 277 357
Ostatní úvěry
Úvěry a půjčky od třetích stran CELKEM66 145 2 109 572 2 175 717 2 277 357
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
Fidurock Private Equity Participations 87 010 0 87 010 7 441
Úvěry a půjčky od spřízněných stran 87 010 0 87 010 7 441
CELKEM
Úvěry a půjčky CELKEM153 155 2 109 572 2 262 727 2 284 798
Všechny bankovní úvěry jsou zajištěny standardními zástavními právy k nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu,
pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů; zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov
a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových půjček a notářské listiny.
Z titulu Úvěa jček od spřízněných stran Skupina k 31. prosinci 2024 nevyčerpa úvěrové rámce ve výši
198 549 tis. Kč (2023: 197 000 tis. Kč).
Dle úvěrové smlouvy s UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. má Skupina povinnost reportovat finanční
kovenanty (koeficient krytí dluhové služby – DSCR a poměr dluhů k hodnotě investičního majetku – LTV). Skupina
pravidelně reportuje dané kovenanty na roční bázi, a to vždy k 30.6. daného roku. V průběhu roku 2024 Skupina plnila
veškeré uvedené kovenanty.
3.8. Emitované dluhopisy
Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě 300 milionů
Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí a investice do
rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Dne 1. června 2019 společnost vydala další tranši
těchto dluhopisů v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů Kč v souladu s emisními podmínkami. Celková jmenovitá
hodnota emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2023 činila 450 mil. Kč. Dluhopisy byly splaceny v lednu 2024.
Společnost emitovala dne 29. prosince 2023 dluhopisy v celkojmenovité hodnotě 700 miliosplatné v roce
2028 za účelem refinancování dosavadních dluhů (stávající emise dluhopisů ve výši 450 mil. kč a úvěr od J&T BANKA,
a.s. ve výši 250 mil. Kč) a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování kapacit a/nebo
zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na
Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Dle prospektu dluhopisu je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel poměru půjčky
k hodnotě nemovitosti (LTV) a ukazatel krytí dluhové služby (DSCR).
Ukazatel LTV znamená poměr celkové výše konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty nemovitostí a peněžních
prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený o provozní a ostatní
nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné nemovitosti k hodnotě
konsolidovaného zadlužení.
125
Efektivní
2024MěnaNominální hodnota úroková mírahodnota Účetní
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003556441)CZK700 000 9,40 % 686 771
Efektivní
Nominální úroková Účetní
2023Měnahodnota mírahodnota
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850) CZK 450 000 6.27% 264 026
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003556441) CZK 700 000 9,40 % 558 912
Dle prospektu dluhopisu článku 7.4 je Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel LTV
a ukazatel krydluhové služby. Ukazatel LTV znamená poměr: celkové še konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty
nemovitostí a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený
o provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné nemovitosti
k hodnotě konsolidovaného zadlužení.
Kovenanty pro „novou“ emisi:
kovenant podmínka prospektu31.12.2024 komentář
LTV < 75 %65,37 % splněno
krytí dluhové služby> 6 % 8,01 %splněno
Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:
Bankovní Úvěry od Dluhopisy Celkem
úvěrytřetích stran
Stav k 1.1.2024 2 277 357 7 441 822 938 3 107 736
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů0 0 125 320 125 320
Odkoupení dluhopisů(257 340) (257 340)
Příjmy z úvěru a půjček2 281 447 198 504 0 2 479 950
Splátky z úvěru a půjček(2 403 756)(118 935) 0 (2 522 691)
Zaplacený úrok(117 559) 0 (67 406) (184 965)
(239 868) 79 568 (199 426) (359 726)
Ostatní pohyby
Dopad změny cizoměnových kurzů37 283 1 0 37 284
Časové rozlišení nákladů0 0 (2 082) (2 082)
Nákladový úrok
100 946 0 65 340 166 286
Pořízený úvěr akvizicí0 0 00
31.12.2024 2 175 717 87 010 686 771 2 949 498
Stav k 1.1.2023 1 501 783 0 458 658 1 960 441
Peněžní toky z financování
126
3.9. Výnosy příštích období
31.12.2024 31.12.2023
Předplacené nájemné, z toho:
krátkodobá část9 8689 912
Výnosy příštích období CELKEM9 8689 912
3.10. Ostatní dlouhodobé závazky
31.12.2024 31.12.2023
Zádržné0 0
Depozity od nájemníků – dlouhodobé42 472 30 240
Ostatní dlouhodobé závazky CELKEM42 472 30 240
3.11. Jiné krátkodobé závazky
31.12.2024 31.12.2023
Závazky z obchodních vztahů89 065 94 550
Daň z přidané hodnoty5 454 5 083
Daň z příjmů1 642 2 603
Přijaté zálohy12 475 7 988
Ostatní krátkodobé závazky CELKEM108 636 110 224
3.12. Daň z příj
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční poziceNové Vykázáno v zisku nebo Vykázáno v ostatním
akvizice ztrátěvýsledkuúplném
31.12.2023 31.12.2024
Odložená daňová pohledávka
Investiční majetek18 934 0 (5 231) 0 13 703
Daňové ztráty minulých let2 604 0 2 205 0 4 809
Odložená daňová pohledávka CELKEM21 538 0 (3 026) 0 18 511
Příjmy z emise dluhopisů0 0 575 000 575 000
Odkoupení dluhopisů(197 125) (197 125)
Příjmy z úvěru a půjček841 500 81 798 0 923 298
Splátky z úvěru a půjček(556 891) (74 247) 0 (631 138)
Zaplacený úrok(67 992) 0 (25 200) (93 192)
216 617 7 551 352 675 576 843
Ostatní pohyby
Dopad změny cizoměnových kurzů48 410 (109) 0 48 301
Časové rozlišení nákladů0 0 (16 119) (16 119)
Nákladový úrok90 092 0 27 724 117 816
Pořízený úvěr akvizicí420 455 0 420 455
31.12.2023 2 277 357 7 441 822 938 3 107 736
127
Odložený daňový závazek
Investiční majetek(188 995) 0 (42 367) 0 (231 362)
Rezerva ze zajištění peněžních toků(3 059) 0 0 1 124 (1 935)
Odložený daňový závazek CELKEM(192 055) 0 (42 367) 1 124 (233 297)
Vykázáno v Vykázáno v
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční poziceNové akvizicezisku nebo ostatním úplném
ztrátěvýsledku
31.12.2022 31.12.2023
Odložená daňová pohledávka
Investiční majetek12 753 0 6 180 0 18 934
Daňové ztráty minulých let3 090 (486) 0 2 604
Odložená daňová pohledávka CELKEM15 843 0 5 694 0 21 538
Odložený daňový závazek
Investiční majetek(128 258) 0 (60 737)0 (188 995)
Rezerva ze zajištění peněžních toků(4 572) 0 0 1 513 (3 059)
Odložený daňový závazek CELKEM(132 830)0 (60 737)1 513 (192 055)
Odložený daňový závazek vyplývající z investičního majetku a daňových ztrát je účtován do výkazu o úplném výsledku,
odložená daň ze zajišťovacího účetnictví je účtována na vrub vlastního kapitálu.
