Výroční zpráva 2023
FIDUROCK NEMOVITOSTI A.S.
2
Obsah
Čestné prohlášení managementu k výroční zprávě
..........................................................................................................5
Zpráva představenstva
............................................................................................................................................................................6
Základní informace o společnosti
.................................................................................................................................................8
Obecné údaje o společnosti
.............................................................................................................................................................8
Vlastnická struktura
................................................................................................................................................................................9
Výkaz o řízení a správě společnosti,
.........................................................................................................................................11
Orgány společnosti
...............................................................................................................................................................................11
Aktivity v oblasti zkumu a vývoje
..........................................................................................................................................19
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních vztazích, Klimatické záležitosti
........................... 19
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
..................................................................19
Významná soudní řízení
.....................................................................................................................................................................19
Významné smlouvy
...............................................................................................................................................................................19
Odměny účtované auditory
.............................................................................................................................................................20
Portfolio společnosti
............................................................................................................................................................................21
Geografická působnost společnosti
.........................................................................................................................................21
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku
....................................................................................36
Všeobecná rizika spojená s podnikáním Společnosti
...................................................................................................39
Střednědobý výhled aktivit skupiny
..........................................................................................................................................43
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2023
...............................................................................................................................45
Základní finanční informace
............................................................................................................................................................46
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky
.......................................................................................46
Ocenění hodnoty nemovitostí
........................................................................................................................................................48
Zpráva o auditu individuální účetní závěrky
........................................................................................................................58
Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2023
..................................................................................64
Individuální Výkaz o finanční pozici k 31. prosinci 2023 .................................................................................... 65
Individuální Výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosince 2023 ................................... 66
Individuální Výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. Prosince 2023 ........................................ 67
Individuální Výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2023 .......................................................... 68
Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky
.................................................................................................................98
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2023
.................................................................................. 106
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosincem 2023
............ 107
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. prosincem 2023
................... 108
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2023
............................................... 109
Použité definice a zkratky
............................................................................................................................................................... 155
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů
...................................................................................................................... 156
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České
....................................................... 158
republice a na Slovensku
................................................................................................................................................................ 158
3
Prezentační část
Klíčové konsolidované ukazatele
PROVOZNÍ UKAZATELE20232022202120202019
Počet retail parků v provozu11 1099 7
Počet retail parků v přípravě2 2 32 4
Pronajímatelná plocha (tis. m2)109,2 80,7 74,574,5 62,7
Pronajatá plocha (tis. m2)108,1 80,0 73,471,8 59
Průměrná obsazenost (%)99,0 % 99,1 % 98,6 % 96,4 % 94,1%
FINANČNÍ UKAZATELE20232022202120202019
Hrubé provozní výnosy
(mil. Kč)243188170148103
Čistý zisk (mil. Kč)107 5115868-46
Celková aktiva (mil. Kč)4 577 3 187 2 9532 7512 445
Vlastní kapitál (mil. Kč)1 126 1 008 931775563
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro počet finančních ukazatelů“
5
Čestné prohlášení managementu
k výroční zprávě
Konsolidovaná výroční zpráva společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. dle našeho nejlepšího vědomí podává věrný a
poctivý obraz o její podnikatelské činnosti, finanční situaci a výsledcích hospodaření za rok 2023 a o vyhlídkách
budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v zamlčeny žádné
skutečnosti, které by měly dopad na význam konsolidované výroční zprávy.
Členové Představenstva a dozorčí rady nebyli odsouzeni za podvodné trestné činy, nebyli soudně zbaveni způsobilosti
k výkonu funkce člena správních, řídících nebo dozorčích orgánů jiné společnosti nebo funkce ve vedení nebo
provádění činnosti jiné společnosti. Proti členům managementu nebylo a není ze strany statutárních nebo regulatorních
orgánů vedeno úřední veřejné obvinění nebo sankce. V posledních pěti letech nebyli členové managementu spojeni s
konkurzním řízením, správou nebo likvidací jiných společností.
Členové Představenstva a dozorčí rady prohlašují, že neexistuje střet zájmů v souvislosti s činnostmi ve skupině
společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. ani vně této skupiny.
V Praze dne 30. dubna 2024
David Hauerland, MBA
Člen představenstva
PhDr. Petr Valenta
Člen představenstva
6
Zpráva představenstva
Vážení přátelé,
zatímco jsme se v roce 2022 potýkali s řadou
ekonomických, energetických a politických výzev, je
důležité si uvědomit, že některé z těchto problémů
rezonovaly i v roce 2023. S touto výzvou v mysli jsme
se zaměřili na jejich aktivní řešení, aby bylo možné
nadále rozvíjet a zkvalitňovat naše investiční portfolio.
I přes nejistotu v globálním ekonomickém prostředí
jsme hrdi na to, že naše retailové parky si udržely
vysokou míru obsazenosti a provozní efektivity, čímž
zůstaly stabilní a ceněnou součástí našeho portfolia.
Klíčovou výhodou našich retailových parků zůstává
rozmanitost obchodů a služeb, které reagují na rostoucí
poptávku spotřebitelů po cenově dostupných
nákupních možnostech. Venkovní uspořádání našich
parků nám poskytuje další výhody, což nám pomáhá
dosahovat efektivity provozu. V současné době je pro
FIDUROCK klíčové kladení zvýšeného důrazu na ESG
aspekty (environmentální, sociální a správní hlediska)
a práce na formulaci komplexní strategie pro
nadcházející období. Jako součást této strategie jsme
se rozhodli investovat do fotovoltaických elektráren,
které již jsou instalovány na střechy našich retail parků.
Tato iniciativa nám umožní nejen snížit ekologickou
stopu, ale také vytvořit udržitelnější a energeticky
efektivnější provoz našich retailových parků. Cílem je
postupně osadit celé naše portfolio.
V současné době jsme po několika letech nárných
ekonomických podmínek svědky postupné stabilizace
prostředí a příznivých prognóz do budoucnosti. Tento
vývoj nás povzbuzuje a umocňuje naši důvěru v
dlouhodobou udržitelnost našeho podnikání. S tímto
pozitivním výhledem se budeme nadále soustředit na
optimalizaci provozu a udržení vysoké obsazenosti
našich parků. Naše strategie nadále zahrnuje
dlouhodobé držení aktiv a maximalizaci hodnoty
našeho portfolia.
V roce 2024 budeme pokračovat ve zaměření na dvě
klíčové oblasti: stabilizaci čistého provozního zisku
(NOI) našeho portfolia a zvyšování vážené průměrné
doby trvání nájemních smluv, jež je v rámci řízení
retailového portfolia kritickým ukazatelem, jelikož delší
trvání smluv poskytuje větší stabilitu a předvídatelnost
našich příjmů.
Vývoj hlavních ukazatelů během roku 2023
FIDUROCK Nemovitosti a.s. v České republice a na
Slovensku prostřednictvím svých dceřiných
společností provozuje již 11 retail parků na 109 tis m2
pronajímatelné plochy. V portfoliu společnosti včetně
development projektů je celkem 13 projektů (v celkové
konsolidované hodnotě aktiv ve výši 4,6 miliardy Kč),
7
které v roce 2023 generovaly čistý konsolidovaný
provozní zisk ve výši 107 mil. Kč.
Vývoj portfolia retail parků za rok 2023
V roce 2023 jsme se soustředili na rozvoj portfolia a
přípravu dalších projektů, které by měly zvyšovat jeho
celkovou hodnotu. Mezi klíčové události tohoto období
patří:
- RP Piešťany - stavební řízení
- RP Levice zahájení výstavby první fáze projektu
- RP Trnava II dokonče rozšíření projektu
- Akvizice Retail Parku Trutnov největší akvizice
v historii FIDUROCKu, největší retail park ve
svém regionu a jeden z největších retail parků
v ČR
Cíle na rok 2024
V 2024 se budeme primárně soustředit na zkvalitnění
stávajících retail parků. Zároveň budeme pracovat na
dokončení projektu RP Piešťany a dokončení projektu
RP Levice.
Mimo tyto projekty aktuálně připravujeme také projekt
solárních elektráren na české části portfolia, jehož
realizace již částečně proběhla v roce 2023 a 2024
bude pokračovat.
Nad rámec výše uvedeného nadále pracujeme na
zvýšení efektivity portfolia.
Zároveň, i přes náročné ekonomické období průběžně
vyhodnocujeme možnosti dalších akvizic.
Na závěr mi opět dovolte poděkovat všem našim
partnerům za vynikající spolupráci a důvěru. Nadále
jsme odhodláni poskytovat našim zákazníkům vysoce
kvalitní maloobchodní služby a věříme, že se nám bude
nadále dařit rozšiřovat naše portfolio o další projekty.
V Praze dne 30. dubna 2024
____________________________
David Hauerland, MBA
Člen představenstva FIDUROCK Nemovitosti a.s.
8
Základní informace o společnosti
Obecné údaje o společnosti
Obchodní firma:
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Společnost FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále také jen „Společnost“) byla založena 14. listopadu 2015 jako FIDUROCK
Tábor, a.s. zápisem do obchodního rejstříku u Městského soudu v Praze, oddíl B, vložka 21110. Dne 16. dubna 2018
došlo ke změně jména Společnosti na FIDUROCK Nemovitosti a.s. Společnost je založena na dobu neurčitou.
Země registrace:
Česká republika
Domicil:
Česká republika
Sídlo Společnosti:
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1
Právní forma společnosti:
Akciová společnost
IČO: 045 64 111
LEI: 315700GZJC0X5GELP252
Kontakt:
Internet: www.fidurock.com
E-mail: info@fidurock.com
Telefon: +420 601 337 717
Použitelné právní předpisy:
Společnost se řídí zejména příslušnými ustanoveními zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „občanský
zákoník“) a zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (dále jako „zákon o obchodních
korporacích“).
Předmět podnikání:
Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona
Předmět podnikání Společnosti je vykonáván v souladu s českým právním řádem podle zákona č. 90/2012 Sb., o
obchodních korporacích.
Hlavní místo podnikání:
Česko a Slovensko
Mateřská společnost:
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 64504204.
Ultimátní mateřská společnost:
Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282.
Změna v názvu vykazující účetní jednotky:
Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.
Výroční zpráva sestavena za období:
1. ledna 202331. prosince 2023
Měna vykazování:
CZK
9
Vlastnická struktura
K 31.12.2023 byla struktura skupiny tvořena následovně:
Společnost je ve shora popsané skupině v pozici holdingové společnosti, která přímo vlastní a ovládá jednotlivé
projektové (SPV) společnosti vlastnící konkrétní realitní projekty. Společnost sama nevykonává žádnou hospodářskou
činnost. Takto popsaná skupina (dále jen „Skupina“) je předmětem konsolidace hospodářských výsledků.
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. v rámci Skupiny kryje schválený úvěrový rámec od UniCredit za účelem financování
budoucích akvizic.
Ostatní společnosti v rámci skupiny FIDUROCK, které jsou k 31.12.2023 dceřinými společnostmi společnosti
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., a které jsou sesterskými společnostmi Společnosti se zabývají zejména
10
vlastnictvím a pronájmem rezidenčních nemovitostí a dalšími aktivitami. Jedná se o následující společnosti (seřazeno
abecedně):
- COOL Living s.r.o. společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí
2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 079 81 767
- FIDUROCK Brno, s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské
náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 044 88 041;
- Fidurock Construction Brno s.r.o., společnost založená a existující dle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215;
- Fidurock Construction Praha s.r.o., společnost založená a existující dle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 081 08 129;
- FIDUROCK Core Assets a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 074 36 530;
- FIDUROCK Don Giovanni s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 276 77 222;
- FIDUROCK Fund Administration s.r.o., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 053 51 561;
- FIDUROCK Investments a.s., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 107 98 749;
- FIDUROCK Projekt 19, s.r.o., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 080 90 521;
- FIDUROCK Projekt 24, s.r.o., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 81 215
- FIDUROCK Projekt 25, s.r.o., společnost založená a existujídle pva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 085 80 979
- Fidurock Participations (Czech Republic & Poland) B.V., společnost založená a existující dle práva
Nizozemska, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077 XX Amsterdam, IČ: 677 684 82;
- FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. (dříve FIDUROCK Hypermarket s.r.o.), společnost založená a existující
dle práva České republiky, se sídlem Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 057 13
757;
- Fidurock Project Financing a.s., společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 087 422 78;
- Fidurock Services s.r.o.. společnost založená a existující dle práva České republiky, se sídlem Václavské
náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00 Praha 1, IČ: 069 558 43
Společnost jako holding nevykonává žádnou aktivní činnost. Společnost je financovaná především prostřednictvím
vkladů do kapitálových fondů od své mateřské společnosti FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (jejich výše k
31.12.2023 činila 484,67 mil. Kč) a emitovanými dluhopisy v nominál výši 700 mil Kč. Společnost dále tyto prostředky
poskytuje jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu, že nevykonává žádnou jinou činnost,
její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností jednotlivých společností.
Společnost nad rámec standardních mechanismů práva obchodních korporací nepřijala žádná zvláštní opatření, jejichž
účelem by bylo bránit zneužití kontroly nad Společností.
11
Výkaz o řízení a správě společnosti,
Orgány společnosti
1
Valná hromada
Valná hromada je nejvyšším orgánem společnosti. -li společnost jediného akcionáře, nekoná se valná hromada a
její působnost v rozsahu stanoveném dále vyková tento akcionář. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud jsou
osobně nebo prostřednictvím zástupce přítomni všichni akcionáři.
Do působnosti valné hromady náleží zejména:
- rozhodování o změně stanov
- rozhodování o změně výše základního kapilu a o pověření představenstva ke zvýšení základho kapitálu
- rozhodování o možnosti započtení peněžité pohledávky vůči společnosti proti pohledávce na splacení
emisního kursu
- volba a odvolání členů představenstva
- volba a odvolání členů dozorčí rady a jiných orgánů určených stanovami
- schlení řádné, mimořádné nebo konsolidované účetní závěrky, popř. i mezitímní účetní závěrky
- rozhodnutí o rozdělení zisku nebo jiných vlastních zdrojů nebo o úhradě ztráty
- schlení převodu, pachtu nebo zastavení závodu nebo takové jeho části, která by znamenala podstatnou
změnu dosavadní struktury závodu nebo podstatnou změnu v předmětu podnikání nebo činnosti společnosti
- rozhodnutí o dalších otázkách, které zákon nebo stanovy zahrnují do působnosti valné hromady
- udělování pokynů představenstvu a schvalování zásad činnosti představenstva
Představenstvo
Představenstvo je statutárním orgánem společnosti
Představenstvo vykonává následující činnosti:
- zabezpečuje obchodní vedení společnosti včetně zajištění řádného vedení účetnict
- předkládá valné hromadě ke schválení řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, případně mezimní účetní
závěrku a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty
- rozhoduje o všech záležitostech společnosti, které nejsou zákonem nebo těmito stanovami vyhrazeny jiným
orgánům společnosti
- zajišťuje provozní záležitosti společnosti, svolává valnou hromadu, vykonává její usnesení
- rozhoduje o udělení nebo odvolá prokury, rozhoduje o vydání nových akcií
Představenstvo má 2 členy, kteří jsou voleni a odvoláváni valnou hromadou. Každý člen představenstva zastupuje
společnost samostatně ve všech záležitostech. Funkční období je 5 let s možnos opětovné volby.
Členové představenstva k 31.12.2023
Jméno: David Hauerland, MBA
Funkce: člen edstavenstva
Den vzniku členství: 14.11.2015
Datum narození: 15.9.1986
Funkční období: 14.11.2015 – 13.11.2025
1
Kapitola obsahuje Informace dle § 118 odst. 4 písm. b), c), e) aj) ZPKT
12
Název společností, kde pan Hauerland majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,
představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2023, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
SpolečnostŘídící funkce
beyvak s.r.o. Jednatel
DEVROCK a.s. člen představenstva
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.Jednatel
RP Milevsko s.r.o. jednatel
FDR Holding service s.r.o. Jednatel
FDR Financials s.r.o. Jednatel
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s. člen představenstva
Fidurock Core Assets a.s. člen představenstva
Fidurock Fund Administration s.r.o. Jednatel
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o. Jednatel
Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o. Jednatel
Fidurock Projekt 19 s.r.o. Jednatel
Fidurock Construction Praha s.r.o. Jednatel
Fidurock Projekt 22 s.r.o. Jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o. Jednatel
Fidurock Construction Brno s.r.o. Jednatel
Fidurock Projekt 25 s.r.o. Jednatel
Fidurock Construction s.r.o. Jednatel
Fidurock Projekt 27 s.r.o. Jednatel
Fidurock Services s.r.o. Jednatel
Fidurock Venture Holding s.r.o. Jednatel
Fresh Car s.r.o. Jednatel
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.Jednatel
Projekt Železná studienka s.r.o.Jednatel
Retail Park Mladá Boleslav a.s.člen představenstva
Retail Park Prešov s.r.o.Jednatel
Retail park Senica s.r.o. Jednatel
Retail Park Levice s.r.o. Jednatel
Retail Park Severka Liberec s.r.o. Jednatel
Retail park Staré Město s.r.o.Jednatel
Retail park Tábor s.r.o.Jednatel
RP Choceň s.r.o.jednatel
RP Trnava a. s. člen představenstva
Retail park Trutnov s.r.o. jednatel
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. Jednatel
VASSET REAL s.r.o. Jednatel
VASSET WM s.r.o. Jednatel
Fidurock Fidelity a.s. člen představenstva
FIDUROCK Astra s.r.o. Jednatel
COOL Living s.r.o. Jednatel
FIDUROCK Solaris a.s člen představenstva
Fidurock Residential a.s člen představenstva
FIDUROCK Chrpa a.s. člen představenstva
FIDUROCK Investments a.s. člen představenstva
Jméno: PhDr. Petr Valenta
Funkce: člen edstavenstva
Zvolen: 16.4.2018
Datum narození: 31.5.1966
Funkční období: 17.4.2023 16.4.2028
Název společností, kde má pan Valenta majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady, představenstva
nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2023, j jsou z pohledu Společnosti význam:
13
SpolečnostŘídící funkce
beyvak s.r.o.
DEVROCK a.s. člen dozorčí rady
DUŠNÍ 3 Concept s.r.o.
RP Milevsko s.r.o. Jednatel
Fidurock Asset Management B.V.
Fidurock Brno s.r.o.
Fidurock Capital B.V.
Fidurock Capital CZ a.s.
FIDUROCK Core Assets a.s. člen představenstva
Fidurock Fund Administration s.r.o.
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen představenstva
Fidurock Private Equity Participations B.V.
FIDUROCK Private Equity CZ s.r.o.
Fidurock Project Financing a.s. člen představenstva
Fidurock Projekt 16 s.r.o.
Fidurock Projekt 19 s.r.o.
Fidurock Construction Praha s.r.o.
Fidurock Projekt 22 s.r.o.
Fidurock Projekt 23 s.r.o.
Fidurock Construction Brno s.r.o.
Fidurock Projekt 25 s.r.o.
Fidurock Construction s.r.o.
Fidurock Projekt 27 s.r.o.
Fidurock Services s.r.o.
Fidurock Venture Holding s.r.o.
Fresh Car s.r.o.
HOP Arena a.s.
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.
Projekt Piešťany s.r.o.
Projekt Železná studienka s.r.o.
Retail Park Mladá Boleslav a.s.
Retail Park Prešov s.r.o.
Retail park Senica s.r.o.
Retail Park Severka Liberec s.r.o.
Retail park Staré Město s.r.o.
Retail park Tábor s.r.o.
RP Choceň s.r.o.Jednatel
RP Trnava a. s.
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
FIDUROCK Astra s.r.o.Jednatel
COOL Living s.r.o.Jednatel
FIDUROCK Solaris a.sčlen představenstva
Fidurock Residential a.sčlen představenstva
FIDUROCK Chrpa a.s.člen představenstva
VASSET CAPITAL s.r.o. Jednatel
VASSET CZ s.r.o. Jednatel
VASSET REAL s.r.o. Jednatel
VASSET WM s.r.o.Jednatel
FIDUROCK Investments a.s.člen představenstva
14
Management společnosti
Funkci výkonného ředitele vykonává Ondřej Křivanec. Ondřej Křivanec má více než třináct let zkušeností v oblasti
nemovitostí. Zkušenosti získal v JLL v sektoru maloobchodních nemovitostí a CPI PG, kde se podílel na správě,
developmentu a řízení desítek nemovitostí na území ČR a SR o pronajímatelné ploše přesahující 600.000 m2.
David Hauerland, člen představenstva se v rámci řízení skupiny specializuje na vyhledávání investičních příležitostí,
jejich akvizice a strategické řízení a rozvoj jednotlivých projektů.
Petr Valenta, člen představenstva, se v rámci skupiny se podílí na řízení provozu Společnosti, vytváření strategie a
jejího dalšího rozvoje.
Pro správu nemovitostí v portfoliu využívá Společnost služeb významných nadnárodních realitních firem, jmenovitě
například Cushman & Wakefield v České republice a Rofox na Slovensku.
Místem výkonu managementu je Praha.
Členové managementu ani dozorčí rady neobdrželi v roce 2023 žádné peněžité a nepeněžité příjmy od Společnosti a
osob ovládaných Společností. Principy odměňovaní osob s řídicí pravomocí nejsou určeny, neboť k žádnému takovému
odměňovaní nedochází. Rozhodnutí o jakýchkoliv případných odměnách vyplácených mimořádně nebo jednorázově je
v působnosti valné hromady Společnosti.
Dozorčí rada
Na základě stanov akciové společnosti schválených 22.6.2017 je dozorčí rada kontrolním orgánem společnosti, který
dohlíží na výkon působnosti představenstva a na činnost společnosti.
Dozorčí rada je oprávněna:
- nahlížet do všech dokladů a záznamů kajících se činnosti společnosti a kontrolovat, zda jsou účetní zápisy
vedeny řádně a v souladu se skutečností a zda se podnikatelská či jiná činnost společnosti děje v souladu s
právními předpisy a stanovami
- Dozorčí rada přezkoumává řádnou, mimořádnou, konsolidovanou, popřípadě také mezitímní účetní závěrku
a návrh na rozdělení zisku nebo na úhradu ztráty a předkládá svá vyjádření valné hromadě
Dozorčí rada má 1 člena, který je volen a odvoláván valnou hromadou. Funkční období je 5 let s možností opětovné
volby.
Člen dozorčí rady k 31.12.2023
Jméno: Vladimír Loukota
Funkce: člen dozorčí rady
Zvolen: 15.6.2023
Datum narození: 27.5.1966
Funkční období: 15.6.2023 – 15.6.2028
Název společností, kde pan Loukota majetkovou účast, nebo působí jako jednatel, člen dozorčí rady,
představenstva nebo správní rady těchto subjektů, k 31.12.2023, jež jsou z pohledu Společnosti významné:
15
SpolečnostŘídící funkce
beyvak s.r.o. jednatel
Fidurock Brno s.r.o. jednatel
FIDUROCK Core Assets a.s. člen dozorčí rady
FIDUROCK Nemovitosti a.s. člen dozorčí rady
Fidurock Project Financing a.s. člen dozorčí rady
Fidurock Projekt 19 s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 23 s.r.o. jednatel
Fidurock Construction s.r.o. jednatel
Fidurock Projekt 27 s.r.o. jednatel
COOL Living s.r.o. jednatel
Nemovitosti Zábrdovice s.r.o.jednatel
FIDUROCK Investments a.s.člen dozorčí rady
Výbor pro audit
Výbor pro audit je orgán s kontrolní funkcí, který sleduje zejména:
- Systém řízení rizik a kontrolní mechanismy Společnosti
- Tvorbu účetní závěrky
- Nezávislost auditora, postup auditu, vyloučení střetu zájmu, eventuelně schválení jiných neauditorských
služeb
- Další skutečnosti, dle § 44a Zákona č. 93/2009 Sb. zákon o auditorech a o změně některých zákonů (zákon
o auditorech)
Výbor pro audit byl ve Společnosti zřízen dne 30. ledna 2019
Složení výboru pro audit:
- Vladimír Vomáčka – předseda
o Funkční období: 30.1.2022 30.1.2025
- Vojtěch Makovec člen
o Funkční období: 30.1.2022 30.1.2025
- Aleš Rod člen
o Funkční období: 30.1.2022 30.1.2025
Předseda i členové výboru pro audit byli v roce 2019 na základě rozhodnutí valné hromady Společnosti zvoleni do
funkce pro funkč období 30.1.2019 - 30.1.2022. Doba výkonu funkce předsedy i členů výboru pro audit činí 3 roky od
zvolení. V roce 2022 bylo funkční období stávajícího předsedy i členů výboru pro audit prodlouženo o další 3 roky.
Zásady a postupy vnitřní kontroly ve vztahu k procesu účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Czech Republic, s.r.o. (dále jen
„ASB CR“), která je profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. Souběžně
skupina využívá k zabezpečení denního provozu svých dceřiných společností služeb Cushman & Wakefield (dále jen
„C&W”), renomovanou společnost zabývající se property managementem.
Při sestavovaní konsolidované účetní závěrky, která je připravená podle IFRS standardů, účetní společnost ASB CR
vychází z jednotlivých účetních závěrek společností konsolidačního celku, které jsou sestaveny v souladu s českými
účetními standardy. Na přípravě konsolidace se za ASB CR podílí zkušený profesionál v oblasti účetnictví, držitel
mezinárodně uznávané FCCA kvalifikace.
Uplatňované účetní politiky vycházejí z platných účetních předpisů a jsou doplněny skupinovými směrnicemi a
metodickými pokyny. Pravidla pro konsolidaci jsou definována v Konsolidačních pravidlech.
16
Celé účetnictví je vedeno odděleně od přímého vlivu a zásahu managementu Skupiny do účetních knih, s dodržováním
principu oddělených pravomocí. Tím je vyloučena možnost zkreslení poctivosti a pravdivosti účetních výkazů. Při
zpracovávaní je respektován tok dokladů. Přijaté doklady provozního charakteru dceřiných společností jsou
schvalovány property managerem / Skupinou. Podklady k zaúčtování provozních výnosů jsou dodány property
managerem. Interní doklady jsou připraveny a účtovány ASB CR v souladu s aktuálně platnou účetlegislativou.
Úhrady závazků jsou realizovány v spolupráci s ASB CR, kdy ASB CR připraví platební příkaz na základě zaúčtovaných
podkladů a platba je následně autorizována oprávněnými osobami na straně Skupiny. Tím je zabezpečeno, že nemůže
dojít k žádné úhradě závazku, o kterém by nebyla vedena účetní evidence.
Přístup do účetního systému je umožněn jenom úzkému okruhu zaměstnanců ASB CR, kteří se podílejí na zpracovaní
účetnictví dceřiných společností. Účetní systém ASB CR je dostatečně zabezpečen, včetně logování jednotlivých
vstupů uživatelů a identifikace uživatele, který provedl, popřípadě pozměnil účetní zápisy.
Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení u ASB CR, který využívá systém víceúrovňové kontroly.
Správnost je také kontrolována vedením Skupiny, které ASB CR pravidelně předkládá kvartální reporting, nebo jiné
účetní informace na vyžádání Skupiny. Účetní reporty jsou pak revidovány na úrovni Skupiny, kde dochází k další
analýze vykázaných výsledků a analýze odchylek proti očekávaní a minulému období. Součástí výstupů od ASB CR
pro Skupinu jsou i různé podpůrné rekonciliace, včetně rozvahových účtů. Konsolidovaná účetní závěrka, sestavována
2x ročně, je pak předmětem auditu (v případě roční závěrky).
Skupina rovněž vytvořila v rámci svých struktur Výbor pro audit, kteří je oprávněn ověřovat vnitřní kontrolní mechanismy,
včetně postupů sestavování účetních závěrek.
Kodex řízení a správy společnosti
Společnost povinně nepřijala Kodex správy a řízení společností ČR (2019), jež připravily Czech Institute of Directors a
společnost Deloitte
2
. Nicméně, správa a řízení společnosti je organizována v souladu se zásadami stanovenými v tomto
dokumentu, jak jsou definovány ve stanovách Společnosti. Správa a řízení společností je plně v souladu s platnými
právními předpisy.
Výše uvedený Kodex nebyl dobrovolně přijat, jelikož kromě jednoduché akcionářské struktury Společnost považuje
stávající politiku řízení Společnosti za adekvátní a funkční.
Společnost zároveň nepoužívá postupy řízení a správy společnosti nad rámec Zákona o podnikání na kapitálovém trhu.
Informace o vlastním kapitálu
Společnost je holdingovou společností ve Skupině a její cíl je akvizice a držba podílů dceřiných společností a společných
podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.
Základní kapitál Společnosti představuje 300 ks kmenových akcií ve jmenovité hodnotě 6 800,- Kč. Celko výše
základního kapitálu společnosti činí 2 040 000,- . Základní kapitál je plně splacen. Akcie jsou vydány na jméno
v listinné podobě. Hlasovací právo je spojeno s akcií. Na každou akcii o jmenovité hodnotě 6.800, - Kč připadá 1 hlas.
Celkový počet hlasů ve Společnosti je 300.
Akcie je převoditelná rubopisem a předáním. K účinnosti převodu vůči Společnosti se vyžaduje oznámení změny osoby
akcionáře Společnosti a předložení akcie společnosti. V případě, že má Společnost více akcionářů, je převoditelnost
akcií omezena předkupním právem.
Jediným akcionářem Společnosti je FIDUROCK Private Equity Participations B.V., se dlem 1077XX Amsterdam,
Strawinskylaan 937, Nizozemské království.
Společnost nevydala žádné zaměstnanecké akcie.
Veškeré akcie společnosti FIDUROCK Nemovitosti a.s. jsou zastaveny ve prospěch držitelů dluhopisů z veřejné emise
(ISIN: CZ0003520850 a ISIN CZ0003556441) prostřednictvím agenta pro zajištění J & T BANKA, a.s.
2
https://www.mfcr.cz/cs/o-ministerstvu/odborne-studie-a-vyzkumy/2019/kodex-spravy-a-rizeni-spolecnosti-cr-201-34812
17
K 31.12.2023 činila hodnota vlastního kapitálu dle konsolidované závěrky Společnosti 1 008 319 tis. Kč:
Položka (tis. Kč)Výše Výše Výše Výše
k 31.12.2023 k 31.12.2022 k 31.12.2021 k 31.12.2020
Základní kapitál2 040 2 040 2 040 2 040
Kapitálové fondy a rezervy 496 249 485 545 459 575 461 983
Nerozdělený zisk627 251 520 734 471 213 311 349
Vlastní kapitál celkem1 125 8101 008 319 934 655 775 372
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále Zákona
o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář Společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
- na podíl na zisku Společnosti (dividendu), který valná hromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž
podíl na zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
- na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení Společnosti likvidací
- účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat návrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitos
týkajících se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu
záležitostí zařazených na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích
dále zejména mohou:
- požádat představenstvo, aby svolalo k projed jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přemž v
žádosti uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní
- požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke
každé ze záležitostí navrhne i usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
- požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti
Akcionář neručí za dluhy společnosti.
Další práva a povinnosti akcionáře vyplývají především z ustanovení zákona o obchodních korporacích
Dividendová politika – společnost nemá definovanou dividendovou politiku, řídí se příslušnými ustanoveními zákona o
obchodních korporacích.
Nabytí vlastních akcií nebo vlastních podílů
Společnost v období v roce 2023 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.
Vlastnictví akcií či opcí ve vlastnictví osob s řídící pravomocí Společnosti
Osoby s řídící pravomocí Společnosti nevlastní žádné akcie Společnosti či opce nebo srovnatelné investiční nástroje,
jejichž hodnota se vztahuje k akciím Společnosti.
Informace o emitovaných dluhopisech
Společnost vydala dne 30. ledna 2019 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 300 milionů Kč splatné v roce 2024 za
účelem refinancování dosavadních úvěrů a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování
kapacit a/nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány
na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Společnost dále 1. července 2019, v souladu s emisními podmínkami, vydala další dluhopisy v celkové jmenovité
hodnotě 150 milionů Kč. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31.12.2022 činila 450 milionů Kč.
Základní charakteristika dluhopisů:
18
Charakteristika Popis
Forma Zaknihovaný cenný papír
Status dluhůPřímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy Společnosti
ISIN CZ0003520850
LEI 315700GZJC0X5GELP252
Jmenovitá hodnota dluhopisu10.000, -
Počet45.000 kusů
Celková hodnota emise450.000.000 Kč,
Datum emise 30.1.2019 (vydáno 30 000 ks)
Rozšíření emise1.7.2019 (vydáno 15 000 ks)
Splatnost emise 30.1.2024
Emisní kurz100% nominální hodnoty všech dluhopisů
VýnosPevná úroková sazba ve výši 5,60 % p.a.
Výplata úrokuÚrok je vyplácen pololetně zpětně, vždy k 30.7. a 30.1. příslušného roku
ZajištěníZástavní právo první v pořadí k veškerým akciím Společnosti
Společnost vydala dne 29. prosince 2023 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 700 mil. splatné v roce 2028 za
účelem refinancování stávajících dluhů (stávající emise dluhopisů ve výši 450 mil. kč a úvěr od J&T BANKA, a.s. ve
výši 250 mil. Kč) a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování kapacit a/nebo
zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na
Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Základní charakteristika dluhopisů:
Charakteristika Popis
Forma Zaknihovaný cenný papír
Status dluhůPřímé, obecné, nepodmíněné a nepodřízené dluhy Společnosti
ISIN CZ0003556441
LEI 315700GZJC0X5GELP252
Jmenovitá hodnota dluhopisu10.000, -
Počet70.000 kusů
Celková hodnota emise 700.000.000 Kč,
Datum emise 29.12.2023 (vydáno 70 000 ks)
Splatnost emise 29.12.2028
Emisní kurz100% nominální hodnoty všech dluhopisů
VýnosPevná úroková sazba ve výši 8,60 % p.a.
Výplata úrokuÚrok je vyplácen pololetně zpětně, vždy k 29.6. a 29.12. příslušného roku
ZajištěníZástavní právo první v pořadí k veškerým akciím Společnosti
Práva a povinnosti spojené s dluhopisy
Práva a povinnosti vyplývající z Dluhopisů podrobně upravují Emisní podmínky Dluhopisů ve schváleném prospektu
dluhopisu.
S Dluhopisy je spojeno zejména právo na výplatu jmenovité hodnoty ke Dni konečné splatnosti dluhopisů a právo na
výnos vyplácený ke Dnům výplaty úroků. Společnost (Emitent) je oprávněna, dle svého uvážení a za podmínek
stanovených Emisními podmínkami, Dluhopisy předčasně splatit.
19
Vlastníci Dluhopisů nemají, vyjma Podstatných případů porušení povinností a vyjma případu, kdy dojde ke změně v
ovládání Společnosti (Emitenta), jak je blíže specifikováno v rámci Emisních podmínek, právo žádat předčasné splacení
Dluhopisů.
S Dluhopisy je také spojeno právo účastnit se a hlasovat na schůzích Vlastníků Dluhopisů v případech, kdy je taková
schůze svolána v souladu se zákonem č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, v platném znění, respektive v souladu s
Emisními podmínkami. Vlastníc Dluhopisů mají právo vyjádřit se na příslušné schůzi ke Změnám zásadní povahy.