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku hospodaření
31.12.2024 31.12.2023
Daň z příjmů běžná6 622 2 699
Daň z příjmů odložená45 393 55 043
Daňový náklad CELKEM(52 015) (57 742)
Rekonciliace efektivní daňové sazby20242023
Zisk před zdaněním170 662 164 924
Sazba daně z příjmů21,00 % 19,00 %
(35 839) (34 634)
Efekt rozdílné daňové sazby na Slovensku0 (150)
Dopad změny sazby odložené daně0 (5 922)
Vliv nevykázané odložené daně z daňových ztrát(7 149) (2 278)
Daňově neuznatelné náklady(3 912) (7 835)
Ostatní(5 115) (6 922)
CELKEM (52 015) (57 741)
3.13. Ostatní dlouhodobá aktiva
K 31.12.2023 Ostatní dlouhodobá aktiva (15 564 tis Kč) představovala jčku za společností Fidurock Solaris a.s., která
v minulém roce byla eliminona v rámci konsolidace a po prodeji podílu mateřské společnosti byla vykázána jako
pohledávka za spřízněnou stranou. K 31.12.2024 je tato hodnota nulová.
128
4. Dopující informace ke konsolidovanému kazu zisku nebo ztráty a ostatního úplného
výsledku
4.1. Výnosy z náj
31.12.2024 31.12.2023
Výnosy z pronájmů296 993 242 790
Tržby z nájemného CELKEM296 993 242 790
Zvýšení příjmů pronájmu vyplývá především z indexací nájmů a obsazení volných jednotek.
4.2. Výnosy a náklady ze služeb spojených s provozem budov
31.12.2024 31.12.2023
Náklady na služby spojené s budovou(105 174) (98 145)
Výnosy z přefakturace služeb89 675 93 130
Tržby spojené s budovou CELKEM(15 499) (5 015)
Nárůst nákladů na služby spojené s budovou a výnosů je adekvátní s ohledem na rozšíření portfolia v minulém roce.
4.3. Poplatky za správu majetku
31.12.2024 31.12.2023
Asset management (5 209) (5 209)
Provize za zprostředkování(1 083) (1 720)
Poplatky za správu majetku CELKEM(6 292)(6 929)
Na základě dohod poskytují správci aktiv takové poradenství a pomoc, aby vlastníci mohli stanovit a realizovat obchodní
plán a jeho změny, a jsou povinni vynakládat v rámci poskytovaných služeb veškeré přiměřené úsilí na zajištění
dosažení cílů stanovených v obchodním plánu, to vše proto, aby vlastníci mohli zvyšovat výnosy a investiční hodnotu
aktiv a maximalizovat návratnost investice ve Skupině současně s možnou minimalizací souvisejících rizik (pokud je to
možné) a poskytovat další související poradentství.
4.4. Ostatní provozní náklady
31.12.2024 31.12.2023
Audit, právní náklady, poradenství(439) (3 250)
Právní a jiné profesní poplatky (8 848) (4 592)
Poplatky za účetní a administrativní služby(1 931) (1 631)
Poplatky za poradenství(24 929) (36 286)
Ostatní(4 055) (549)
Ostatní provozní náklady CELKEM(40 202)(46 308)
Servisní poplatky představují především služby společnosti Fidurock Services.
129
4.5. Finančnínosy
31.12.2024 31.12.2023
Kurzové zisky1 545 3 037
Ostatní finanční výnosy1 008 442
Finanční výnosy CELKEM2 553 3 479
4.6. Finanční náklady
31.12.2024 31.12.2023
Úroky a podobné náklady od spřízněných stran0 0
Úroky a podobné náklady třetích stran(100 946) (90 365)
Úrokové náklady z emitovaných dluhopisů(65 340) (27 724)
Kurzové rozdíly(20 579) (28 549)
Finanční náklady z derivátů(40 571) (27 747)
Ostatní finanční náklady/výnosy(2 249) (1 027)
Finanční náklady CELKEM(229 685) (173 412)
130
5. ření reálné hodnoty,
5.1. Hierarchie reálné hodnoty
Z důvodu významu smluvních nájmů pro ocenění investičního nemovitého majetku zařadilo vedení nemovitý majetek
do úrovně 3.
Hlavní zjistitelné a nezjistitelné vstupy a citlivost
Hodnotu nemovitostí určuje řada faktorů. Patří k nim vnitrostátní a místní ekonomické podmínky, poptávka vytvářená
investory a uživateli a úrokové sazby. Změny reálné hodnoty portfolia nemovitostí mají sice dopad na zisk za rok, ale
nemají okamžitý dopad na peněžní toky. Významné zvýšení nebo snížení růstu nájmů by měla samo o sobě za následek
stanovení značně vyšší nebo nižší reálné hodnoty. Významné zvýšení nebo snížení dlouhodobé neobsazenosti
a kapitalizační (výsledné) sazby/výnosu by mělo samo o sobě rovněž za následek stanovení vyšší nebo nižší reálné
hodnoty.
Následující tabulka znázorňuje hierarchii ocenění, metodu ocenění a klíčové zjistitelné a nezjistitelné vstupy pro
investiční nemovitý majetek Skupiny, použité odhadci ke dni 31. prosince 2024 a 31. prosince 2023.
Hlavní vstupy
31.12.2024
Retail parky Česká republika
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Přímá kapitalizaceOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční2,18 EUR 58,20 EUR 10EUR ,96
Ekvivalentní yield6,78 % 7,09 % 7,00 %
Retail parky Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Přímá kapitalizaceOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční0,60 EUR 24,90 EUR 9,57 EUR
Ekvivalentní yield7,01 % 7,51 % 7,27 %
Investiční pozemky – Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Reziduální hodnotaOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční9,10 EUR 26,00 EUR 11,41EUR
Ekvivalentní yield budoucí stavby7,00 %7,00 %7,00 %
31.12.2023
Retail parky Česká republika
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Diskontované budoucí příjmyOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční1,25 EUR 47 EUR 7,63 EUR
Výnosovost6,62 % 6,81 % 6,74 %
Diskontní faktor6,96 % 7,28 % 7,08 %
131
Retail parky Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Diskontované budoucí příjmyOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční3,50 EUR 25,00 EUR 10,23 EUR
Výnosovost7,00 % 80,06 % 7,33 %
Diskontní faktor7,42 % 10,88 % 8,25 %
Investiční pozemky – Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Reziduální hodnotaOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční9 EUR 12 EUR 11,19 EUR
Výnosová míra budoucí stavby7,90 % 7,90 % 7,90 %
V roce 2023 bylo ocenění vypracováno odlišným valuátorem než v roce 2024. Výše zmíněné údaje tak vycházejí z rozlišných přístupů.
Analýza citlivosti – změna příjmu z nájemného vs. změna diskontní sazby/ výsledného výnosu
Skupina provedla analýzu citlivosti změn předpokladů pro oceňování majetku. Změna použitých klíčových předpokladů
by měla za následek tyto reálné hodnoty, které jsou uvedeny v tis. Kč:
31.12.2024
Maloobchodní parky – ČeskáZměna v příjmech z nájemného
republika
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 2 979 511 3 083 077 3 186 389
02 766 270 2 859 405 2 952 538
+50 bps 2 581 276 2 666 012 2 750 494
Maloobchodní parky – SlovenskoZměna v příjmech z nájemného
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 1 344 512 1 396 789 1 449 257
01 251 405 1 299 294 1 346 992
+50 bps 1 170 319 1 214 010 1 258 083
Investiční pozemky – ČeskáZměna v příjmech z nájemného
republika
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 0 0 0
00 0 0
+50 bps 0 0 0
132
Investiční pozemky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 400 427 368 172 335 917
0345 229 312 973280 718
+50 bps 297 337 265 081 232 104
31.12.2023
Maloobchodní parky – ČeskáZměna v příjmech z nájemného
republika
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 2 748 751 2 886 185 3 030 491
02 539 609 2 666 592 2 799 918
+50 bps 2 359 505 1 608 629 2 601 354
Maloobchodní parky – SlovenskoZměna v příjmech z nájemného
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 1 278 517 1 342 439 1 409 561
01 183 879 1 243 074 1 305 229
+50 bps 1 101 482 1 156 554 1 214 383
Investiční pozemky – ČeskáZměna v příjmech z nájemného
republika
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 0 0 0
00 0 0
+50 bps 0 0 0
Investiční pozemky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného
-5,00 % 0,00 % 5,00 %
Změna sazby výnosnosti-50 bps 156 223 127 791 103 334
0118 620 89 882 65 730
+50 bps 85 296 57 47638 521
Při stanovení hodnoty investičního majetku byla použita výnosová metoda „income approach s all risk yield“. Ta bere
v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní nájemné za všechny aktuálně neobsazené prostory a za všechny prostory,
které se mohou uvolnit po skončení nájemních smluv. Veškeré příjmy jsou kapitalizovány na základě zbývajících
a přijatý potenciál zpětného nájemného je kapitalizován na dobu neurčitou. Výnos přijatý ve počtu je výnosem se
všemi riziky a je implicitně růstový – „reversionary yield“.
Reversionary yield (také známý jako exit yield) je ukazatel používaný k hodnocení investičního majetku, zejména
133
nemovitostí. Jedná se o výnosovou míru, která ukazuje očekávaný roční výnos z investice po dobu, kdy je majetek
vlastněn, a který se předpokládá na konci období vlastnictví při prodeji nebo pronájmu.
Reversionary yield se často používá při hodnocení nemovitostí, zejména komerčních nemovitostí, kde je běžné, že
majitelé chtějí získat trvalý příjem z pronájmu a pak prodat nemovitost s očekávaným ziskem. V tomto případě
reversionary yield reprezentuje výnosovou míru, kterou investor může očekávat po dobu vlastnictví a také výnosovou
míru, kterou by měl dosáhnout v okamžiku prodeje nemovitosti.
Pro výpočet reversionary yield se používá současný tržní nájem (current passing rent), který se očekává po celou dobu
vlastnictví nemovitosti, a předpokládaná tržní nájemní úroveň (market rental value), která se očekává v okamžiku
prodeje nemovitosti. Rozdíl mezi těmito dvěma částkami, dělená současnou trž hodnotou nemovitosti, dává
reversionary yield.
Reversionary yield je také důležitým ukazatelem pro investory, kteří se snaží srovnávat různé investiční příležitosti.
Vyšší reversionary yield obvykle znamená vyšší výnosy z investice, ale také může signalizovat vyšší riziko.
Pro stanovení hodnoty pozemku je použita „residual value“. Residual value (též známá jako "income approach") je
metoda stanovení hodnoty pozemku, která se zakládá na očekávaných budoucích příjmech z dané nemovitosti
a nákladech na její udržování. Tato metoda se často používá pro komerční nemovitosti, jako jsou například kancelářské
budovy, obchodní centra, nebo hotely. Na druhé straně, Market comparison value (též známá jako "sales comparison
approach") je metoda, která se zakládá na srovnání prodejních cen podobných nemovitostí v dané oblasti. Tato metoda
je běžnější pro stanovení hodnoty rezidenčních nemovitostí. Zatímco Market comparison value se opírá o data z trhu,
který se může měnit, Residual value vychází z očekávaných budoucích příjmů, které jsou více nezávislé na tržních
podmínkách. Residual value bere v úvahu budoucí výnosy z dané nemovitosti, což umožňuje vyhodnotit, zda je
pozemek výnosný a jaký je potenciál pro jeho další rozvoj.