Dluhopisy zakládají přímé, obecné, nepodmíněné, nepodřízené a zajištěné dluhy Společnosti (Emitenta), které jsou a
budou co do pořadí svého splnění rovnocenné (pari passu) jak mezi sebou navzájem, tak i vůči všem dalším současným
i budoucím nepodřízeným dluhům Emitenta, s výjimkou těch dluhů Emitenta, u nichž stanoví jinak kogentní ustanovení
právních předpisů.
S Dluhopisy nejsou spojena žádná předkupní ani výměnná práva a Dluhopisy nejsou zajištěny ručením.
Aktivity v oblasti výzkumu a vývoje
Společnost, ani její dceřiné společnosti v roce 2023 nevyvíjely žádné aktivity v oblasti výzkumu a vývoje.
Aktivity v oblasti ochrany životního prostředí a pracovněprávních
vztazích, Klimatické záležitosti
Jednotlivé dceřiné společnosti provozuji a staví energeticky úsporné budovy, provozované retail parky mají energetické
štítky v rozmezí A-C. V případě developerských projektů budoucích retail parků Společnost cílí na získání energetických
štítků A, případně B. V případě development projektů je kladen zvýšený důraz na dostatek zeleně, přičemž v některých
projektech jsou realizovány například i zelené střechy. Dále průběžně dochází k umisťování nabíjecích stanic pro
elektromobily v rámci celého portfolia,. V České republice je klíčovým partnerem v oblasti elektromobility společnost
Innogy, která od roku 2021 provozuje nabíjecí stanici v RP Tábor a během 2023 pokryla zbytek CZ části portfolia. V
neposlední řadě společnost nyní také aktivně pracuje na využití střech svých objektů k umístění fotovoltaických
elektráren. V první vlně by mělo dojít k jejich realizaci přes společnost Fidurock Solaris v RP Tábor a RP Staré Město.
Společnost ani její dceřiné společnosti nemají žádné zaměstnance a tím pádem nelze informovat o otázkách inkluze,
rozmanitosti, zajištění rovnosti či boje proti rasismu. Společnost neuplatňuje politiku zabývající se změnou klimatu.
Společnost nemá stanoveny žádné enviromentální cíle. Podíl obratu společnosti plynoucí z produktů nebo služeb
souvisejících s hospodářskými činnostmi, které se podle kvalifikují jako environmentálně udržitelné je nula. Podíl
kapitálových výdajů a podíl provozních výdajů týkající se aktiv nebo procesů souvisejících s hospodářskými činnostmi,
které se kvalifikují jako environmentálně udržitelné je nula.
3
Existence pobočky nebo jiné části obchodního závodu v zahraničí
Společnost nemá organizační složku v zahraničí.
Významná soudní řízení
Neexistují a v průběhu roku 2023 neexistovala žádná významná soudní, státní či rozhodčí řízení proti Společnosti ani
společnostem ve skupině.
Významné smlouvy
Za rok 2023 nebyly kromě smluv uzavřených v rámci běžného podnikání Společnosti uzavřeny žádné významné
smlouvy, které by mohly vést ke vzniku závazku nebo nároku kteréhokoli člena skupiny, který by byl podstatný pro
schopnost Společnosti plnit závazky k vlastníkům dluhopisů, a to za poslední účetní období.
K 31.12.2023 neexistují žádné pracovní ani jiné smlouvy členů správních, řídících a dozorčích orgánů.
3
Kvalifikováno v souladu dle čl. 8 odst. 1 a 2 nařízení (EU) 2020/852
20
Odměny účtované auditory
Za rok 2023 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roční individuální a
konsolidované účetní závěrky následující odměny:
V tis. Kč bez DPHOdměny účtované Společnosti (Emitent) Odměny účtované ostatním společnostem ve Skupině
Rok 2023202220232022
Povinný audit5454432 5102 112
Ostatní auditorská činnost
vyžadovaná zákonem0 00 0
Ostatní neauditorské služby –451170 0
ověření ukazatele LTV
Celkem 590 5602 5102 112
Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2023
Společnosti poskytl následující službu:
- Nezávislé ověření ukazatele LTV definovaným v souladu s bodem 7.4.1 Emisních podmínek
pro dluhopisy Společnosti
Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.
21
Portfolio společnosti
Geografická působnost společnosti
Společnost se specializuje na development, akvizici a provoz retail parků v České a Slovenské republice, v jejím
portfoliu se k 31.12.2023 nacházelo jedenáct retail par v provozu a další dva retail parkové projekty ve fázi
developmentu. Každá nemovitost je vlastněna jednou projektovou společností (SPV), kterou ze 100 % vlastní
Společnost. Společnost se zaměřuje zejména na menší města, případně střediska na okraji tších st. Pečlivá volba
lokality, precizní asset a property management společně s dobrým stavem retail parků společně zaručují vysokou
obsazenost retail parků, která se pohybuje mezi 95100 %.
Aktuální portfolio společnosti k 31.12.2023:
Popis trhů, na kterých společnost působí
Česká republika
V České republice činil celkový objem investic v roce 2023 přibližně 1,3 miliardy eur, což představuje pokles o 27 %
oproti loňskému roku. Čeští investoři jsou i nadále nejaktivnějšími kupujícími, kteří odpovídají za více než 70 %
celkového objemu investic. Nejdominantnějším sektorem byl po celý rok 2023 maloobchod (39 %).
4
4
Investiční trh v České republice Q4 2023 Savills, JLL - CEE Investment Market, 2023 Summary
22
Retail-Maloobchodní prodej
V roce 2023 dominoval maloobchodní sektor s celkem jedenácti transakcemi a představoval 39 % objemu investic (+17
% oproti roku 2022). Mezi nejvýznamnější transakce patřilo portfolio supermarketů a retailových parků Trei po celé
České republice, které odkoupila společnost Star Capital Finance od Trei Real Estate za cca 200 - 205 mil. eur, dále
Palác Pardubice prodaný společností G City Europe společnosti Redstone za cca 120 - 125 mil. eur a Arkády Pankrác
v Praze 4, kde G City Europe odkoupila zbývající 25% podíl od společnosti ECE za cca 60 - 65 mil. eur. Celkový objem
maloobchodních investic v roce 2023 činil 514 milionů eur (+30 % oproti minulému roku).
5
Slovensko
Objem investic na Slovensku byl v roce 2023 diverzifikován a činil přibližně 660 milionů eur, což představuje meziroční
pokles o 40 %. Stojí však za to jej vztáhnout k pětiletému průměru ročních objemů, kde pokles činí mírnějších 17 %.
6
Retail-Maloobchodní prodej
Trend se dí v maloobchodních parcích, c potvrzuje několik transakcí. Společnost Trei Real Estate uzavřela
portfoliovou transakci v hodnotě přes 200 milionů eur, z čehož cca 10 % připadá na Slovensko. Kupujícím byla
společnost Star Capital Finance. Transakce, v níž český investor ZDR Investments získal retailový park v Topolčanech
s kotevními nájemci potravinářským řetězcem Billa a dánskou společností JYSK.
OPC Group jako developer prodala svůj podíl v retailovém parku Skalica svému partnerovi MITISKA Reim. Další
významnou transakcí je prodej portfolia autosalonů v CZ & SK private equity společnosti LCN Capital Partners.
7
5
JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary
6
JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary
7
JLL - CEE Investment Market, 2022 Summary
23
Portfolio společnosti
Provozované retail parky
Retail Park Severka Liberec
Retail Park Severka v Liberci spadá do portfolia FIDUROCK od května 2016. Jedná se o prověřený nákupní park v
silné obchodní zóně severní části Liberce. Park o velikosti téměř 13 900 m² je obsazen stabilními nájemci, jako jsou
Jysk, Okay, Breno, Mountfield, ProSpánek a další. Součástí retail parku je také moderní showroom ojetých vozů
AAA/Mototechna. V 2023 byl zahájen provoz skleněné přístavby, ve kterém otevřelo zahradnictví HolFlor.
Provozovatel Retail park Severka Liberec s.r.o.
Lokace Sousedská, Liberec
Rok akvizice 2016
Rok stavby 2008
Plocha k projmu 13,9 tis
Hodnota nemovitosti 536 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
24
Retail park Tábor
Retail park Tábor o velikosti bezmála 10 000 m² byl do komerčního portfolia FIDUROCK zařazen jako první, a to již v roce
2015. Je situován v silné obchodní zóně s jediným hobby marketem v regionu. Park prošel v letech 2019 a 2020 kompletní
rekonstrukcí jejímž výsledkem je mimo jiné nové uspořádání jednotek, mezi nimž lze najít kompaktní hypermarket Albert,
prodejnu Sportisimo, DATART, ProSpánek, či restauraci. V roce 2021 zde otevřela svou prodejnu společnost ACTION.
Projekt také disponuje nabíjecí stanicí pro elektromobily.
Provozovatel Retail park Tábor s.r.o.
Lokace Soběslavská, Tábor
Rok akvizice 2015
Rok stavby 2005
Plocha k projmu 9,6 tis
Hodnota nemovitosti 319 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
25
Retail Park Senica
Retail park Senica byl v lednu 2018 oficiál zařazen do portfolia FIDUROCK. Jed se retail park o rozloze 2 329 m²,
který se nachází přímo v zavedené obchodní zóně vedle Kauflandu a Family Centra. Mezi hlavní nájemce patří CCC,
TEDi, Super Zoo, Okay, a další.
Provozovatel Retail park Senica s.r.o.
Lokace Obchodná, Senica
Rok akvizice 2018
Rok stavby 2017/2020
Plocha k projmu 2,3 tis
Hodnota nemovitosti 87 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
26
Obchodní dům Saratov
Lokální obchodní centrum SARATOV v Bratislavě na Slovensku patří do portfolia FIDUROCK od května 2018, a v
roce 2020 prošlo částečnou rekonstrukcí. Jedná se o menší dvoupodlažní obchodní centrum na hlavní komunikaci
městské části Dúbravka, které lidé využívají převážně ke každodenním nákupům. Hlavními nájemci jsou Billa, dm
drogerie, Pepco, Kik, pobočka Slovenské spořitelny. Dále zde zákazníci naleznou restauraci, 2 kavárny, obchody s
módou, lékárnu, optiku a řadu dalších obchodů a služeb. Obchodní dům disponuje vlastním parkovištěm s kapacitou
90 míst a zároveň je dobře dostupný městskou hromadnou dopravou.
Provozovatel SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Lokace Saratovská, Bratislava
Rok akvizice 2018
Rok stavby 2004
Plocha k projmu 8 tis
Hodnota nemovitosti 336 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 95,6 %
27
Retail Park Mladá Boleslav
V červnu 2019 byla úspěšně dokončena akvizice nového retail parku o velikosti téměř 13 000 m² v Mladé Boleslavi,
který se nachází v již zaběhlé a velice silné obchodní zóně, přímo vedle obchodního centra Olympia. Mezi klíčové
nájemce Retail Parku Mladá Boleslav patří Asko nábytek zabírající plochu přes 5 000 m2, Decathlon – prodejna se
sportovními potřebami s výměrou přes 1 500 m², Jysk – řetězec s vybavením pro domácnost o velikosti 1 300 m²,
Mountfield, Electro World a další.
Provozovatel Retail Park Mla Boleslav a.s.
Lokace Jičínská, Mladá Boleslav
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2008
Plocha k projmu 12,8 tis
Hodnota nemovitosti 369 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
28
Retail Park Trnava
Úspěšná akvizice zaběhlého retail parku Trnava o rozloze 8 300 m² s expanzním pozemkem proběhla v červnu roku
2019. Obchodní komplex má díky svému začlenění do velké a hlavní obchodní zóny na městském obchvatu Trnavy
výbornou dopravní dostupnost autem i veřejnou dopravou z centra Trnavy. Parkování s dostatkem prostoru je přímo
před obchodními jednotkami. Hlavními nájemci jsou C&A, Planeo Elektro, Sportisimo, TEDi a další.
V první polovině roku 2022 byla zahájena výstavba II. Etapy, která byla v první polovině roku 2023 dokončena.
Přístavba navýšila plochu k pronájmu o téměř 3 tis. m² a je pronajata nájemcům Billa, Gate, lékárna a několika dalším.
Provozovatel RP Trnava a.s.
Lokace Nová, Trnava
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2014/2022
Plocha k projmu 12 tis
Hodnota nemovitosti 416 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 99 %
29
OC Solivaria Prešov
Již zavedené Obchodní centrum Solivaria se zařadilo do retailového portfolia FIDUROCK v listopadu 2019. Jeho
strategická poloha v centru Prešova, na významné křižovatce v blízkosti železniční stanice a největší nákupní části ve
městě, jej řadí mezi nejvýznamnější obchodní centra svého druhu ve městě. Zároveň, díky své pronajímatelné ploše
téměř 10,8 tis. m², na které nabízí svým zákazníkům 21 obchodních jednotek, patří mezi obchodní centra s největší
různorodostí obchodů. Hlavními nájemci jsou CCC, Mountfield, Planeo, Fresh, Pepco, Kik a TEDi. Kromě těchto
obchodů nabízí retail park také možnost využití nabíječek na elektromobily, či čerpací stanici Oliva. V roce 2021 byla
nabídka obchodů rozšířena o samostatně stojící jednotku společnosti FarmFoods
Provozovatel Retail park Prešov s.r.o.
Lokace Východná, Prešov
Rok akvizice 2019
Rok stavby 2017
Plocha k projmu 11 tis m²
Hodnota nemovitosti 407 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
30
Retail park Staré Město
Pozemek s územním rozhodnutím ve Starém Městě u Uherského Hradiště koupil FIDUROCK v září 2018. Na pozemku
proběhla výstavba projektu ve tvaru písmene „L“ a velikosti 4 007 m², který rozšířil velmi dobře dostupnou lokalitu s
rozrůstající se obchodní zónou na pomezí Starého Města a Uherského Hradiště o osm obchodních jednotek. Již před
koupí byli dojednáni někteří nájemci a podepsány s nimi dlouhodobé nájemní smlouvy. Mezi hlavní nájemce projektu
patří Mountfield, Dr. Max, Sportisimo, Teta drogerie a další.
V první polovině roku 2022 byla úspěšně dokončena přístavba projektu o ploše cca. 500 m2, která
rozšířila nabídku obchoo ProSnek a Banquet.
Provozovatel Retail park Staré město s.r.o.
Lokace Východní, Staré Město
Rozloha pozemku 19,6 tis
Rok stavby 2020
Plocha k pronájmu 4,6 tis
Hodnota nemovitosti 191 mil.
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
31
Retail park Choceň
Retail Park Choceň ve východních Čechách byl v prvním pololetí 2021 plnohodnotně zařazen do portfolia Fidurock, a
to po vykoupení společníka projektu, který zajišťoval jeho výstavbu. Retail park o velikosti 5 tis. m² byl dokončen v Q4
2020. Hlavním nájemcem je Penny Market, který zabírá plochu o 1 300 m², mezi další nájemce patří Pepco,
ROSSMANN, lékárna a další.
Provozovatel RP Choceň s.r.o.
Lokace Pardubická, Choceň
Rozloha pozemku 24 tis m²
Rok stavby 2020
Plocha k pronájmu 5 tis m²
hodnota. nemovitosti 217 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2023 96,6 %
32
Retail Park Milevsko
V roce 2022 došlo k dokončení a otevření RP Milevsko, který byl realizován společně s JV partnerem,
od nějž Fidurock vykoupil jeho podíl a stal se tak 100 % vlastníkem tohoto projektu. Lokalita parku v
Blanické ulici je výborně dostupná jak pro obyvatele Milevska, tak pro návštěvníky ze širšího okolí,
nachází se přímo u silnice 105 směřující přes Bernartice na Písek.
Hlavním nájemcem je prodejna potravin Albert, dále například KIK, dm drogerie, Planeo elektro, Pepco,
domácí potřeby Banquet a další.
Provozovatel RP Milevsko s.r.o.
Lokace Blanická, Milevsko
Rok stavby 2022
Rozloha bud. RP 4 tis m²
Hodnota nemovitosti 165 mil. Kč
Obsazenost k 31.12.2023 100 %
33
Retail park Trutnov
RP Trutnov je jedním z největších retail parků v ČR a současně největším v regionu. Navíc disponuje velmi silným
mixem nájemců ze všech oblastí maloobchodu a nachází se v atraktivní lokalitě u hlavní silnice do Pece pod
Sněžkou, kde každodenně projede téměř 17 tisíc aut. Pro Fidurock se jednalo o doposud největší akvizici. RP
Trutnov je velmi oblíbenou nákupní destinací s vysokou návštěvností. Navíc leží u vysoce frekventované komunikace
do Pece pod Sněžkou a významným aspektem je také jeho 100% obsazenost a skladba nájemců ze všech oblastí
maloobchodu. Těch je celkem šestnáct, přičemž největšími jsou společnosti Tesco, OBI, Planeo Elektro,
Provozovatel Retail Park Trutnov s.r.o.
Lokace Obchodní, Trutnov
Rok stavby 2012
Plocha k pronájmu 25,6 tis.
Hodnota nemovitosti 870 mil Kč
Obsazenost k 31.12.2023 100%
34
2.2. Development retail par
Retail Park Piešťany
Pozemek o velikosti necelých 27 000 m² se nachází v lázeňském městě Piešťany a patří do portfolia FIDUROCK od Q3
2018. Jedná se o ucelený projekt tří komplementárních částí, a to domu pro seniory, polyfunkčních domů a přilehlého
retail parku. Právě retail park je primárním cílem společnosti. Zbývající části plánuje FIDUROCK prodat jako projekty
třetí straně. Výstavba retail parku o velikosti téměř 6,5 tis. m² bude zahájena během roku 2024, po vydání posledního
zbývajícího stavebního povolení.
Provozovatel Projekt Piešťany s.r.o.
Lokace Bratislavská, Piešťany
Rozloha pozemku 27 tis
Rozloha bud. RP 6,5 tis
Bud. hodn. nemovitosti 269 mil.