Nemovitost Obsazenost Obsazenost
(RP v provozu) 2024 2023
RP Tábor100 %100 %
RP Severka Liberec 100 %100 %
Slovak Investment 93 % 96 %
Group
RP Senica 100 %100 %
RP Staré Město100 %100 %
RP Choceň97 %97 %
RP Milevsko 100 %100 %
RP Mladá Boleslav100 %100 %
RP Trnava 93 % 99 %
RP Prešov99 %99 %
RP Levice I 100 % N/A
RP Trutnov 100 %100 %
5.2. Finanční nástroje
Níže je uvedeno srovnání účetních hodnot a reálné hodnoty finančních nástrojů Skupiny:
Úroveň
Účetní hodnotaReálná hodnota*reálné
hodnoty
2024202320242023
Emitované dluhopisy (ISIN: 0 246 026 0 263 290 Úroveň 3
CZ0003520850)
Emitované dluhopisy (ISIN: 686 771 558 912 742 000 559 930 Úroveň 3
CZ0003556441)
Bankovní úvěry a ostatní úvěry2 175 717 2 284 798 2 088 324 2 232 808 Úroveň 3
*K 31.12.2023 reálná hodnota dluhopisu představuje nominální hodnotu dluhopisů nedržených ve vlastních knihách navýšenou o alikvotní část
kuponu. Emise Dluhopisů k 31.12.2024 byla na Burze Cenných Papírů Praha obchodována za 106,00 % Nominální hodnoty.
134
6. Zásady, postupy a cíle řízení rizik
Provozní činnosti Skupiny jsou vystaveny úvěrovému riziku, riziku likvidity, úrokovému riziku a měnovému riziku.
Vedení zavedlo zásady a postupy řízení rizik za účelem zjišťování, sledování a minimalizace rizik ohrožujících Skupinu.
Tato kapitola předkládá informace o výše uvedených rizicích, jimž je Skupina vystavena a o jejích zásadách a postupech
řízení rizik, spolu s dalšími kvantitativními údaji, které dokládají vystavení rizikům a jeho citlivost.
31.12.2024 31.12.2023
Bankovní úvěry a ostatní úvěry2 175 717 2 284 798
Investiční majetek financovaný úvěry4 471 672 3 999 548
Poměr dluhu k hodnotě investičního majetku:49 %57 %
Půjčky od spřízněných stran jsou z poměru půjček k hodnotě vyloučeny.
6.1. Úvěrové riziko
Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé straně
finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází tehdy, když se řada
protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které způsobí, že
jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických a dalších podmínek.
Maximální vystavení skupiny úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2024 a k 31. prosinci
2023 je účetní hodnota každé ídy finančních nástrojů. ECL týkající se hotovosti a krátkodobých vkladů skupiny nejsou
významné.
Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s nájemci a z jejich potenciálního prodlení s placením nájemného nebo
vyplácením úvěrů. Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek z obchodního styku byla následující:
31.12.2024 31.12.2023
Pohledávky z obchodních vztahů22 304 18 793
Opravná položka k nedobytným pohledávkám(1 321) (2 817)
Pohledávky z obchodních vztahů, netto20 983 15 976
Věková struktura pohledávek z obchodního styku fakturovaných k datu účetní závěrky a k datu předchozí účetní závěrky
byla:
31.12.2024Pohledávky celkem položkaOpravná Pohledávky netto
Do splatnosti
12 0160 12 016
Méně než 1 měsíc4 4100 4 410
1–3 měsíce1 788 0 1 788
3–6 měsíců1 025 0 1 025
Více než 6 měsíců3 065(1 321) 1 744
22 304 (1 321) 20 983
31.12.2023Pohledávky Opravná položkaPohledávky netto
celkem
Do splatnosti 7 477 0 7 477
Méně než 1 měsíc4 7870 4 787
1–3 měsíce2 210 0 2 210
3–6 měsíců9310 931
Více než 6 měsíců3 388 (2 817) 571
18 793 (2 817)15 976
135
Srovnání zůstatků opravných položek k pohledávkám z obchodního styku a k poskytnutým půjčkám je následující:
Opravné
položky k
2024pohledávkám CELKEM
z obchodního
styku
K 1. lednu 2024 (2 817) (2 817)
Vzniklá nová finanční aktiva0 0
Odpisy pohledávek1 496 1 496
K 31. prosinci 2024 (1 321) (1 321)
Opravné
položky k
2023pohledávkám CELKEM
z obchodního
styku
K 1. lednu 2023 (2 785) (2 785)
Vzniklá nová finanční aktiva(32) (32)
Odpisy pohledávek0 0
K 31. prosinci 2023 (2 817)(2 817)
Nájemníci jsou podle možností hodnoceni z hlediska úvěruschopnosti za účelem posouzení jejich finančních rizik.
Zůstatky pohledávek jsou průběžně monitorovány a jsou-li po splatnosti, jsou nájemcům zasílány upomínky.
6.2. Riziko likvidity
Riziko likvidity je riziko toho, že Skupina narazí na obtíže při plnění povinností souvisejících s finančními závazky. Riziko
likvidity vzniká z toho důvodu, že od Skupiny může t vyžadováno, aby zaplatila své závazky dříve, nočekává,
nebo že Skupina může mít obtíže při získávání finančních prostředků ke splnění závazků spojených s finančními závazky
k datu jejich splatnosti.
Skupina řídí riziko likvidity pomocí soustavného monitorování prognózovaných a aktuálních peněžních toků,
dlouhodobého financování svého portfolia nemovitostí a v příslušných případech i pomocí refinancování a také využívání
příjmu z nájemného k vypořádá krátkodobých závazků.
Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí
finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.
Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.
Hodnocení rizika
Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího dopad Ruské invaze na Ukrajině sleduje a plánuje
vývoj kovenant ve skupině. Společnost naplňuje going concern princip, a to jak z pohledu generovaného cash flow, tak
z pohledu splnění kovenant.
Následující tabulka obsahuje souhrnný přehled o profilu splatnosti finančních závazků Skupiny na základě smluvních
nediskontovaných plateb včetně přirostlého úroku. Tabulka zachycuje vypořádání závazků Skupiny k prvnímu termínu
na základě smluvní splatnosti a zahrnuje jiné finanční závazky než deriváty.
136
3 měsíce –
Celkové
2024do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k Účetní hodnota k 31.12.2024
31.12.2024
Nederivátové závazky
Bankovní úvěry (s vyloučením
poplatku za zřízení)(39 400) (211 606) (2 353 784)0 (2 604 790) 2 175 717
Úvěry a půjčky od spřízněných stran(87 011) 0 0 0 (87 011) 87 011
Emitované dluhopisy0 (60 200) (940 800) 0 (1 001 000) 686 771
Ostatní dlouhodobé závazky0 0 (42 472)0 (42 472) 42 472
Jiné krátkodobé závazky(108 636) 0 0 0 (108 637) 108 637
CELKEM (235 047) (271 806) (3 337 056) 0 (3 843 910) 3 100 608
Derivátové závazky
Úrokový swap0 0 0 0 0 2 583
Odtoky(9 745)(29 778)(148 348)0 (187 871)-
Přítoky 9 354 21 653 91 062 0 122 069 -
CELKEM (391)(8 125)(57 286)0 (65 802)2 583
3 měsíce –Celkové
2023do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k Účetní hodnota k 31.12.2023
31.12.2023
Nederivátové závazky
Bankovní úvěry (s vyloučením
poplatku za zřízení)(26 443) (1 819 523) (493 483) 0 (2 339 449) 2 277 356
Úvěry a půjčky od spřízněných stran(7 442) 0 0 0 (7 442) 7 442
Emitované dluhopisy(264 026) (60 200) (940 800) 0 (1 265 026)822 938
Ostatní dlouhodobé závazky0 0 (30 240) 0 (30 240) 30 240
Jiné krátkodobé závazky(110 224) 0 0 0 (110 224) 110 224
CELKEM (408 135) (1 879 723) (1 464 253) 0 (3 752 381) 3 248 200
Derivátové závazky
Úrokový swap0 0 0 0 0 1 449
Odtoky(4 775) (9 868) 0 0 (14 643) 0
Přítoky4 803 8 567 0 0 13 370 0
CELKEM 29(1 301) 0 0 (1 273) 1 449
3 měsíce –Celkové
2023do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k Účetní hodnota k 31.12.2023
31.12.2023
Derivátové pohledávky
Úrokový swap22 152
Odtoky (5 295)(10 931) 0 0 (16 226) -
Přítoky13 415 24 307 0 0 37 722 -
CELKEM 8 120 13 376 0 0 21 496 22 152
137
Úvěry a půjčky od spřízněných stran nemají stanovena specifická data splatnosti. Podle úvěrových smluv jsou splatné
okamžitě na požádání věřitele nebo do 5 dnů od oznámení o splacení předaném Skupinou věřiteli. Proto jsou tyto úvěry
vykazovány se splatností do 3 měsíců.
Skupina udržuje dostatečnou úroveň peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů k plnění požadavků dluhové služby
v příštích třech sících. Skupina je dále povinna udržovat dodatečrezervy na dluhovou službu na samostatných
vázaných bankovních účtech. Navíc jsou úvěrové závazky z jednotlivých smluv o úvěrovém rámci průběžně
monitorovány. Skupina je povinna dokládat úvěrovým institucím plnění těchto závazků a svou finanční situaci.
Většina závazků z obchodního styku a dalších závazků se týká běžné správy nemovitostí. Tyto náklady jsou potom
vyúčtovány nájemcům jako náhrady související s nájmem a poplatky za služby. Standardní doba splatnosti
u pohledávek z obchodního styku je 14 d a jejich včas úhrada umožňuje společnosti hradit včas závazky
z obchodního styku a ostatní závazky.
6.3. Tržní riziko
Tržní riziko je riziko výkyvů hodnoty finančního nástroje v důsledku změn tržních úvěrových sazeb nebo tržní ceny
v důsledku změny úvěrového ratingu emitenta daného nástroje, změn v cítění trhu, spekulativních aktivit, nabídky
a poptávky po cenných papírech a tržní likvidity.
6.4. Úrokové riziko
Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových sazeb. Doba,
po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena úrokovému riziku. Níže
uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na základě smluvního data splatnosti jejích
finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní úrokovou sazbu před splatností, na další přeceňování
datum.
31.12.2024 Do 1 roku 15 let nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty0 0 0 40 431 40 431
Poskytnuté úvěry0 0 0 0 0
Kladná hodnota derivátů0 0
Pohledávky z obchodních vztahů a 0 0 0 83 640 83 640
jiné pohledávky
CELKEM 0 0 0 124 071 124 071
Závazky
Úvěry a půjčky153 155 2 109 5720 0 2 262 727
Emitované dluhopisy167686 604 0 0 686 771
Záporná reálná hodnota derivátů0 0 0 19 868 19 868
Ostatní dlouhodobé závazky0 0 42 472 42 472
Závazky z obchodního styku a jiné 0 0 0 118 504 118 504
závazky
CELKEM 153 322 2 796 1760 180 844 3 130 342
138
31.12.2023 Do 1 roku 15 let nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty0 0 0 430 215 430 215
Kladná hodnota derivátů22 152 22 152
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné 0 0 0 87 689 87 689
pohledávky
CELKEM 0 0 0 540 056 540 056
Závazky
Úvěry a půjčky1 792 241 492 557 0 0 2 284 798
Emitované dluhopisy264 026 558 912 0 0 822 938
Záporná reálná hodnota derivátů0 0 0 1 449 1 449
Ostatní dlouhodobé závazky0 30 240 30 240
Závazky z obchodního styku a jiné závazky0 0 0 119 416 119 416
CELKEM 1 920 737 1 186 999 0 151 105 3 258 841
Efektivní úroková sazba úvěrů k 31. prosinci 2024 a k 31. prosinci 2023 činila 3,93 %, resp. 3,6 %. Efektivní úroková
sazba na dluhopisy k 31. prosinci 2024 byla 9,4 %.