Hodnota pozemku a proj. 50,1 mil Kč
35
Retail Park Levice
V prosinci roku 2021 byl na Slovensku koupen pozemek nacházese v stě Levice. Levice je okres
město, které má včetně aglomerace 52 tis. obyvatel. Pozemek se nachází na jednom z největších
Levických sídlišť, kde není žádná moderní maloobchodní vybavenost. Projekt má velmi dobrou dostupnost
autem i městskou hromadnou dopravou. V druhé polovině roku 2023 byla zahájena výstavba první etapy,
otevření je plánováno na první polovinu 2024. Následně bude zahájena výstavba druhé etapy.
Provozovatel Retail Park Levice s.r.o..
Lokace Hlboká, Levice, Slovensko
Rozloha bud. RP 4,9 tis
Hodnota pozemku a proj. 37,1 mil Kč
Bud. Hodnota nem. 211,9 mil Kč
36
Makroekonomický vývoj v České republice a na Slovensku
Pro provozovatele retail parků je podstatná stabilní kupní síla a celkový ekonomický sentiment domácích
spotřebitelů, kteří navštěvují retail parky za účelem každodenních i větších nákupů. Vzhledem k orientaci Skupiny
na trhy České republiky a Slovenska má tamní makroekonomický vývoj pro skupinu zásadní význam.
Česká republika– vývoj v roce 2023
Česká ekonomika prošla v uplynulém roce útlumem. Ten dominantně souvisel s propadem soukromé spotřeby v
důsledku snížení kupní síly domácností při zvýšené tvorbě jejich úspor. Negativně k růstu hrubého domácího
produktu přispívala i změna stavu zásob. Jejich tvorba však vzhledem k obavám firem z možného opětovného
narušení dodavatelských řetězců zůstávala i nadále z historického pohledu vysoká. V opačném směru působily
nadále svižně rostoucí spotřební výdaje sektoru vládních institucí, kladný příspěvek zahraničního obchodu a růst
fixních investic podpořený spolufinancováním z fondů EU z předchozího programového období.
8
Podle odhadu ČSÚ poklesl reálný hrubý domácí produkt očištěný o cenové, sezónní a kalendářní vlivy ve 4. čtvrtletí
roku 2023 meziročně o 0,2 %. Oproti předchozímu čtvrtletí se ekonomická aktivita zvýšila o 0,2 %. Nová data
ukazují o něco dřívější nástup fáze postupného oživování českého hospodářství, než předpokládala zimní
prognóza ČNB. Za celý rok 2023 se výkon tuzemské ekonomiky nicméně snížil o 0,4 %.
9
Česká ekonomika se na konci roku 2023 vrátila do mírného mezičtvrtletního růstu. Meziroční pokles reálného HDP
v závěru loňského roku byl oproti predikci ČNB mírnější. Přispělo k tomu zejména vyšší než očekávané saldo
zahraničního obchodu díky obnovenému růstu vývozu a současně hlubšímu poklesu dovozu. Domácnosti nadále
čelily meziročnímu poklesu reálných mezd vinou zvýšené inflace, jejich spotřeba se však ve srovnání se stejným
obdobím roku 2022 snížila méně, než ČNB očekávala. Za predikcí naopak zaostal růst spotřebních výdajů sektoru
vládních institucí. Předchozí snižování přírůstku stavu zásob vyústilo na konci loňského roku až do absolutního
poklesu zásob, což se projevilo v jejich citelně hlubším negativním příspěvku k růstu HDP oproti očekávání ČNB.
10
Český trh práce začal pociťovat dopady hospodářského útlumu a nezaměstnanost rostla. Pokračuje mzdové
dotahování cenové hladiny, ale je odvětvově diferencované. Průměrná mzda se meziročně nominálně zvýšila o 6,3
% a reálně klesla o 1,2 %.
11
Česká republika očekávaný vývoj
Zimní prognóza ČNB očekává pro rok 2024 růst ekonomické aktivity o 0,6 %. Pozorovaný pokles inflace do blízkosti
2% cíle ČNB významně přispívá k obnovení růstu reálných příjmů domácností. Spolu se snižováním míry úspor to
povede k růstu jejich reálných spotřebních výdajů. V podmínkách klesajících domácích úrokových sazeb se bude
zvyšovat také dynamika soukromých fixních investic, přičemž podniky budou i nadále v solidní finanční kondici.
Příspěvek změny zásob naproti tomu zůstane záporný. Také fiskální konsolidace bude letošní oživování ekonomiky
tlumit. Částečně bude brzdit jak zotavování spotřeby domácností, tak v menší míře i růst investiční aktivity. Naopak
zahraniční poptávka začne postupně zrychlovat s tím, jak budou pozvolna odeznívat aktuální hospodářské
problémy Německa.
12
8
Prognóza ČNB zima 2024 https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/zpravy_o_menove_politice/2024/zima_2024/download/zomp_2024_zima.pdf
9
Komentář ČNB - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-
hdp/Realny-hruby-domaci-produkt-ve-4.-ctvrtleti-2023-mirne-nad-prognozou-CNB/
10
Komentář ČNB - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-
hdp/Realny-hruby-domaci-produkt-ve-4.-ctvrtleti-2023-mirne-nad-prognozou-CNB/
11
Český statistický úřad - https://www.czso.cz/documents/10180/165397798/cpmz030623_analyza.pdf/9188d396-86d5-4cb0-ab2d-
4f88e8e4c2fa?version=1.0
12
Komentář ČNB - https://www.cnb.cz/cs/verejnost/servis-pro-media/komentare-cnb-ke-zverejnenym-statistickym-udajum-o-inflaci-a-
hdp/Realny-hruby-domaci-produkt-ve-4.-ctvrtleti-2023-mirne-nad-prognozou-CNB/
37
Slovensko –vývoj v roce 2023
1314
Slovenská ekonomika skončila v roce 2023 s růstem o 1,1 %, ale její vývoj byl nejpomalejší od roku 2013. Růstu
ekonomiky v posledním čtvrtletí i v celém roce 2023 pomohly investice, které rostly nejdynamičtěji za posledních
osm let, a také kladné saldo zahraničního obchodu. K růstu přispěla i vyšší výkonnost odvětví, zejména průmyslu,
obchodu a stavebnictví. Ekonomiku naopak brzdil pokles spotřeby domácností, neboť vysoká inflace nutila
domácnosti více šetřit než v době pandemie nebo finanční krize. Hrubý domácí produkt (HDP) se ve 4. čtvrtletí
2023 meziročně zvýšil o 1,3 % (ve stálých cenách, bez sezónního očištění). Tempo růstu nad 1 % se udrželo v
posledních třech čtvrtletích roku, přičemž ke konci roku rostla ekonomická výkonnost druhým nejvyšším tempem.
HDP v běžných cenách byl meziročně vyšší o 11 % a dosáhl 32 mld. Kč, na sezónně očištěném základě byl HDP
v reálném vyjádření mezičtvrtletně vyšší o 0,3 % (ve srovnání se 3. čtvrtletím 2023).
Slovensko - ekávaný voj
15
Trh práce na Slovensku je stále napjatý, protože demografické změny snižují nabídku pracovních sil. Výhled pro
rok 2024 je v eurozóně příznivější a ekonomika eurozóny by měla zrychlit. Na Slovensku se spotřeba domácností
začne v roce 2024 zotavovat, protože vládní opatření zafixují ceny energií, čímž se inflace sníží na 3,2 %. Čerpání
prostředků z fondů EU nahradí plán obnovy a slovenský HDP posílí. Plán obnovy také potáhne ekonomiku vpřed
v roce 2025, což bude znamenat vrchol hospodářského cyklu. V letech 2026 a 2027 se hospodářský růst zpomalí
na svou potenciální úroveň.
aktuální predikce
Česká republika 16skutečnost17ČNB/MFČR 1819
Hlavní indikátory2021 2022 2023 2024 2025
realný HDP - růst v %3,3% 2,4% -0,4% 0,6% 2,4%
míra průměrné inflace v % 3,8% 15,1% 10,7% 2,6% 2,0%
nezaměstnanost v %2,2% 2,2% 2,6% 3,0% 3,1%
růst reálné hrubé mzdy v %202,2% -6,7% -2,4% 3,2% 1,7%21
aktuální predikce MFSR
Slovenská republika22skutečnost(RZZ)23
Hlavní indikátory2021 2022 2023 2024 2025
realný HDP - růst v %3,1% 1,7% 1,1% 2,7% 2,8%
míra průměrné inflace v %3,2% 12,8% 10,7% 3,2% 3,1%
nezaměstnanost v %6,9% 6,2% 5,9% 5,4% 5,1%
růst reálné hrubé mzdy v %3,5% -4,2% -0,8% 3,7% 3,2%
13
Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2023 dustupné na webu
https://slovak.statistics.sk/
14
Slovenský statistický úřad- Hrubý domáci produkt vo 4. štvrťroku a za rok 2023
15
Komentář - 67. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (január 2024)
16
ČNB - https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
17
Hlavní Makroekonomické ukazatele ČSU – dostupné na https://www.czso.cz/csu/czso/hmu_cr
18
Prognóza ČNB zima 2023 https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
19
Makroekonomická predikce České republiky – Ministerstvo Financí ČR - https://www.mfcr.cz/assets/cs/media/2023-01-
26_Makroekonomicka-predikce-leden-2023.pdf
20
Prognóza MSPV z března 2024,žné ceny upraveny o progzovanou míru inflace
21
Ministerstvo práce a sociálních věcí - https://www.mpsv.cz/prognoza-vybranych-makroekonomickych-ukazatelu
22
Komentář - 67. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (január 2024)
23
Komentář -67. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (január 2024) -tabulkový přehled
38
Ekonomika eurozóny v závěru loňského roku stagnovala. Z velkých ekonomik zklamalo především Německo, jehož
ekonomika se ve čtvrtém čtvrtletí propadla. Dařilo se však zemím jižního křídla. Z nejnovějších dat výrazně
překvapily údaje o růstu průmyslové produkce v prosinci (2,6 % meziměsíčně), jenž byl tažen především produkcí
kapitálových statků. Naproti tomu tržby v maloobchodě se v reálném vyjádření značně propadly (-1,1 %).
Řada zemí Evropy si uvědomuje nebezpečí ruské agrese a své výdaje na obranu směřuje nad povinná 2 % HDP.
V pomyslném žebříčku členských zemí NATO vede Polsko (3,9 %), následované USA (3,5 %) a Řeckem (3,0 %).
Ekonomika EU letos poroste, ale pomaleji než se čekalo na podzim. Evropská komise (EK) ve své zimní prognóze
zhoršila výhled letošního růstu ekonomiky EU na 0,9 % a ekonomiky eurozóny na 0,8 %. V příštím roce se očekává
růst HDP EU o 1,7 % a HDP eurozóny o 1,5 %.
24
24
Globální ekonomický výhled únor 2024 publikace ČNB- https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-
politika/.galleries/gev/gev_2023/gev_2023_02.pdf
39
Všeobecná rizika spojená s podniním Společnosti
25
Kreditní riziko
Jednotlivé společnosti, jež provozují retail parky, jsou vystaveny kreditnímu riziku zejména při pronájmu prostor, kde
evidují pohledávky z obchodních vztahů za jednotlivými nájemci. V případě výrazného poklesu platební morálky
nájemců, např. z důvodu negativního makroekonomického vývoje, může dojít k poklesu toku provozních prostředků
s negativním dopadem na hospodářs výsledky společností. Společnost jako holding poskytuje prostředky
prostřednictvím příplatků do kapitálových fondů jednotlivým dceřiným projektovým společnostem a vzhledem k tomu,
že nevykonává žádnou jinou činnost, její schopnost splácet své finanční závazky je přímo spojená s finanční výkonností
jednotlivých společností.
Hodnocení rizika
V současné době je platební morálka jednotlivých nájemců retail parků dobrá. Společnost pečlivě vybírá nájemce, je
zajištěn debt collection management, a přijaty kauce, či bankovní záruky, které se ve většině případů rovnají hodnotě
trojnásobku měsíčního nájmu a služeb, což představuje dostatečné zajištění umožňující flexibilně reagovat na případné
finanční problémy nájemců.
Riziko likvidity
Riziko likvidity představuje riziko, že Společnost nebude schopna dostát svým aktuálně splatným finančním závazkům.
Vzhledem k tomu, že Společnost poskytuje vnitroskupino půjčky jednotlivým společnostem provozujícím retail parky,
riziko likvidity Společnosti je přímo odvislé od finanční situace a likvidity jednotlivých společností ve skupině. V případě
nutnosti prodeje některého z aktiv ve Skupině je také nutno brát v potaz obecně nízkou likviditu nemovitostí jako aktiva.
Za období od 1.1.2023 do 31.12.2023 neproběhly žádné události, které by měly vliv na hodnocení platební schopnosti
společnosti.
Hodnocení rizika
Společnost řídí riziko likvidity zejména prostřednictvím udržování dostatečného množství likvidních aktiv, pečlivým
plánováním a vyhodnocováním provozních a finančních peněžních toků a investic. V rámci interního modelu going
concern společnost sleduje vývoj likvidity ve skupině a nejsou indikována rizika spojená s likviditou nájemců retail parků.
Model byl upraven tak aby co nejlépe zohlednil možné nové scénáře.
Riziko nedodržení kovenant
Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí
finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.
Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.
Hodnocení rizika
Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího mimo jiné dopad Ruské invaze na Ukrajině sleduje a
plánuje vývoj kovenant ve skupině. Společnost naplňuje going concern princip, a to jak z pohledu generovaného cash
flow, tak z pohledu splnění kovenant.
Úrokové riziko
25
Konkrétní vyčíslení rizik, jež Společnost považuje za významná, a jejich řízení je uvedeno v kapitole Zásady, postupy a cíle řízení rizik Finanční
části – konsolidovaná závěrka 2023
40
Aktiva jednotlivých dceřiných společností jsou spolufinancována prostřednictvím bankovních a vnitroskupinových úvěrů.
Dceřiné společnosti jsou takto vystaveny potenciálnímu negativní vývoji úrokových sazeb, jenž může ovlivnit výši
splátek úmoru úvěrů a hospodářské výsledky Společnosti.
Hodnocení rizika
Dceřiné společnosti využívají při bankovním EUR financování zajištění pomocí fixních sazeb, a kombinace úrokových
swapů a floor.
Měnové riziko
Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny je
a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby
směnných kurzů eura vůči Kč. Vzhledem k tomu, že Společnost financuje dceřiné společnosti ve skupině
prostřednictvím vnitroskupinových úvěrů denominovaných převážně v Kč a takto je také financována, potenciální změny
kurzu Kč vůči EUR mohou mít dopad na hospodaření dceřiných společností.
Hodnocení rizika
Společnost aktivní otevřenou měnovou pozici v páru EUR/CZK. Vzhledem k posunu kurzu EUR/CZK z 24,115
(31.12.2022) na 24,725 (31.12.2023) na straně aktiv byla negativně ovlivněna hodnota retail parků (stanovená v EUR),
která byla na straně dluhu kompenzována poklesem hodnoty bankovního úvěru, denominovaného v EUR.
Riziko ztráty klíčových osob
Činnost klíčových osob je rozhodující pro celkový provoz skupiny, její směřování a schopnost generovat finanční
prostředky. Případná ztráta člena managementu by mohla negativně ovlivnit podnikání Skupiny, jeho hospodářské
výsledky a finanční situaci.
Hodnocení rizika
Toto riziko je v rámci managementu zmírněno faktem, že jeho členové jsou koncovými vlastníky Společnosti a Skupiny
a jsou tak přímo zainteresováni na jejich finančních výsledcích. Za rok 2023 nedošlo ke ztrátě klíčových osob. Funkci
výkonného ředitele vykonává pan Ondřej Křivanec, který není koncovým vlastníkem a je tak zajištěna zastupitelnost
managementu.
Riziko poškození nemovitostí a nenadálá potřeba oprav
Tržní hodnota nemovitostí vlastněné společnostmi ve Skupině může poklesnout v případě živelné či jakékoli jiné
nepředvídatelné události či v případě že Společnost nebude tyto nemovitosti v dostatečné míře udržovat, již z
nedostatku likvidity, či jiných důvodů. Případné poškození nemovitosti, či její oprava také může způsobit výpadek
v provozu nemovitosti, s negativmi dopady na hospodaření Společnosti.
Hodnocení rizika
Toto riziko je částečně sníženo pojištěním, které mají jednotliví členové Skupiny Společnosti pro tyto případy sjednáno
a profesionální pravidelnou údržbou v každé nemovitosti. V rámci roku 2023 nedošlo k významnému poškození
nemovitosti.
Cenové riziko
Hospodářské výsledky společnosti jsou závislé především na výši vybraného nájemného. Pokud by došlo ke snížení
cenové hladiny nájmů, a to například z důvodu nárůstu konkurence, či z důvodu negativního makroekonomického či
demografického vývoje, mohla by tato skutečnost mít negativní vliv na hospodaření Společnosti.
Hodnocení rizika
41
Společnost pro minimalizaci tohoto rizika kontinuálně vylepšuje své nemovitosti a sjednává dlouhodobé smlouvy
s pravidelnou indexací dle inflace.
Riziko neobsazení prostor
Stejně jako u cenového rizika, pokud by prostory k pronájmu zůstaly delší dobu neobsazené, může se tato skutečnost
projevit ve výši celkového vybraného nájemného a mít tak negativní dopad na hospodářské výsledky Společnosti. To
se může stát v případě negativního tržního vývoje, případně po předčasném ukončení nebo neobnovení stávajících
nájemních smluv. Realizace rizika neobsazení prostor další rizika, a to například v krajním případě až zastavení projektu
v developerské fázi nebo může způsobit významný pokles hodnoty nemovitostí.