Citlivostní analýza dopadu změny referenční sazby na sazby úvěrů ve skupině. Ve Skupině jsou tři formy úvěrů:
Developerský úvěr (RP Piešťany, RP Levice II a RP Trnava IIB) Jedná se o úvěr, jehož celková sazba je
tvořena fixní složkou 2,75 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR tento úvěr je bez IRS
(interest rate swap) a celková sazba je citlivá na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba
negativní)
Investiční úvěr fix+ variabilní (OS Saratov, RP Senica, RP Trnava, RP Levice I) - celko sazba je
tvořena fixní složkou 2,1 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR tento úvěr je bez IRS (interest
rate swap) a celková sazba je citlivá na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní).
Investiční úvěr s IRS (Liberec, Tábor, Mladá Boleslav, Prešov, Staré Město, Milevsko, Choceň a Trutnov) -
celková sazba je tvořena fixní složkou 2,1 % a IRS 2,424 %
Úroková sazba emitovaných dluhopisů FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí 8,6 % p.a. na emisi z roku 2023. Jed se o
dluhopisy s pevným úrokovým výnosem.
6.5. Měnové riziko
Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny Kč
a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby směnných
kurzů EUR vůči Kč.
Skupina má následující rozpad finančních aktiv a závazků po jednotlivých měnách:
31.12.2024
ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky62 704 35 807 26 896
Poskytnuté půjčky0 0 0
Ostatní aktiva20 936 5 774 15 163
Kladná hodnota derivátů0 0 0
Peníze a peněžní ekvivalenty40 431 35 280 5 151
CELKEM 124 071 76 861 47 210
139
Finanční závazky
Úvěry a půjčky2 262 727 2 262 727 0
Emitované dluhopisy686 771 0 686 771
Záporná reálná hodnota derivátů19 868 19 868 0
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky118 504 80 704 37 802
Ostatní dlouhodobé závazky42 472 29 213 13 256
CELKEM 3 130 342 2 392 513 737 829
31.12.2023
ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky63 613 36 260 27 354
Poskytnuté půjčky0 2 371 21 705
Ostatní aktiva24 076 0 0
Kladná hodnota derivátů22 152 22 152 0
Peníze a peněžní ekvivalenty 430 215 423 766 6 450
CELKEM 540 056 484 549 55 508
Finanční závazky
Úvěry a půjčky2 283 611 2 283 611 0
Emitované dluhopisy822 938 0 822 938
Záporná reálná hodnota derivátů1 449 1 449 0
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky120 603 82 32338 280
Ostatní dlouhodobé závazky30 240 19 269 10 972
CELKEM 3 258 841 2 386 652 872 189
31.12.2024 2024
spot průměr
CZK / 1 EUR 25,185 25,119
31.12.2023 2023
spot průměr
CZK / 1 EUR 24,72524,007
Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na základě 5%
zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR pro dceřiné společnosti, kde EUR není funkční měnou Tato analýza vychází
z výkyvů směnných kurzů cizích měn, které Skupina k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza
předpokládá, že všechny ostatní proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad
předpokládaného prodeje a nákupu.
140
Zohledněné pohyby v EUR byly:CZK / 1 EUR
oslabení / posíleníDopad na kapitálDopad na zisk před zdaněním
CZK vůči EUR
2024
CZK/EUR kurzu +5 % / spot 26,44 (115 783) (19 296)
CZK/EUR kurzu-5 % / spot 23,93 115 783 19 296
2023
CZK/EUR kurzu +5 % / spot 25,96 (96 213) (15 295)
CZK/EUR kurzu -5 % / spot 23,49 96 213 15 295
Zajištění peněžních toků
Skupina označila některé přijaté bankovní úvěry v EUR jako zajišťovací nástroje. Zajištěnou položkou jsou budoucí
splátky leasingu považované za vysoce pravděpodobné. Očekává se, že peněžní toky z budoucích leasingových plateb
nastanou a budou mít dopad na zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.
Zajišťovací položkyÚčetní hodnota/hypotetická hodnota
Aktiva Závazkysituaci, kde je zahrnut zajišťovací nástrojŘádková položka ve výkazu o finanční
Měnové riziko
2024: Přijaté bankovní 0 393 479 Půjčky a půjčky
půjčky
2023: Přijaté bankovní 0 204 827 Půjčky a půjčky
půjčky
Změna Změny Částka Řádková
reálné hodnoty reklasifikovaná položka ve
hodnoty zajišťovacího z rezervy na výkazu zisku
použitá k nástroje zajištění do nebo ztráty
měření za vykázaného výkazu zisku ovlivněná
obdobív OCI nebo ztrátyreklasifikací
2024: Přijaté bankovní (5 352)(5 352) 0 Finanční
půjčkypříjem
2023: Přijaté bankovní (7 204) (7 204) 0 Finanční
půjčkypříjem
V roce 2024 a 2023 nebyla ve výkaze zisku a ztráty vykázána žádná neefektivita zajištění.
Zajištěné položky20242023
141
Změna hodnoty Zajišťovací rezerva Změna hodnoty Zajišťovací rezerva
pro výpočet peněžních tokůpro výpočet peněžních toků
v tis. Kčzajištěnízajištění
Měnové riziko
Výnosy z pronájmu, obchodní pohledávky(5 352) 9 575 (6 594)13 803
FX hedge
K 1. lednu 2023 19 494
Efektivní část změn reálné hodnoty vyplývajících ze zajišťujících -7 204
nástrojů
Částky reklasifikované do výkazu zisku a ztráty0
Daňový efekt1 513
K 31. prosinci 13 803
K 1. lednu 2024 13 803
Efektivní část změn reálné hodnoty vyplývajících ze zajišťujících -5 352
nástrojů
Částky reklasifikované do výkazu zisku a ztráty0
Daňový efekt1 124
K 31. prosinci 2024 9 575
6.6. Provozní segmenty
Všechny výnosy Skupiny jsou realizovány na českém a slovenském realitním trhu. Většina výnosů je generována z
pronájmu komerčních prostor a zúčtování poplatků za služby.