Hodnocení rizika
Riziko neobsazení prostor je sníženo diversifikací pronájmu obsazených ploch různým nájemcům. Prostory jsou
k 31.12.2023 obsazeny z 99,0 % a nepředpokládá se pokles obsazenosti vzhledem k dosavadním smlouvám.
Riziko poklesu hodnoty nemovitostí – snížení hodnoty nefinančních aktiv
Hodnotu pozemků a nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, a to například vývoj makroekonomického prostředí, lokality,
technického stavu nemovitosti, obsazenosti, výše nájemného apod. Negativní změna těchto faktorů by mohla způsobit
pokles tržní hodnoty nemovitostí vlastněných společnostmi ve Skupině Společnosti s negativním dopadem na výkazy
Společnosti, v krajním případě by mohlo dojít k porušení koventant vázaných na hodnotu nemovitostí u financujících
institucí.
Hodnocení rizika
Společnost pečlivě monitoruje vývoj realitního trhu a podniká aktivní kroky v rámci asset managementu vedou
k maximalizaci hodnoty retail parků.
Riziko konkurence
Společnost podniká v plně tržním odvětví a je tak otevřena konkurenčnímu riziku jak ze strany kamenných prodejen
zboží základní spotřeby a větších obchodních center s koncentrovanou nabídkou zboží, tak i ze strany tzv. e-shopů,
které trendově generují stále vyšší tržby. To může mít za následek snižování pronajatých prodejních ploch či pokles
ceny nájmu. Na druhou stranu, nájemci v retail parcích prodávají často tzv. zboží základní spotřeby, které má málo
cyklickou poptávku a retail parky často obsluhují danou spádovou oblast.
Hodnocení rizika
Jednotlivé retail parky mají svou spádovou oblast zákazníků a často specifické obchody, které v portfoliu obchodních
center nejsou zastoupeny. V době pandemie koronaviru v roce 2020/2021 prokázaly retail parky konkurenční výhodu
v podobě samostatně přístupných obchodů a vhodného mixu jednotlivých obchodů.
Makroekonomická rizika
Možný negativní vývoj makroekonomických veličin může mít negativní dopad na lokální kupní sílu obyvatelstva či
ovlivnit jejich sklon ke spotřebě. Nižší kupní síla obyvatelstva či odklad některých nákupů v době ekonomického
zpomalení či poklesu se může negativně projevit na hospodářském výsledku nájemců a mít negativní dopad na
hospodaření Společnosti. Negativní makroekonomický vývoj by také mohl způsobit pokles hodnoty nemovitostí či
zhoršení podmínek na trhu financování.
Hodnocení rizika
Společnost na základě prognóz relevantních veřejných institucí očekává postoupnou stabilizaci makroekonomického
prostředí v Česku i na Slovensku, především obnovení růstu HDP, pokles inflace na jednociferné hodnoty, při zachování
nízké míry nezaměstnanosti. Zároveň, koncept retail parků se ukazuje jako odolný vůči externím negativním šokům.
42
Lokální rizika
V rámci urbanizačních procesů lze vysledovat trend, kdy se obyvatelstvo stěhuje z menších center do urbanizovaných
celků. Pro Českou a Slovenskou republiku je typický úbytek populace zejména v sídlech do 10 tisíc obyvatel. Do velkých
měst či jejich okolí se stěhují zejména mladí lidé a lidé s vyšším vzděláním a příjmem. Společnost provozuje retail parky
na okraji větších měst či v menších městech a negativní demografický vývoj v některé oblasti může mít negativní dopad
na hospodaření společnosti. Menší města jsou také více náchylná k riziku odchodu významného zaměstnavatele, jenž
může způsobit lokální růst nezaměstnanosti s negativním dopadem na kupní sílu obyvatelstva.
Hodnocení rizika
Lokální rizika jsou minimalizovaná diversifikací portfolia - každý retail park se nachází v jiném městě.
Rizika spojená s procesem účetního výkaznictví
Skupina využívá k zajištění účetních služeb externího dodavatele, společnost ASB Accounting s.r.o., která je
profesionálem v poskytování účetních a poradenských služeb s dlouholetou tradicí. ASB zajišťuje kompletní dodávku
účetních služeb, včetně daňového poradenství. Faktickou správnost účetnictví zabezpečuje vnitřní nastavení účetního
dodavatele, který využívá systém víceúrovňové kontroly. Účetní výkazy jsou na pravidelné bázi předkládány
manažerům Skupiny.
Systém vnitřní kontroly ve Společnosti plní funkce dozorčí rady, na základě jejího závěru a pověření vedení společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí případné potřebné kroky.
Hodnocení rizika
Dle Managementu Společnosti podávají data uvedená v této zprávě věrný a poctivý obraz o podnikatelské činnosti,
finanční situaci a výsledcích hospodaření za 2023 a o vyhlídkách budoucího vývoje finanční situace, podnikatelské
činnosti a výsledků hospodaření a nebyly v zamlčeny žádné skutečnosti, které by měly dopad na význam
konsolidované výroční zprávy
Riziko soudních sporů
Riziko soudních sporů představuje potenciální negativní dopady na Společnost v případě takového řízení, a to nejen
v podobě finanční v případě neúspěchu sporu, ale také v podobě marně vynaložených nákladů a lidských zdrojů.
Hodnocení rizika
K datu vydání této zprávy není Společnost ani jiný člen Skupiny Společnosti účastníkem žádných soudních, rozhodčích
ani jiných řízení a není si vědom, že by nějaké takové řízení hrozilo. Nelze zcela vyloučit, že v budoucnosti se může
stát účastníkem takového řízení, které by ve svém důsledku mohlo mít negativní vliv na jeho hospodářskou situaci.
Riziko zahájení insolvenčního řízení
V případě zahájení insolvenčního řízení je dlužník omezen v nakládání s majetkovou podstatou, a to zejména pokud
by mělo jít o podstatné změny ve skladbě, využití nebo určení tohoto majetku, anebo o jeho nikoli zanedbatelné
zmenšení. I když se tato omezení netýkají úkonů nutných k běžnému provozu podniku, nelze vyloučit, že případné
podání opodstatněného či neopodstatněného insolvenčního návrhu by nemělo negativní dopad na finanční situaci
Společnosti.
Hodnocení rizika
Ve Skupině nebylo zahájeno ani neprobíhá žádné insolvenční řízení.
Riziko změny klimatu
43
Riziko změny klimatu představuje pro FIDUROCK potenciální negativní dopady vyplývající ze změny klimatu v
extrémních výkyvech počasí, a to především extrémní teplo/zima, extrémní sucho či extrémních srážky. Vztah mezi
počasím a chováním zákazníků v rámci našeho portfolia není přímo související. Spotřebitel by potenciálně mohl
preferovat takové obchodní jednotky, které jsou lépe přizpůsobeny – například zastíněné/kryté parkoviště či důraz na
teplotní komfort při nakupování. Spotřebitelské preference průběžně mapujeme a naše retail parky se pružně snažíme
preferencím přizpůsobovat.
Hodnocení rizika
V současné době nám nejsou známy indikace, že by toto riziko mohlo mít na FIDUROCK v dohledné do dopad.
Střednědobý výhled aktivit skupiny
Cílem skupiny ve střednědobém horizontu je provozovat více než 20 retail parků v České republice a na Slovensku a
kontinuálně zlepšovat své služby ve stávajících retail parcích. V roce 2024 se budeme soustředit zejména na následující
aktivity:
Stávající portfolio provozovaných retail parků
Řídící orgány se v roce 2023 v mci Společnosti a jejích dceřiných společností ve vztahu k redevelopmentu svajícího
portfolia provozovaných retail parků nezavázaly k žádným významným investičním výdajům.
Development nových projektů
Skupina v dalším průběhu roku 2023 plánuje získání Stavebního povolení na stavbu projektu RP Piešťany. Dále pak
připravuje výstavu projektu RP Levice, a výhledově také projekt RP Trnava fáze IIB.
Řídící orgány se během první poloviny roku 2023 v rámci Společnosti a jejích dceřiných společností ve vztahu
k developmentu nových projektů či retail parků zavázaly k následujícím investním výdajům, které budou hrazeny
v roce 2023.
RP Levice
SoD na výstavbu:
I. etapa RP
Celková výše nákladů: 3.393.576,78 EURbez DPH
II. etapa RP
Celková výše nákladů: 3.116.560,71 EUR bez DPH
Protistrana: Swietelsky Slovakia spol. s r.o., IČ: 00896225, Mokráň záhon 4, 821 04 Bratislava
Část výše uvedených nákladů byla hrazena již v roce 2022, a to na základě SoD a předcházejících dodatků.
Efektivita projektů
Prioritou správy jednotlivých budov je i nadále optimalizace a zefektivnění na úrovni jednotlivých SPV a tím redukci
nákladů pronajímatele a navýšení provozního zisku. Plán spočívá především v dlouhodobé snaze navýšení fixních
poplatků za služby u příležitostí prodlužování nájemních smluv. Dále pak v další redukci provozních výdajů zaměřené
na specifika jednotlivých assetů. V neposlední řadě je součástí plánu také obsazování doposud volných jednotek, které
jako neobsazené negenerují příjem z nájmu a vytváří ztrátu na provozních nákladech.
Akvizice nových projektů či retail parků
V současné době vyhodnocujeme potenciální akvizic několika dalších projekči retail parků pro rozšíření našeho
portfolia a to jak v České republice, tak na Slovensku.
Kontinuální zlepšování firemních procesů
Vzhledem k růstu našeho portfolia se průběžně soustředíme na rozšiřování týmu a optimalizaci firemních procesů, a
udržení optimální nákladové struktury ve skupině.
44
Financování skupiny
Nastavený model financování je v současné době finální a neplánujeme změny. Proces refinancování bankovních úvěrů
v UniCredit splatných v roce 2024 je již v pokročilé fázi jednání s UniCredit. Na konci roku 2023 bylo uspořádáno
výběrové řízení a bylo osloveno několik dalších bank. Jejich nabídky byly vyhodnoceny a k dubnu 2024 se směřuje k
refinancování s UniCredit. Indikované podmínky ze strany UniCredit jsme byly zapracovány do business plánu
společnosti na daí roky z kterého vyplývá, že společnost bude plnit požadované kovenanty a pokrovat ve fungování
ve smyslu „going concern“.
Obchodní model a tvorba hodnoty
Skupina má za cíl provozovat retail parky na území Česka a Slovenska a pomocí kapitálových investic – rekonstrukcí,
či developmentů a stálého zlepšování poskytovaných služeb v průběhu času navyšovat hodnotu majetku skupiny.
45
Skutečnosti, které nastaly po 31.12.2023
Po 31.12.2023 došlo k následujícím významným skutečnostem, kte by si vyžádaly úpravu či zveřejnění v této
výroční zprávě:
Emise nových dluhopisů ze dne 29.12.2023 byla během ledna 2024 plně upsána. Emise z roku 2019 byla plně splacena
30.1.2024. Krátkodobý bankovní úvěr k 31.12.2023 vykázaný ve výši 261 944 tis Kč byl plně splacen 26.3.2024. Od
1.1.2024 do 19.4.2024 byl na čerpán Unicredit úvěr na profinancování stavebních nákladů projekt Retail Park Levice
v celkové výši 2 337 tis EUR. Po 31.12.2023 nedošlo k dalším významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu
či zveřejnění v této výroční zprávě.
46
Základní finanční informace
Vybrané finanční ukazatele konsolidované účetní závěrky
26
Ukazatel 20232022
Hospodářské výsledky [mil. Kč]
Hrubé provozní výnosy242,8 188,3
Čistý provozní zisk230,9 169,9
Provozní zisk335,3 53,9
Zisk před daní164,9 63,1
Čistý zisk107,2 50,9
Finanční situace [mil. Kč]
Celková aktiva4 576,7 3 187,3
z toho dlouhodobý majetek4 036,7 3 057,0
z toho oběžná aktiva540,1 130,3
Vlastní kapitál1 125,8 1 008,3
Dlouhodobé závazky1 273,8 2 085,9
z toho úročený dluh1 051,5 1 923,5
Krátkodobé závazky2 177,1 93,0
z toho úročený dluh2 056,3 37,0
Finanční ukazatele [%, roky]
Rentabilita investovaného kapitálu-1,3% 1,3%
Kapitálová přiměřenost24,6% 31,6%
Zisková marže-18%67%
Obrátka stálých aktiv6,0% 6,2%
NOPAT -57,7 41,7
IC4 427,1 3 101,0
Provozní CF187,6 134,6
Peněžní prostředky430,2 47,0
Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku150,7 -75,1
Provozní rentabilita investovaného kapitálu5,2% 5,5%
Hrubé provozní výnosy Skupiny roku 2023 dosáhly 242,8 mil. Kč a v porovnání s rokem 2022 vzrostly o 29 %. Růst
hrubých výnosů je mimo jiné způsoben akvizicí RP Trutnov, plným během provozu projektů dokončených v průběhu
roku 2022 - dokončení development RP v Trnavě a v neposlední řadě indexací nájmů.
Celkový provozní zisk vzrostl z 53,9 mil Kč na 335,3 mil Kč. Tento růst je způsoben především ziskem z přecenění
investičního majetku.
Celková aktiva Společnosti za rok vzrostla o 1 389,5 mil. Kč zejména jako důsledek akvizice RP Trutnov, kapitálových
investic na jednotlivých projektech a přecenění investičního majetku. Společnost zároveň na konci roku 2023 držela
na účtech 382 mil. Kč v rámci přeupisování staré a nové emise dluhopisů.
26
Zdroj pro finanční ukazatele je uveden v sekci „Podklady pro výpočet finančních ukazatelů“
47
Společnost na konci roku 2023 vykazovala krátkodobý úročený dluh ve výši 2 056 mil. Kč. Jedná se o seniorní
úvěrové financování od UniCredit, splatné v září 2024. Společnost plánuje expozici v plné výši refinancovat na další
5-letou periodu.
Vlastní kapitál za rok 2023 vzrostl z 1 008,3 mil. Kč na 1 126 mil. Kč zejména v důsledku generovaného čistého zisku.
Úročený dluh za rok 2023 vzrostl z 1 960,3 mil. Kč na 3 107,7 mil. Kč vlivem akvizice dluhu RP Trutnov a navýšení
emise dluhopisů.
Společnost má nadále v plánu zlepšovat provozní a finanční výkonnost Skupiny a posilovat finanční ukazatele.
Finanční ukazatele a Ruská invaze na Ukrajině
S ohledem na Ruskou invazi na Ukrajině je přehled finančních ukazatelů konsistentní s minulými výročními zprávami a
stávající ukazatele nebyly pozměněny ani nebyly zahrnuty nové alternativní ukazatele
Společnost vykazuje kapitálovou přiměřenost 24,6 % respektive 31,6 % bilanční sumy ve sledovaných letech.
Akvírované projekty a developmenty budou po svém dokončení v provozu generovat dodatečné pozitivní provozní toky,
jež za jinak nezměněných podmínek povedou ke zlepšování obratových ukazatelů aktivity a zadluženosti Společnosti.
Ruská invaze na Ukrajině neměla negativní vliv na ocenění investičního majetku společnosti.
48
Ocenění hodnoty nemovitostí
Společnost každoročně přeceňuje nemovitosti na základě znaleckého posudku od nezávislé organizace vždy k 31.12.
K tomuto datu v roce 2023 činila celková hodnota nemovitostí 4 miliardy Kč.
Celková hodnota nemovitostí k 31.12.2023 v mil.
Nemovitost (mil. Kč)2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023
Tábor310,7 332355 297,3 333,3 318,7 309,9 319,0
Liberec 315,6 316,2 381 370,7 477,7 513,9 508,1 535,5
Saratov 280,4 282 307,1 332,1 319,8 336,2
Senica 75,6 74,786,68582,3 86,6
Piešťany51,5 55,273,5 72,171,1 50,1
Staré Město34,7 132,9 173,7 173,3 185,9 191,4
Choceň18,9 36,7 102,4 213,5 209,6 216,8
Milevsko (50 %) 10,914,5 48,5 160,6 164,9
Mladá Boleslav349,1 362,2 369,4 358,8 368,9
Trnava 282 291,3 325,2 398,6 416,5
Prešov419,2 427,8 405,5 393,6 406,5
Levice 17,418,337,1
Trutnov 870,1
Celkem (mil Kč)626648 1 197 2 311 2 650 2 875 3 017 4 000
Úpravy o Investice do společných podniků0 0 -18,9 -47,6 -117 -480 0
Solaris - ostatní investiční majetek3,8 0,0
Celkem (mil Kč) v konsolidované
rozvaze 626648 1 178 2 263 2 533 2 826 3 020 4 000
49
1.ledna 2023 31.prosince 2023
Zpráva o vztazích
společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
podle ustanovení § 82 zákona o obchodních korporacích
za účetní období roku 2023
50
Členové představenstva společnosti FIDUROCK Nemovitosti, a.s. zapsané v obchodním rejstříku vedeném
Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110, IČ: 045 64 111, se sídlem Praha 1, Václavské
náměstí2132/47, PSČ: 110 00 (v této zprávě též jen „Společnost“) zpracovali sledující zprávu o vztazích
ve smyslu ustanovení § 82 zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních korporacích (dále jen „Zákon o
obchodních korporacích“), za účetní období roku 2023 (dále jen „Rozhodné období).
1. Struktura vztahů
Podle informací dostupných členům představenstva Společnosti, jednajícím s péčí řádného hospodáře, byla
společnost ke konci rozhodného období ovládána společností FIDUROCK Private Equity Participations B.V. (dále
jen „Ovládající společnost). Údaje o osobách náležejících do Skupiny se uvádí k 31.12.2023, a to dle informací
dostupných statutárnímu orgánu společnosti. Struktura vztahů je graficky znázorněna v Příloze č.1.
Společnost přímo ovládá společnosti uvedené v tabulce č. 1. Vzájemné smlouvy jsou uvedeny ve zprávách o
vztazích daných společností.
Tabulka č. 1 Společnosti přímo ovládané Společnos
Obchodní názevIdentifikační číslo/státPodíl na hlasovacích právech
Retail park Tábor s.r.o.045 38 943/CZ 100 %
Retail Park Severka Liberec s.r.o. 043 28 884/CZ 100 %
Retail park Senica s.r.o. 51 055 511/SK 100 %
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. 31 396 895/SK 100 %
Projekt Piešťany s.r.o.51 684 349/SK 100 %
Retail park Staré Město s.r.o.074 18 451/CZ 100 %
RP Choceň s.r.o.061 34 475/CZ 100 %
RP Milevsko, s.r.o. 276 13 593/CZ 100 %
Retail Park Mladá Boleslav a.s.274 02 711/CZ 100 %
RP Trnava, a.s. 47 144 513/SK 100 %
Retail park Prešov, s.r.o.36 765 635/SK 100 %
Fidurock Projekt 22, s.r.o. 081 08 161/CZ 100 %
Retail Park Levice s.r.o. 52 760 839/SK100 %
Retail park Trutnov s.r.o.
194 83 368/CZ
100 %
1.2 Ovládající osoby
FIDUROCK Private Equity Participations B.V., Registrační číslo: 645 04 204, se sídlem Strawinskylaan 937,
1077XX Amsterdam, Nizozemské království. Podíl na hlasovacích právech: 100 %. Společnost je ovládána přímo
rozhodnutími konečných vlastníků, kterými jsou pan Petr Valenta a pan David Hauerland.
2. Způsob a prostředky ovládání
Ovládající osoba ovládá Společnost přímo. K ovládání Společnosti dochází zejména prostřednictvím rozhodnutí
jediného akcionáře na valné hromadě.
51
3. Ovládaná osoba a úloha Ovládané osoby v rámci seskupení
Ovládající osoba zajištuje investice plynoucí do Ovládané osoby k zajištění jejího ekonomického cíle. Společnost
FIDUROCK Nemovitosti a.s. je entita, která spravuje investice do jednotlivých SPV, které vlastní.
4. Přehled vzájemných smluv v rámci Skupiny
4.1 Smlouvy uzavřené mezi Společností a Ovládající osobou, které byly v Rozhodném období platné:
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená dne
8.1.2019
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 200 000 CZK.
Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 1.4.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti.
Na základě této Smlouvy byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 97 367,91 EUR.
Smlouva o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřená dne 21.1.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se poskytnutí
příplatku mimo základní kapitál společnosti po splnění odkládací podmínky v podobě doručení písemné výzvy
Společnosti adresované Akcionáři k úhradě příplatku ve výši 100 000 000 CZK. V případě, že nedojde k naplnění
odkládací podmínky do 30.06.2024, povinnost Akcionáře uhradit příplatek v plném rozsahu zanikne.
Dodatek č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený dne 20.6.2019
Tento Dodatek uzavřený mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká navýšení
poskytnutí příplatku dle podmínek stanovených Smlouvou z původních 100 000 000 CZK na 150 000 000 CZK.
K 31.12.2023 nebyly splněny odkládací podmínky.
Vedlejší ujednání ke smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřené dne 23.1.2019
Toto Vedlejší ujednání uzavřené mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T BANKA a.s. a
Společností se týká závazku smluvních stran Smlouvy o příplatku mimo základní kapitál, uzavřené dne
21.1.2019, nečinit bez souhlasu Bank yžádné změny v této Smlouvě.
Dodatek č. 1 k Vedlejšímu ujednání ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál, uzavřený dne
25.6.2019
Tento Dodatek uzavřený mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V., J & T BANKA a.s. a Společností se
týká souhlasu Banky se zněním Dodatku č. 1 ke Smlouvě o poskytnutí příplatku mimo základní kapitál ze dne
20.6.2019.
Smlouva o úvěru, uzavřená dne 25.6.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se poskytnutí
bezúročného úvěrového rámce až do výše 200 000 000 CZK.
Na základě této Smlouvy byla Společnosti k 31.12.2023 poskytnuta půjčka ve výši 7 441 300,88 CZK.
52
Smlouva o úvěru, uzavřená dne 6.1.2023
Tato Smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („úvěrovaný“) a Společnosse týká
poskytnutí úročeného úvěrového rámce až do výše 500 000 000 CZK.
Úvěrová sazba je smlouvou stanovena na 10,50 % per annum.
Úvěr poskytnutý na základě této smlouvy byl k 31.12.2023 plně splacen.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená dne
31.12.2019
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o
úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 175 031 760 CZK.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená dne
30.6.2020
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o
úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 145 429 052 CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.12.2020
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností („Postupitel“) a FIDUROCK Private Equity Participations B.V.
(„Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje za společností FCCZ ve výši 88 938,15
EUR. Pohledávka z postoupení byla uhrazena vzájemným zápočtem s úvěrem poskytnutým na základě smlouvy
o úvěru ze dne 25.6.2019.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 9.9.2021
Tato Smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („Postupitel“) a Společností
(„Postupník“) se týká postoupení pohledávky, kterou Postupitel eviduje za společností Retail Invest LV s.r.o. ve
výši 113 410,32 EUR. Závazek z postoupení byl vypořádán jako navýšení úvěru poskytnutého na základě
smlouvy o úvěru ze dne 25.6.2019.
Dohoda o převzetí závazku akcionáře k poskytnutí příplatku mimo základní kapitál společnosti, uzavřená dne
31.12.2022
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Private Equity Participations B.V. se týká poskytnutí
přípatku mimo základní kapitál společnosti formou kapitalizace úvěru poskytnutého na základě Smlouvy o
úvěru, uzavřené dne 25.6.2019.
Na základě této Dohody byly navýšeny ostatní kapitálové fondy Společnosti o 34 832 931, 57 CZK.
Smlouva o převodu akcií, uzavřená dne 1.10.2023
Tato smlouva uzavřená mezi FIDUROCK Private Equity Participations B.V. („nabyvatel“) a Společností
(„převodce“) se týká úplatného převodu 100 % akcií ve společnosti FIDUROCK Solaris a.s. (IČO: 173 85 806) za
hodnotu vlastního kapitálu společnosti FIDUROCK Solaris a.s.
K 31.12.2023 nebyla kupní cena uhrazena.
53
4.2 Smlouvy uzavřené mezi Společnosa ostatními osobami ze Skupiny, které byly v Rozhodném období
platné:
Smlouva o poskytování servisních služeb, uzavřená dne 1.4.2018
Tato smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK Services s.r.o. se týká zajišťování služeb specifikovaných
smlouvou pro Společnost a jejich následnou přefakturaci.
Na základě této smlouvy nebylo v roce 2023 fakturováno.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.5.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP Choceň s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za RP Choceň s.r.o. ve výši 41 754 239,20
CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 14.5.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Projekt Piešťany s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Projekt Piešťany s.r.o.
ve výši 1 875 605,15 EUR.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 2.7.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností Retail park Senica s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za Retail park Senica s.r.o.
ve výši 642 079,21 EUR.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 1.11.2019
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2019 pohledávku za SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o.
ve výši 246332,22 EUR.
Dohoda o narovnání, uzavřená dne 30.6.2021
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. a EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. se
týká narovnání vzájemných pohledávek a závazků.
Na základě této Dohody byl navýšen závazek z titulu půjčky EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. vůči FIDUROCK
CAPITAL CZ a.s. o 6 500 EUR a zároveň snížen závazek z titulu jčky Společnosti či FIDUROCK CAPITAL CZ
a.s. o 6 500 EUR.
Dohoda o narovnání, uzavřená dne 15.10.2021
Tato Dohoda uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. a EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. se
týká narovnání vzájemných pohledávek a závazků.
54
Na základě této Dohody byl splacen závazek Společnosti z titulu vkladu do ostatních kapitálových fondů
EYEMAXX Jablonec nad Nisou s.r.o. ve výši 185 111,85 CZK a zároveň navýšen závazek z titulu půjčky
Společnosti vůči FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. o 185 111,85 CZK.
Smlouva o postoupení pohledávky, uzavřená dne 10.9.2022
Tato Smlouva uzavřená mezi Společností a FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. se týká postoupení pohledávky
společnosti FIDUROCK CAPITAL CZ a.s. za společností RP Milevsko s.r.o.
Na základě této Smlouvy nabyla Společnost v roce 2022 pohledávku za RP Milevsko s.r.o.
ve výši 1 772 131,48 EUR.
5. Přehled jednání učiněných na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob
Během rozhodného období neučinila Společnost na popud ovládající osoby nebo jí ovládaných osob žádná jiná
jednání než ta, která jsou uvedena v odstavci 4, která se týkala majetku přesahujícího 10 % vlastního kapitálu
Společnosti zjištěného podle poslední účetní uzávěrky sestavené k 31.12.2023.
6. Posouzení újmy a jejího vyrovnání
Na základě smluv uzavřených v Rozhodném období mezi Společností a ostatními osobami ze Skupiny, jiných
jednání, která byla v zájmu nebo na popud těchto osob uskutečněna Společností v Rozhodném období,
Společnosti nevznikla žádná újma.
7. Hodnocení vztahů a rizik v rámci Skupiny
Společnosti vyplývají z účasti ve Skupině zejména výhody. Skupina disponuje silným finančním zázemím.
Společnosti nevyplývají z účasti ve Skupině nevýhody.
Ze vztahů v rámci Skupiny neplynou pro Společnost žádná rizika.
Datum: 30. března 2024
________________________
Jméno: David Hauerland
Funkce: člen představenstva
55
Příloha č. 1.
56
Finanční
část
57
Individuální účetní závěrka za rok končící 31. prosince 2023
sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního
výkaznictví standardy ve znění přijatém Evropskou Unií (IFRS)
Fidurock Nemovitosti a.s.
58
Zpráva o auditu individuální účetní závěrky
59
60
61
62
63
64
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Individuální účetní závěrka za rok končící 31.
prosince 2023
sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví ve zně
přijatém Evropskou Unií (IFRS)
65
Individuální Výkaz o finančsituaci k 31. prosinci 2023
Pozn. 31.12.2023 31.12.2022
Dlouhodobá aktiva546 951 558 187
Investice v dceřiných společnostechPozn. 4 546 951 558 187
Oběžná aktiva996 226 378 011
Poskytnuté půjčky ve skupiněPozn. 6 611 288 376 673
Peníze a peněžní ekvivalentyPozn. 8 381 872 237
Ostatní aktivaPozn. 7 3 066 1 099
AKTIVA CELKEM 1 543 177936 198
Vlastní kapitál324 406 398 149
Základní kapitálPozn. 9.1 2 040 2 040
Ostatní kapitálové fondyPozn. 9.2 484 670 484 670
Nerozdělený zisk/ztrátaPozn. 9.3 (162 304) (88 562)
Dlouhodobé závazky558 912 448 158
Emitované dluhopisyPozn. 10 558 912 448 158
Krátkodobé závazky659 859 89 891
Úvěry a půjčkyPozn. 11 115 741 79 282
Ostatní krátkodobé závazkyPozn. 12 18 148 109
Emitované dluhopisyPozn. 10 264 02610 500
Bankovní úvěryPozn. 11 261 944 0
ZÁVAZKY CELKEM1 218 771 538 049
ZÁVAZKY A VLASTNÍ KAPITÁL CELKEM1 543 177936 198
66
Individuální Výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok končící 31. prosince
2023
Pozn. 31.12.2023 1.1.2023 - 31.12.2022 1.1.2022 -
Úrokové výnosy vypočtené dle efektivní úrokové míryPozn. 14, 18 39 896 18 961
Úrokové nákladyPozn. 15 (50 068) (30 995)
Provozní nákladyPozn. 16 (5 504) (769)
Opravná položka k úvěrům ve skupiněPozn. 18 (42 411) (305)
Opravná položka k majetkovým účastem v dceřiných
společnostechPozn. 4 (17 523) (9 686)
Opravná položka k majetkovým účastem v podnicích pod Pozn. 5 0 5 321
společným vlivem
Ostatní finanční náklady (634) (619)
Kurzové rozdíly 2 503 (3 898)
Ztráta před zdaněním (73 741) (21 990)
Daň z příjmůPozn. 19 0 1 065
Ztráta za období (73 741) (20 925)
Ostatní úplný výsledek hospodaření za účetní období0 0
Celkový úplný výsledek hospodaření za účetní období (73 741) (20 925)
67
Individuální Výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící 31. Prosince
2023
Ostatní
Vlastní Akumulovaná Kapitálové
kapitálztrátaFondyCelkem
Zůstatek 1.1.20222 040 (67 637) 449 837 384 241
kapitálové operace0 0 34 83334 833
Úplný výsledek hospodaření0 (20 925)0(20 925)
Ztráta za období0 (20 925) 0 (20 925)
Zůstatek 31.1.20222 040 (88 562) 484 670398 149
Zůstatek 1.1.20232 040 (88 562) 484 670398 149
kapitálové operace0 (1) 0 (1)
Úplný výsledek hospodaření0 (73 741)0(73 741)
Ztráta za období0 (73 741) 0 (73 741)
Zůstatek 31.1.20232 040 (162 304) 484 670324 406
68
Individuální Výkaz o peněžních tocích za rok končící 31. prosince 2023
1.1.2023 - 1.1.2022 -
31.12.2023 31.12.2022
ref.
Ztráta za období (po zdanění)(73 741) (20 925)
Úpravy o nepeněžní operace 68 526 20 114
Daňový nákladBod 19 0 (1 065)
Čisté úrokové výnosyBod 18 10 173 12 034
Tvorba opravných položek k úvěrůmBod 17 42 411 305
Tvorba opravných položek k majetkovým účastem Bod 4 17 523 9 686
v dceřiných společnostech
Tvorba opravných položek k majetkovým účastem Bod 5 0 (5 321)
v podnicích pod společným vlivem
Ostatní finanční výnosy (1 581) 4 475
Změny pracovního kapitálu (1 378) (228)
Změna stavu ostatních aktiv (1 966) (344)
Změna stavu ostatních závazků (49) (1 119)
Zaplacená daň 637 1 234
Čistý peněžní tok z provozní činnosti (6 593) (1 039)
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností (50) (5 206)
Vklady do dceřiných společnostíBod 4 0 (33 043)
Pořízení/vklady do společného podnikuBod 4 0 0
Poskytnuté úvěryBod 6 (374 367) (90 730)
Přijatý úrok 75 0
Přijaté splátky133 340 123 428
Čistý peněžní tok z investiční činnosti(241 002) (5 552)
Peněžní toky z financováníBod 11
Příjmy z kapitálových kontribucíBod 11
Příjmy z půjčekBod 11 390 877 123 646
Splátky půjčekBod 11 (114 322) (91 628)
Příjmy z emise dluhopisůBod 11 575 000 0
Zaplacený úrokBod 11 (25 200) (25 200)
Zaplacená daňBod 11 0 0
Odkup dluhopisůBod 11 (197 125)
Čistý peněžní tok z financování629 230 6 818
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních 381 635 227
ekvivalentů
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku 237 10
období
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci 381 872 237
období
69
PŘÍLOHA K INDIVIUÁLNÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRCE
1. Všeobecné informace
1.1. Základní informace o Společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dříve FIDUROCK Tábor, a.s., dále „Společnost“), IČ 04564111, byla založena
zakladatelskou listinou jako akciová společnost a dne 14. listopadu 2015 byla zapsána do obchodního rejstříku
vedeného Městským soudem v Praze, oddíl B, vložka 21110 a její sídlo je Václavské náměstí 2132/47, Nové
Město, 110 00 Praha 1. Hlavním předmětem podnikání Společnosti je výroba, obchod a služby neuvedené v
přílohách 1 až 3 živnostenského zákona, zejména akvizice a držba podílů do dceřiných společností a společných
podniků, jejichž hlavním předmětem činnosti Společnosti je pořízení, držba a pronájem nemovitostí.
Tato účetní závěrka je sestavena k 31. prosinci 2023. Účetním obdobím je kalendářní rok končící 31. prosince
2023. Srovnatelné minulé období je kalendářní rok končící 31. prosince 2022.
Akcionář k 31. prosinci 2023
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemské
království
Registrační číslo: 645 04 204
Podíl na základním kapitálu: 100 %
Základní kapitál: 2 040 000 Kč
Akcie: 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité
hodnotě 6 800,-
Statutární orgán k 31. prosinci 2023
Člen představenstva: DAVID HAUERLAND
Den vzniku členství: 13. listopadu 2020
Člen představenstva: PhDr. PETR VALENTA
Den vzniku členství: 16. dubna 2018
Způsob jednání: Každý člen představenstva zastupuje společnost samostatně ve všech
záležitostech.
Dozorčí rada k 31. prosinci 2023
Člen dozorčí rady: VLADIMÍR LOUKOTA
Den vzniku členství: 15. červen 2023
70
1.2. Prohlášení o souladu
Tato individuální účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví
(„International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 19a odst. 7
zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.
1.3. Základ pro oceňování, funkční a prezentační měna
Účetní závěrka byla sestavena na základě historických cen. Funkční měnou Společnosti je česká koruna. Údaje
jsou zaokrouhleny a prezentovány v tisících korun českých („tis. Kč“). Záporná čísla jsou uvedena v závorkách.
1.4. Použití odhadů a předpokladů
Odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány a vycházejí z historické zkušenosti a dalších faktorů, včetně
očekávání budoucích událostí, které se za daných okolností jeví jako důvodná. Odhady a předpoklady, s nimiž
je spojeno významné riziko toho, že povedou v příštím finančním roce k významné úpravě částek aktiv a
závazků vedených v účetnictví, jsou ty, které mají vliv na ocenění a potenciální snížení hodnoty dceřiných
společností.