31.12.2024 Retail Park Investiční majetek ve výstavbě
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Příjmy z nájemného
195 701 101 292 296 993
Poplatky za správu majetku(6 292) 0 (6 292)
Ostatní náklady spojené s budovou(10 028) (4 131) (14 159)
Čistý výnos/náklad z přecenění majetku157 197 22 321 -18 064 161 454
Ztráta z derivátů0 0 0
Výnosový úrok56 501 7 726 -64 227 0
Nákladový úrok(126 061) (36 384) -2 729 64 227 (100 946)
Zisk/ztráta za segment CELKEM267 019 90 824 0 -20 793 0 337 050
Nákladový úrok – dluhopis Společnosti(65 340)
Ostatní nealokované položky(101 048)
Zisk/ztráta před zdaněním za období170 662
142
31.12.2023 Retail Park Investiční majetek ve výstavbě
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Příjmy z nájemného152 121 90 669 242 790
Poplatky za správu majetku
(6 228) (701) (6 929)
Ostatní náklady spojené s budovou(2 690) (2 303) (4 993)
Čistý výnos/náklad z přecenění majetku206 409 (5 896) (49 821) 150 692
Ztráty z derivátů(17 360) (8 387) (25 747)
Výnosový úrok41 565 5 928 (47 493) 0
Nákladový úrok(107 847) (24 984) (4 753) 47 493 (90 092)
Zisk/ztráta za segment CELKEM265 970 54 325 0 (54 574) 0 265 721
Nákladový úrok – dluhopis Společnosti(27 724)
Ostatní nealokované položky(73 073)
Zisk/ztráta před zdaněním za období164 924
Rozvaha po segmentech
31.12.2024 Retail Park Pozemek
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Celková aktiva3 721 596 1 558 971 218 564 (884 877) 4 614 254
z toho IC úvěry772 871 112 006 884 877
Celková závazky(3 095 407) (514 279) (647 796) 893 843 (3 363 639)
z toho IC úvěry(624 908) (268 935) (893 843)
31.12.2023 Retail Park Pozemek
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Celková aktiva3 845 184 1 421 298 57 277 (747 053) 4 576 706
z toho IC úvěry661 671 85 383 747 053
Celková závazky(3 263 364) (501 958) (432 628) 747 053 (3 450 897)
z toho IC úvěry(585 170) (10 398) (151 486) (747 053)
143
7. Ostatní poznámky a informace
7.1. Minimální budoucí pohledávky z nájmu
Celkové minimální splatné budoucí leasingové platby, analyzované podle roku, ve kterém jsou splatné, byly následující:
31.12.2024 31.12.2023
Během 1. roku305 755 272 171
Během 1-2 let 288 623 267 365
Během 2-3 let 267 363 240 048
Během 3-4 let 208 040 208 129
Během 4-5 let 170 408 152 629
Více než 5 let730 315 568 962
CELKEM 1 970 504 1 709 304
7.2. Informace o propojených osobách
Bezprostřední mateřskou společností skupiny byla společnost Fidurock Private Equity Participations B.V., která vlastní
100 % akcií společnosti k 31. prosinci 2024.
a) Transakce s mateřskou společností
Mateřská společnost poskytla v roce 2023 úvěr, zůstatek k 31. prosinci 2024 byl 87 010 tis. Kč (2023: 7 440 tis. Kč).
b) Transakce se spřízněnými společnostmi
20242023
Rozvahové položky
Úvěry a půjčky – Fidurock Private Equity Participations B.V. (87 010) (7 440)
Pohledávka – poskytnutá půjčka Fidurock Solaris a.s.0 15 564
Výsledkové položky
Asset management služby – VASSET REAL s.r.o.(5 209) (5 209)
Ostatní provozní náklady – FIDUROCK Services s.r.o. (24 929) (36 286)
Úrokové náklady z úvěru a půjček0 0
Kupní cena Fidurock Solaris a.s. do Fidurock Private Equity
Participations B.V. 0 907
c) Transakce s klíčovými řídícími pracovky
Skupina přímo neposkytuje klíčovým řídícím zaměstnancům žádné zaměstnanecké výhody ani s nimi neexistují žádné
jiné přímé transakce. Klíčoví vedoucí pracovníci jsou zaměstnáni přidruženou společností Fidurock Services s.r.o.
Kompenzace klíčových řídících pracovníků ve skupině dosáhla 3 320 tis. Kč (2023: 3 246 tis. Kč).
144
d) Identifikace osob, které jsou akcionáři mateřské společnosti emitenta
7.3. Podmíněné závazky
Vedení Skupiny nemá žádné informace o podmíněných závazcích, které by měly být zveřejněny.
7.4. Odměny účtované auditory
Za rok 2024 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální
a konsolidované účetní závěrky následující odměny:
Odměny účtované ostatním
Odměny účtované Společnosti (Emitent) společnostem ve Skupině
V tis. Kč bez DPH
Rok 2024 2023 2024 2023
Povinný audit5505452 5752 510
Ostatní auditorská činnost vyžadovaná zákonem0 00 0
Ostatní neauditorské služby – ověření ukazatele
LTV 0 450 0
Celkem 550 590 2 5752 510
100 %
145
Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2024
neposkytl jiné služby. Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.
7.5. Následné události
Po 31.12.2024 nedošlo k dalším významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění v této výroční
zprávě.
V Praze, dne 30. dubna 2025
.
David Hauerland, MBA
(člen představenstva)
146
Použité definice a zkratky
Zkratka Definice
a.s. Akciová společnost
B.V. Besloten Vennootschap (Nizozemská obdoba s.r.o.)