1.5. Předpoklad trvání podniku
Tato účetní závěrka je zpracována dle předpokladu neomezeného trvání podniku. Společnost na konci ledna
2024 refinancovala splatné emitované dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 450 milionů novou emisí
dluhopisů navýšenou na 700 mil splatnou v roce 2028. Vedení společnosti má připravenou strategii
refinancování krátkodobých úvěrů a půjček.
Podle informací, které má vedení Společnosti k datu vydání k dispozici, nemá výše uvedená situace vliv na
předpoklad neomezeného trvání – going concern Společnosti.
2. Standardy, interpretace a dodatky ke zveřejněným standardům, které dosud nenabyly účinnosti
a které jsou relevantní pro účetní závěrku Společnosti
V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou pro
mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících standardů a
interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data účinnosti uvedená
níže jsou pro IFRS vydané radou IASB):
novelizace IAS 1 Sestavování a zveřejňování účetní závěrky, klasifikace závazků jako krátkodobé a
dlouhodobé
novela IAS 8 definice účetních odhadů
novelizace IAS 12 odložená daň vztahující se k aktivům a závazkům plynoucím z jedné transakce
novelizace IFRS 10 a IAS 28 Prodej nebo vklad aktiv mezi investorem a jeho přidruženým či
společným podnikem (Evropská komise rozhodla o odložení schválení na neurčito),
Novelizace IFRS 16 závazky z leasingu při prodeji a zpětném leasingu
Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a
interpretací v období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.
71
3. Významné účetní zásady a postupy
3.1. Transakce v cizích měnách
Transakce v cizí měně je transakce, ktezní na jinou než funkční měnu, nebo která musí být vypořádána v jiné
než funkční měně. Funkční měna je měna primárního ekonomického prostředí, v němž subjekt působí. Pro účely
prvotního uznání je cizí měna přepočtena na funkční měnu směnným kurzem platným k datu transakce. Funkční
měna Společnosti je Kč.
Peněžní aktiva a závazky v cizích měnách jsou přepočteny na české koruny ve směnném kurzu platném k datu
účetní závěrky (31. prosinec 2023: Kč/EUR 24,725 a 31. prosinec 2022: Kč/EUR 24,115). Transakce v cizích
měnách jsou přepočteny směnnými kurzy platnými k datu transakce. Kurzové rozdíly jsou vykázány ve výkazu
o úplném výsledku hospodaření.
3.2. Dceřiné společnosti a investice do společných podniků
Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Společností. K ovládání dochází tehdy, když Společnost má přímo
nebo nepřímo pravomoc řídit finanční a provozní zásady a postupy nějakého subjektu, aby mohla získat
prospěch z jeho činnosti. Společnost prvotně zachycuje své vklady do dceřiných společností v pořizovací ceně
a následně jsou tyto vklady oceňovány v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze snížení hodnoty.
Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je
charakterizováno tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma nebo
více stranami. Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze tehdy, když
rozhodnutí o relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí ovládání. Společnost
prvotně zachycuje své vklady do společných podniků v pořizovací ceně a následně jsou tyto vklady oceňovány
v pořizovací ceně snížené o případné ztráty ze snížení hodnoty.
3.3. Finanční nástroje
Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a
zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem
získání smluvních peněžních toků, a
smluvní podmínky finančho aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených lučně
splátkami jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené
částky jistiny.
Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z
následujících podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních
peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
smluvní podmínky finančho aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených lučně
splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou hodnotou
do zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit finanční aktivum,
které by jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované
reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní
nesoulad, který by mohl jinak vzniknout.
Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.
72
Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia,
protože to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto
informace zahrnují mimo jiné následující:
stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;
jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení Společnosti;
rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto
obchodního modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;
četnost, hodnotu a načasování prodev předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a ekávání
týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované
izolovaně, ale jako součást celkového hodnocení, jakým Společnost dosahuje stanoveného cíle řízení
finančních aktiv, a zejména způsobu realizace peněžních toků.
Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné
hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků,
ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.
Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny
(„SPPI“)
Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování.
“Úrok” představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní
časové období a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity a
administrativní náklady), jakož i ziskovou marži.
Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,
společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum
neobsahuje smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků a tak
by nesplnily SPPI kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:
podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;
pákový efekt;
podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;
podmínky, které limituji nárok Společnosti na smluvní peněžní toky z aktiva např. aktiva “bez
postihu”; a
podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.
Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty,
jako závazky v naběhlé hodnotě.
a) Uznání a odúčtování
Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou
smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.
73
Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva
nebo když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna
v podstatě veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechává
v podstatě všechna rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý
podíl na odúčtovaném finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako
samostatné aktivum nebo závazek.
Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo
zaniknou.
b) Oceňování
Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, kte
nejsou uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo
přiřadit k nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.
Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o
úplném výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.
Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném
výsledku hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.
Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“.
Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12-měsíčních
očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové
ztráty jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po
dobu očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12 měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část
očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během
12 měsíců od data vykázání.
Ocenění očekávaných úvěrových ztrát
Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny
následovně:
finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech
hotovostních schodků tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a
peněžními toky, jejichž inkaso Společnost očekává;
finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou
daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;
nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými
bance pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;
V rámci účtování očekávaných úvěrových ztrát Společnost aplikuje třístupňový model založený na změnách v
kvalitě úvěrového instrumentu, a to od prvotního zaúčtování. V počátku účtování se instrument nachází ve
Stupni 1. Jestliže k datu účetní závěrky dojde ke zvýšení pravděpodobnosti selhání, přechází instrument do
Stupně 2. V případě, že se výrazněji sníží kvalita úvěrového instrumentu, je klasifikován ve Stupni 3.
Pro finanční aktiva klasifikovaná ve Stupni 1 Společnost určí výši očekávaných úvěrových ztrát na základě
vzorečku
Očekávané úvěrové ztráty = 𝑃𝐷𝑥𝐸𝐴𝐷𝑥 𝐿𝐺𝐷
x(1/(1+CIR)^0,5)xFLI
- PD edstavuje pravděpodobnost selhání (stanoveno porovnáním korporátních ratingů dle agentury
Bloomberg a odvozeného PD dle Moodys)
74
- EAD představuje expozici v selhání
- LGD představuje ztrátovost ze selhání (stanoveno dle default rate Moodys)
- CIR je úroková sazba
- FLI představuje koeficient pro budoucí odhadovaný vývoj (jednou ročně vyhodnoceno v aktuálním
roce koeficient použit v hodnotě 1)
Výše očekávaných úvěrových ztrát pro finanční aktiva ve Stupni 2 se kalkulují na základě výše záporného
vlastního kapitálu dlužníka.
Úvěrové ztráty finančních aktiv klasifikovaných ve Stupni 3 se určí na základě individuálního posouzení
vedením Společnosti.
Definice selhání
Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:
je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěro závazky vůči Společnosti v plné výši bez
realizace zajištění; nebo
dlužník má významný úvěrový závazek vůči Společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.
Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů,
následně jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.
c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou
Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení
transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního stroje určena
odhadem s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.
Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na
nejlepších odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj
s podobnými podnkami. Při použití oceňovach modelů jsou vstupy založeny na tržním ocenění na konci
účetního období.
Stanovení reálných hodnot
Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době,
kdy jsou tyto odhady revidovány, pokud revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a
v budoucích obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.
Řada účetních zásad a postupů Společnosti a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i
nefinančních aktiv a závazků.
Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty
používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy
obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii
reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.
Společnost používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze
sledování trhu. Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů
použitých při oceňovacích technikách takto:
75
Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo vazků na aktivních trzích (neupravené).
Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu
k danému aktivu nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od
cen).
Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů
(nezjistitelné vstupy).
Společnost účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného
období, během něhož došlo k dané změně.
d) Započtení
Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční
situaci, když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto základě
nebo realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.
Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná o zisky
a ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.
Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.
3.4. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Společnost považuje za peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty hotovost, zůstatky na běžných účtech u bank
a jiných finančních institucí se splatností do jednoho měsíce.
3.5. Ostatní aktiva a závazky
Ostatní pohledávky a závazky vznikají tehdy, když Společnost smluvní závazek přijmout nebo dodat
hotovost nebo jiné finanční aktivum. Ostatní pohledávky a závazky jsou oceňovány pořizovací cenou, které se
obvykle rovnají jejich nominální hodnotě nebo hodnotě při splatnosti.
3.6. Vlastní kapitál
Základní kapitál představuje jmenovitou hodnotu akcií vydaných Společností.
Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové distribuce jsou uznávány jako závazky, pokud jsou
vyhlášeny před koncem účetního období. Dividendy z akcií, snížení emisního ážia a jiné kapitálové distribuce
vyhlášené po konci účetního období nejsou uznány jako závazky, ale jsou vykázány v příloze k účetní závěrce.
3.7. Daň z příjmů
Daň z příjmů právnických osob za účetní období je vypočtena ze základu daně za použití daňové sazby přijaté
a používané v České republice. Daňové pohledávky a závazky jsou oceněny ve výši, která je očekávána, že bude
přijata nebo zaplacena příslušnému finančnímu úřadu.
Odložené daně jsou vykázány ke všem dočasným rozdílům mezi daňovou zůstatkovou cenou aktiv a závazků a
jejich účetní hodnotou uvedenou v účetní závěrce. Odložená daňová pohledávka je vykázána pouze do té míry,
kdy je pravděpodobné, že bude aktivum využíváno.
Odložená daň je vypočtena na základě přijaté daňové sazby, o které se předpokládá, že bude použita pro rok, v
němž bude daná pohledávka nebo závazek vypořádán.
Co se týče daně z příjmů, Společnost vykazuje ztrátu. Odložená daň vyplývající z nevyužitých daňových ztrát
není vykázána, protože její budoucí využití je nejisté.
3.8. Rezervy
76
Ostatní rezervy jsou vykázány v případě, že Společnost eviduje právní nebo současný závazek vůči třetím
osobám, který je důsledkem minulých událostí, a jejíž vypořádání způsobí odtok prostředků Společnosti. Takové
rezervy jsou uvedeny v hodnotě, která je stanovena nejlepším možným odhadem v okamžiku, kdy je účetní
závěrka sestavována. Pokud se současná hodnota rezervy, stanovená na základě převládajících tržních
úrokových sazeb, podstatně liší od nominální hodnoty, závazek je uveden v současné hodnotě.
3.9. Uznávání výnosů a nákladů
Úrokové výnosy a úrokové náklady jsou účtovány ve výkazu zisků a ztrát za pomoci efektivní úrokové míry.
„Efektivní úroková míra“ je taková úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní toky
napříč očekávanou životností daného finanční instrumentu v rámci:
hrubé účethodnoty finančního aktiva; nebo
amortizovaného nákladu finančního závazku.
Při výpočtu efektivní úrokové míry pro finanční instrumenty jiného charakteru než nakoupená a počátečně
ponížená aktiva, Společnost zohledňuje veškeré smluvní podmínky vztahující se k danému finančnímu
instrumentu, avšak nezohledňuje očekávané úvěrové ztráty při stanovení očekávaných budoucích peněžních
toků. V případě nakoupených a počátečně ponížených finančních aktiv je spočítána kreditně upravená efektivní
úroková míra a to pomocí odhadu budoucích peněžních toků včetně použití očekávaných úvěrových ztrát.
Výpočet efektivní úrokové míry obsahuje transakční náklady, poplatky a placené či obdržené úroky, jež jsou
nezbytnou součástí efektivní úrokové míry. Transakční náklady zahrnují přírůstkové náklady, které jsou přímo
přiřaditelné k danému pořízení respektive vydání finančního aktiva respektive finančního závazku.
Amortizovaný náklad a hrubá účetní hodnota
Amortizovaný náklad finančního aktiva nebo finančního závazku představuje hodnotu, ve které je dané finanční
aktivum respektive finanční závazek prvotně zaúčtován mínus splátky jistiny a plus nebo mínus kumulovaná
amortizace za použití metody efektivní úrokové míry pro veškeré rozdíly mezi původně účtovanou hodnotou a
hodnotou při splatnosti, v případě finančních aktiv dále upravenou o opravné položky plynoucí z očekávaných
ztrát. „Hrubá účetní hodnota finančního aktiva“ představuje amortizovanou hodnotu finančního aktiva před
jejím upravením o případné opravné položky plynoucí z očekávaných ztrát.
Výpočet úrokových výnosů a nákladů
Efektivní úroková míra finančního aktiva respektive finančního závazku je počítána od prvotního zaúčtování
daného finančního aktiva respektive finančního závazku. Při výpočtu úrokového výnosu respektive nákladu je
efektivní úroková míra aplikována na hrubou účetní hodnotu daného aktiva (za předpokladu, že není k danému
aktivu opravná položka) respektive na amortizovaný náklad v případě závazku. Efektivní úroková míra je
revidována v návaznosti na pravidelná přehodnocení peněžních toků u ostatních instrumentů s pohyblivou
úrokovou mírou, čímž je zajištěno srovnání s pohyby úrokových měr na trhu. Efektivní úroková míra je zároveň
upravena o reálnou hodnotu dohadu zajištění k datu zahájení amortizace tohoto dohadu.
Nicméně, pro finanční aktiva, která byla po zaúčtování následně snížena prostřednictvím opravných položek,
jsou úrokové výnosy počítány pomocí efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad daného
aktiva. V případě, že původní snížení daného aktiva již neplatí, se kalkulace úrokového výnosu počítá opětovně
na základě hrubé účetní hodnoty.
V případě finančních aktiv, která byla ponížena v rámci prvotního zaúčtování samotného aktiva, je úrokový
výnos počítán pomocí kreditně upravené efektivní úrokové míry aplikované na amortizovaný náklad daného
77
aktiva. V tomto případě se výpočet úrokového výnosu neaplikuje na bázi hrubé účetní hodnoty, i když dojde ke
zlepšení úvěrového rizika tohoto aktiva. Výnos z dividend je zaúčtován v den vyhlášení dividendy.
Ostatní výnosy a náklady jsou zachyceny ve výkazu o úplném výsledku v okamžiku poskytnutí nebo přijetí
odpovídající služby.
3.10. Snížení hodnoty u nefinančních aktiv
K datu sestavení účetní závěrky prověřuje Společnost účetní hodnoty nefinančních aktiv s výjimkou odložené
daňové pohledávky, zda neexistují indikace snížení hodnoty těchto aktiv („impairment“). V případě, že takové
indikace existují, je proveden odhad zpětně získatelné hodnoty aktiva.
Společnost při testu na snížení hodnoty těchto nekotovaných investic vychází z odhadů reálných hodnot
podkladových investičních nemovitostí držených dceřinými společnostmi. Reálná hodnota podkladových
investic do nemovitostí je založena na výnosové metodě (pro investiční nemovitosti generující výnosy) nebo
reziduální metodě (pro investiční nemovitosti ve výstavbě) v závislosti na typu investice do nemovitosti. Oba
přístupy vyžadují, aby vedení aplikovalo významný úsudek a vytvořilo komplexní odhady. V rámci stanovení
těchto odhadů Společnost používá vstupy obdržené od najatého externího nezávislého odhadce, a to zejména ve
vztahu ke klíčovým předpokladům jako jsou:
u investičních nemovitostí generujících výnosy: odhadovaná výše nájemného na metr čtvereční,
kapitalizační míra při prodeji (“exit yield”) a diskontní sazba;
u investičních nemovitos ve výstavbě: odhadovaná hodnota nájemného na metr čtvereční, náklady
na výstavbu, developerská marže a výnos při dokončení výstavby.
Ztráta ze snížení hodnoty je vykázána tehdy, pokud účetní hodnota aktiva přesáhne její zpětně získatelnou
hodnotu.
Ztráty ze snížení hodnoty nefinančních aktiv jsou promítnuty jako náklad do výkazu o úplném výsledku
hospodaření a jsou zúčtovány pouze tehdy, pokud se změnily odhady, které byly použity pro stanovení zpětně
získatelné hodnoty. Ztráta z trvalého snížení hodnoty se zúčtuje pouze do takové výše, aby účetní hodnota aktiva
nepřesáhla zůstatkovou hodnotu, která by byla stanovena při uplatnění odpisů, pokud by nebyla vykázána žádná
ztráta ze snížení hodnoty.
V roce 2023 ani 2022 nedošlo ke změně účetních zásadách a postupech.
78
4. Investice do dceřiných společností
Společnost vlastní podíly v níže uvedených společnostech:
31.12.2023
V roce 2023 Společnost pořídila 100% podíl ve společnosti Trutnov Property Development a.s. a následně došlo
k fúzi se společnosti Retail Park Trutnov s.r.o., kterou společnost založila. (Celkové náklady na akvizici byly
311 804 tis Kč). Společnost taktéž prodala podíl ve Fidurock Solaris a.s. mateřské společnosti za výši vlastního
kapitálu. Zvýšení opravné položky bylo způsobeno především zápornými výsledky hospodaření ve
společnostech Projekt Piešťany s.r.o. a Retail Park Levice.
SpolečnostOblast činnostiOvládáníPodílZeměPořizovací Opravná Účetní
cena položkahodnota
Retail park
Retail Park Tábor s.r.o.Přímé100%ČR61 500 0 61 500
Retail Park Severka Liberec Retail park Přímé100%ČR
s.r.o. 130 0 130
Retail Park Staré město s.r.o.Development Přímé100%ČR28 010 (20 534) 7 476
Retail Park Mladá Boleslav Retail park Přímé100%ČR
a.s. 97 678 0 97 678
FIDUROCK Projekt 22 s.r.o. SlužbyPřímé100%ČR2 010 (1 775) 235
Projekt Piešťany s.r.o.Development Přímé100%SR
33 400 (33 400) 0
Retail park
SLOVAK INVESTMENT GROUP Přímé100%SR
s. r. o.