C & W Cushman & Wakefield
CFCash Flow
CAPEX Capital Expenditures (kapitálové výdaje)
ČNBČeská národní banka
ČSÚČeský statistický úřad
DCFDiscounted Cash Flow
EIA Environmental Impact Assessment
EUEvropská unie
EUR Euro
FXForeign Exchange
H1První pololetí
ISIN International Securities Identification Number
JLL Jones Lang LaSalle
Kč (CZK)Koruna česká
ksKus
m2Metr čtvereční
MFČRMinisterstvo financí České republiky
MFSR Ministerstvo financií Slovenskej republiky
NOI Net Operating Income
NOPAT Net Operating Profit After Taxation
NPNadzemní Podlaží
p.a. Per annum
PSČPoštovní směrovací číslo
RPRetail park
SPVSpecial Purpose Vehicle
ŠÚ SRŠtatistický úrad Slovenskej republiky
Tis. Tisíc
VKVlastní kapitál
ČR (CZ) Česká republika
SR (SK)Slovenská republika
Q1/Q2/Q3/Q4 První/druhé/třetí/čtvrté čtvrtletí roku
SoD Smlouva o dílo
NOI Net Operating Income čisté provozní výnosy
147
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů
Definice užitého ukazateleKonsolidovaný výkazVýpočetreference
Hrubé provozní výnosyKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníA+B
Čistý provozní zisk Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníE
Provozní ziskKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníI
Zisk před daníKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníN
Čistý ziskKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníP
Celková aktivaKonsolidovaný výkaz o finanční situaciI
z toho dlouhodobý majetekKonsolidovaný výkaz o finanční situaciA
z toho oběžná aktivaKonsolidovaný výkaz o finanční situaciE
Vlastní kapitálKonsolidovaný výkaz o finanční situaciJ
Dlouhodobé závazkyKonsolidovaný výkaz o finanční situaciQ
z toho úročený dluhKonsolidovaný výkaz o finanční situaciR
Krátkodobé závazkyKonsolidovaný výkaz o finanční situaciW
z toho úročený dluhKonsolidovaný výkaz o finanční situaciX+Y
NOPAT Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníI+O
Investovaný kapitálKonsolidovaný výkaz o finanční situaciI-T-U-AA-AB
Úročený dluhKonsolidovaný výkaz o finanční situaciR+X+Y
Společnost používá v rámci vrcholové finanční analýzy následující poměrové ukazatele:
Ukazatel Definice
Rentabilita investovaného kapitáluNOPAT / Investovaný kapitál
Kapitálová přiměřenostVlastní kapitál / Celková aktiva
Zisková marže(majetku) /Čistý zisk Hrubé pro Čistý nerevoalzní izovaný výnos z přecenění investičnnosy ího
Obrátka stálých aktivHrubé provozní výnosy / Dlouhodobá aktiva
Rentabilita investovaného kapitálu měří, kolik provozního hospodářského výsledku po zdanění společnost
vygenerovala z jedné koruny investované akcionáři a věřiteli, kteří společnost financovali úročeným dluhem. Ukazatel
takto podává relevantní pohled na výkonnost investice jako celku.
Kapitálová přiměřenost vyjadřuje vybavenost společnosti vlastními zdroji ve vztahu k celkovým zdrojům financování.
Vlastníci mohou preferovat nižší hodnotu ukazatele a dosahovat tak vyšší tzv. finanční páky, věřitelé naopak preferují
vyšší hodnotu ukazatele, jelikož poukazuje na celkovou finanční stabilitu společnosti.
Obrátka stálých aktiv vyjadřuje, jaké výnosy společnost generuje na jednotku dlouhodobých aktiv a označuje tak
efektivnost využívání dlouhodobých aktiv. Tento ukazatel je vhodné sledovat v jeho vývoji v čase, tak při srovnání
s obdobnými společnostmi.
148
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České
republice a na Slovensku
Instituce: Český statistický úřad
Publikace: Vývoj ekonomiky České republiky - 4. čtvrtletí 2024
Zdroj: www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2024
Instituce: Ministerstvo Financí ČR
Publikace: Makroekonomická predikce České republiky
Zdroj: www.mfcr.cz/cs/rozpoctova-politika/makroekonomika/makroekonomicka-predikce/2025/makroekonomicka-
predikce-leden-2025-58624
Instituce: NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA
Publikace: Stanovisko NRR číslo 1/2025
Zdroj: https://www.rozpoctovarada.cz/publikace-nrr/
Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky
Publikace: Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2024
Zdroj: https://slovak.statistics.sk/
Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky
Publikace: Hru domáci produkt vo 4. štvrťroku a za rok 2024
Zdroj: https://slovak.statistics.sk/
Instituce: Ministerstvo Financí Slovenskej republiky
Publikace: Komentár - 71. zasadnutie boru pre makroekonomické prognózy (február 2025)
Zdroj: https://www.mfsr.sk/sk/financie/institut-financnej-politiky/ekonomicke-prognozy/makroekonomicke-prognozy/71-
zasadnutie-vyboru-makroekonomicke-prognozy-februar-2025.html
Instituce: Česká národní banka
Publikace: st HDP na konci loňského roku překonal odhady
zdroj: www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-
hdp/Rust-HDP-na-konci-lonskeho-roku-prekonal-odhady/
Instituce: Česká národní banka
Publikace: ZPRÁVA O MĚNOVÉ POLITICE ZIMA 2025
Zdroj: www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2025/zima_2025/download/zomp_2025_zima.pdf
Instituce: Česká národní banka
Publikace: Prognóza ČNB – zima 2025
Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
Použité zdroje a publikace v kapitole Popis trhů, na kterých
společnost působí
Instituce: Cushman & Wakefield
Publikace: Czech Republic Marketbeats Q4 2024: Gradual Recovery and Persistent Challenges
Zdroj: www.cushmanwakefield.com/cs-cz/czech-republic/insights/czech-republic-marketbeat
Instituce: Cushman & Wakefield
Publikace: Real Capital Analytics
Zdroj: www.cushmanwakefield.com
Instituce: Cushman & Wakefield
Publikace: CEE Investment Market Update H2 2024
149
Zdroj: www.cushmanwakefield.com/en/czech-republic/insights/cee-market-insights
Instituce: CIJ Europe
Publikace: Slovak retail trade sees strong growth in 2024, achieves record December performance
Zdroj: www.cijeurope.com/en/slovak-retail-trade-sees-strong-growth-in-2024-achieves-record-december-
performance/post.html