73 838 0 73 838
Retail park
Retail park Senica s.r.o. Přímé100%SR
19 864 0 19 864
TMT-RWP a.s. Retail park Přímé100%SR64 116 0 64 116
Retail Park Prešov s.r.o.Retail park Přímé100%SR
147 711 0 147 711
Retail Park Levice Retail park Přímé100%SR11 138 (11 138) 0
RP Choceň s.r.o.Retail park Přímé100%ČR33 734 33 734
Fidurock Solaris a.s. Solární elektrárnyPřímé100%ČR0 0
RP Trutnov Retail park Přímé100%ČR50 0 50
RP Milevsko s.r.o. Retail park Přímé100%ČR40 619 0 40 619
CELKEM 613 798 (66 847) 546 951
79
31.12.2022
SpolečnostOblast činnostiáníOvládPodílZeměPořizovací cena Opravná položkahodnota Účetní
Retail park
Retai Park Tábor s.r.o.Přímé100%ČR
61 500 61 500
Retail park
Retail Park Severka Liberec s.r.o. Přímé100%ČR130130
Retail Park Staré město s.r.o.Development Přímé100%ČR
28 010(19 679) 8 331
Retail park
Retail Park Mladá Boleslav a.s.Přímé100%ČR97 678 97 678
FIDUROCK Projekt 22 s.r.o. SlužbyPřímé100%ČR
1 010 (771) 239
Projekt Piešťany s.r.o.Development Přímé100%SR33 400(24 579) 8 821
Retail park
SLOVAK INVESTMENT GROUP s. r. o. Přímé100%SR
73 838 73 838
Retail park
Retail park Senica s.r.o. Přímé100%SR
19 864 19 864
TMT-RWP a.s. Retail park Přímé100%SR64 116 64 116
Retail park
Retail Park Prešov s.r.o.Přímé100%SR147 711 147 711
Retail Park Levice Retail park Přímé100%SR3 900 (3 900) 0
RP Choceň s.r.o.Retail park Přímé100%ČR33 734 33 734
Fidurock Solaris a.s. Solární elektrárnyPřímé100%ČR2 000 (395) 1 605
RP Milevsko s.r.o. Retail park Přímé100%ČR40 619 40 619
CELKEM 607 511 (49 323) 558 187
V roce 2022 Společnost pořídila zbývající 50% podíl ve společnosti RP Milevsko s.r.o. (celkové náklady na
akvizici byly 3 297 tis. Kč), a tím se stala 100% vlastníkem. Dále byly poskytnuty příplatky mimo základní
kapitál společnostem:
- RP Milevsko s.r.o. ve výši 32 000 tis. Kč. (a vlastní kapitál při akvizici 5 321 tis Kč)
- FIDUROCK Projekt 22 s.r.o. ve výši 1 000 tis. Kč
- FIDUROCK Solaris a.s. ve výši 2 000 tis Kč
Dále Společnost v roce 2022 založila dceřinou společnost FIDUROCK Solaris a.s., která se bude zabývat
výstavbou a pronájmem solárních elektráren.
5. Investice do společných podniků
K 31.12.2023 Společnost nevlastnila žádné podíly v podnicích pod společným vlivem.
V roce 2022 Společnost pořídila zbývající 50% podíl ve společnosti RP Milevsko s.r.o. (celkové náklady na
akvizici byly 3 297 tis. Kč), a tím se stala 100% vlastníkem.
80
6. Poskytnuté půjčky ve skupině
Společnost od roku 2019 poskytuje svým dceřiným společnostem a podnikům pod společným vlivem půjčky na
rozvoj jejich dalších aktivit. Tyto půjčky jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako krátkodobé.
Tyto půjčky nejsou zajištěny.
2023:
Hrubá účetní Opravná
hodnota položkaČistá
zůstatková
hodnota
Stupeň 1550 098 (10 723) 539 375
Stupeň 2104 219 (32 306) 71 913
CELKEM 654 317(43 029) 611 288
2022:
Hrubá Čistá
účetní Opravná zůstatková
hodnota položkahodnota
Stupeň 1354 283 (585) 353 698
Stupeň 223 550 (574) 22 975
CELKEM 377 833 (1 159) 376 673
7. Ostatní aktiva
Ostatní aktiva k 31. prosinci 2023 představují zejména časové rozlišení provozních nákladů ve výši 2 157 tis.
Kč (2022: 463 tis. Kč).
8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
31.12.2023 31.12.2022
Peníze na účtech v bankách
běžné účty98
Peníze na účtech v bankách
vázaný účet381 774 237
Peníze CELKEM381 872237
81
Peníze na účtech v bankách k 31.12.2023 představují především prostředky na vázaném účtu v J&T bance, který
je navázán na novou emisi dluhopisů. Tyto prostředky byly v lednu a eznu 2024 použity na splacení
bankovního úvěru od J&T banky a na odkup splatných dluhopisů viz následné události.
9. Vlastní kapitál
9.1. Základní kapitál
Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve
jmenovité hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovanou dividendu a na jeden hlas na
jednu akcii při hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen v průběhu roku
2018.
9.2. Ostatní kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti.
V roce 2023 nedošlo k přírůstku Ostatních kapitálových fondů.
Přírůstek Ostatních kapitálových fondů ve výši 34 833 tis. Kč v roce 2022 představuje kapitalizaci úvěru od
mateřské společnosti.
Půjčka- mateřská
společnost
Počáteční stav 1.1.2022(6 248)
čerpání(61 929)
postoupení(45 757)
splácení79 101
OKF (kapitalizace) 34 833
Konečný stav 0
k 31.12.2022
čerpání0
Konečný stav k 31.12.20230
9.3. Rozdělení ztráty 2023
Společnost plánuje ztrátu roku 2023 převést na účet Neuhrazených ztrát minulých let.
10. Emitované dluhopisy
Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě 300
milionů Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí a
investice do rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Tyto dluhopisy jsou kótovány
a obchodovány na regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu 5,6
82
% p.a., přičemž celková jmenovitá hodnota emise je splatná 30. ledna 2024. Dne 1. června 2019 společnost
vydala další tranši těchto dluhopisů v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů v souladu s emisními
podmínkami. Celková jmenovitá hodnota emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2023 a k 31. prosinci 2022 činila
450 mil. Kč. Dluhopisy jsou zastaveny všemi akciemi Společnosti. Dle prospektu dluhopisu článku 7.4 je
Společnost jako emitent povinna plnit stanovené kovenanty a to ukazatel LTV a ukazatel krytí dluhové služby.
Ukazatel LTV znamená poměr: celkové výše konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty nemovitostí a
peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený o
provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné
nemovitosti k hodnotě konsolidovaného zadlužení.
Kovenanty pro „starou“ emisi:
kovenant podmínka prospektu31.12.2023 komenář
LTV < 75 % 64,24% splněno
krytí dluhové > 6 % 8,11% splněno
služby
kovenant podmínka prospektu31.12.2022 komenář
LTV < 75 % 63,91% splněno
krytí dluhové > 6 % 8,67% splněno
služby
Společnost vydala dne 29. prosince 2023 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 700 milionů Kč splatné v roce
2028 za účelem refinancování dosavadních dluhů a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím
do rozšiřování kapacit a/nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou
kótovány a obchodovány na Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
Kovenanty pro „novou“ emisi:
kovenant podmínka prospektu31.12.2023 komenář
LTV < 67,5 % 64,24% splněno
krytí dluhové > 6 % 7,74% splněno
služby
83
Efektivní
Nominální úroková Účetní
31.12.2023 Měnahodnota mírahodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850) CZK 450 0006.27 % 264 026
Emitované dluhopisy (ISIN
CZ0003556441) CZK 700 0009,40 % 558 912
Efektivní
Nominální úroková Účetní
31.12.2022Měnahodnota mírahodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850) CZK 450 0006.27 % 458 658
Z celkové hodnoty dluhopisů z emise ISIN: CZ0003520850 bylo k 31.12.2023 drženo 197 mil Kč tis Kč v
knihách Společnosti jako vlastní dluhopisy. Z celkové hodnoty dluhopisů z emise ISIN: CZ0003556441 bylo k
31.12.2023 drženo 125 mil tis v knihách Společnosti jako vlastní dluhopisy. Účetní hodnota tedy
odpovídá nominální hodnotě ponížené o vlastní dluhopisy a upravené o časové rozlišení kuponu.
11. Úvěry a půjčky
31.12.2023 31.12.2022
Přijaté půjčky od spřízněných stran115 741 79 282
Bankovní úvěry261 944 0
Celkem 377 685 79 282
Přijaté půjčky od spřízněných stran jsou splatné na požádání, proto jsou klasifikovány jako krátkodobé.
Bankovní úvěr je splatný 30.4.2024 a nese úrokovou sazbu 6M PRIBOR + 6 % p.a.
84
Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček a dluhopisů s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:
Úvěry od Vydané
Bankovní úvěrspřízněných dluhopisy Celkem
osob
Stav k 1.1.2022 35 181 456 283 491 464
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů
Příjmy z úvěru a půjček123 646 123 646
Splátky z úvěru a půjček(91 628) (91 628)
Zaplacený úrok(25 200) (25 200)
32 018 (25 200) 6 818
Ostatní pohyby
Kapitalizace půjček(34 833) (34 833)
Nákladový úrok3 420 27 575 30 995
Postoupení pohledávky45 757 45 757
Ostatní(2 261) (2 261)
12 083 27 575 39 658
Stav k 31.12.2022 79 282 458 658 537 940
Stav k 1.1.2023 0 79 282 458 658 537 940
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů575 000 575 000
Příjmy z úvěru a půjček250 000 140 877 390 877
Splátky z úvěru a půjček(114 322) (114 322)
Zaplacený úrok(25 200) (25 200)
250 000 26 555 549 800 826 355
Ostatní pohyby
Kapitalizace půjček0
Nákladový úrok14 166 7 842 27 999 50 007
Odkup dluhopisů(197 125) (197 125)
Ostatní(2 222) 2 062 (16 394) (16 555)
11 944 9 904 (185 520) (163 673)
Stav k 31.12.2023 261 944 115 741 822 938 1 200 623
12. Ostatní krátkodobé závazky
Ostatní krátkodobé závazky představují zejména dohadné položky pasivní týkající se přijatých služeb ve výši 18
089 tis. Kč (2022: 109 tis. Kč).
Všechny závazky jsou splatné do 12 měsíců od rozvahového dne.
13. Zaměstnanci
Společnost ve sledovaném ani v minulém účetním období neměla žádné zaměstnance.
14. Úrokové výnosy
85
2023 2022
Výnosové úroky od
spřízněných osob39 652 18 734
Výnosové úroky od třetích
stran 244227
Úrokové výnosy CELKEM39 896 18 961
Další informace k výnosům od spřízněných osob jsou uvedeny v bodě 18 přílohy. Všechny úrokové výnosy se
vztahují k finančním aktivům vykazovaným v naběhlé hodnotě a jsou kalkulovány pomocí metody efektiv
úrokové míry.
15. Úrokové náklady
2023 2022
Úrokové náklady z dluhopisů(28 060) (28 575)
Úrokové náklady z přijatých
úvěrů(7 842) (3 420)
Bankovní úroky (14 166) 0
Úrokové náklady CELKEM(50 068) (30 995)
16. Provozní náklady
Provozní náklady v celkové výši 5 504 tis. Kč (2022: 769 tis. ) představují zejména klady na audit, účetní
a poradenské služby ve výši a meziroční nárůst představuje především Ostatní finanční náklady - bankovní
poplatky - úvěr J&T související s financováním společnosti.
17. Řízení rizik
Řízení rizika vyplývajícího z finančních nástrojů má zásadní význam pro podnikání Společnosti a je základním
prvkem jejích operací. Hlavní rizika, která souvisejí s účastí v dceřiných společnostech a společných podnicích,
spočívají v riziku snížení hodnoty z důvodu nepříznivých hospodářských podmínek. Společnost řídí toto riziko
pomocí sledování vývoje na trzích s použitím solidních investičních rozhodnutí a řádného řízení likvidity.
Představenstvo nese celkovou odpovědnost za stanovení rámce řízení rizik Společnosti a za dohled nad tímto
rámcem.
17.1. Úvěrové riziko
Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé straně
finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází tehdy, když
se řada protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které
způsobí, že jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických
a dalších podmínek.
Maximální vystavení Společnosti úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2023 a k
31. prosinci 2022 je účet hodnota každé třídy finančních nástrojů. ECL týkající se peněz a peněžních
ekvivalentů není významné.
86
Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s podniky ve skupině a z jejich potenciálního prodlení
s vyplácením úvěrů.
Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek
z poskytnutých úvěrů ve skupině:
31.12.2023 31.12.2022
Úvěry poskytnuté ve skupině654 317 377 832
Opravná položka(43 029) (1 159)
Úvěry poskytnuté ve skupině, 611 288 376 673
netto
Všechny úvěry ve skupině jsou splatné na požádání, jsou proto klasifikované jako krátkodobé.
Hrubá hodnota úvěrůStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2023 354 283 23 550 0 0 377 832
Zvýšení z důvodu vzniku a 0
akvizice - brutto
Pohyb úroku (naběhlý 37 6571 995 0 0 39 652
minus zaplacený)
Částečné splacení jistiny /
čerpání úvěru v průběhu 234 1122 720 0 0 236 833
období
Převody:0
- převody do Stupně 1 0 0 0 0 0
- převody do Stupně 2(75 954) 75 954 0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2023
550 098
104 219
0
0
654 317
Převod do Stupně 2 představuje půjčku společnosti Projekt Piešťany, s.r.o., která vykazuje záporný vlastní
kapitál.
87
OP k úvěrůmStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2023 (584) (575) 0 0 (1 159)
Zvýšení z důvodu vzniku a 0 0 0 0
akvizice - brutto
Převody:0
- převody do Stupně 10 0 0
- převody do Stupně 215 576 (15 576) 0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Čistá změna úvěrového (25 715) (16 155) 0 0 (41 870)
rizika
0 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2023
(10 723)
(32 306)
0
0
(43 029)
Hrubá hodnota úvěrůStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2022 345 024 6 777 - - 351 801
Zvýšení z důvodu vzniku a 10 754 10 754
akvizice - brutto
Pohyb úroku (naběhlý minus 17 624 1 338 0 0 18 962
zaplacený)
Částečné splacení jistiny / čerpání (3 684)0 0 (3 684)
úvěru v průběhu období
Převody:, 0
- převody do Stupně 16 777 (6 777)0 0 0
- převody do Stupně 2(22 212)22 212 0 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2022 354 283 23 550 0 0 377 832
OP k úvěrůmStupeň 1Stupeň 2Stupeň 3POCI Celkem
Celkem k 1. lednu 2022 (569)(285)- - (854)
Zvýšení z důvodu vzniku a (305) 0 0 (305)
akvizice - brutto
Převody:0
- převody do Stupně 1(285) 2850 0 0
- převody do Stupně 20 0 0
- převody do Stupně 30 0 0 0 0
Čistá změna úvěrového rizika575(575) 0 0 0
0 0 0 0 0
Celkem k 31. prosinci 2022 (584)(575)0 0 (1 159)
88
17.2. Úrokové riziko
Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových sazeb.
Doba, po kterou je úroková sazba pro finanční nástroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena úrokovému
riziku. Níže uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na základě smluvního
data splatnosti jejích finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní úrokovou sazbu před
splatností, na další přeceňování datum. Úrokově citlivá finanční aktiva a pasiva jsou zařazována do sloupců dle
data nejbližší refixace nebo zbytkové splatnosti, podle toho co nastane dříve.
31.12.2023
0-3 měsíce4 - 12 měsíců1 5 let Nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní 381 872 0 0 0 0 381 872
ekvivalenty
Poskytnuté úvěry611 288 0 0 0 0 611 288
Ostatní aktiva3 066 0 0 0 0 3 066
CELKEM 996 226 0 0 0 0 996 226
0
Závazky0
Úvěry a půjčky115 741 261 944 0 0 0 377 685
Emitované 264 026 0 558 912 0 0 822 938
dluhopisy
Ostatní
krátkodobé 18 148 0 0 0 0 18 148
závazky
397 915 261 944 558 912 0 0 1 218 771
CELKEM 0
GAP598 311 (261 944) (558 912)0 0 (222 545)
KUMULATIVNÍ 598 311 336 367 (222 545) (222 545) (222 545) (222 545)
GAP
89
31.12.2022
0-3 4 - 12
měsíceměsíců1 5 let Nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty237237
Poskytnuté úvěry376 673 376 673
Ostatní aktiva1 099 1 099
CELKEM 378 010 0 0 378 010
0
Závazky0
Úvěry a půjčky79 282 79 282
Emitované dluhopisy458 658 458 658
Ostatní krátkodobé závazky109109
79 391 0 458 658 538 049
CELKEM 0
GAP298 619 0 (458 658) 0 0 (160 039)
KUMULATIVNÍ GAP298 619 298 619 (160 039) (160 039) (160 039) (160 039)
Řízení úrokového rizika
Emitované dluhopisy – úroková míra emitovaných dluhopisů je fixní po celou dobu emise s úrokovou sazbou
5,6 % p.a. (případně 8,6 % u nové emise).
Poskytnuté půjčky ve skupině – úrokové sazby na těchto půjčkách jsou odvozeny na základě principu tržního
odstupu. Jedná se o kombinaci fixní marže a referenční sazby. Úrokové sazby poskytnutých půjček ve skupině
jsou tedy citlivé na změny referenčních sazeb (3M PRIBOR). Změny sazby poskytnutých půjček jsou
vyhodnocovány na roční bázi. Ke změně poprvé došlo k 1. dubnu 2020, kdy byly sazby poníženy v souladu
s poklesem 3M PRIBOR a dále v roce 2023 kdy došlo k navýšení sazeb na 9 %. K vyhodnocení sazeb a jejich
aktualizace proběhne během roku 2024.
pokles na průměr2023růst nad
3M PRIBOR0,00% 7,13% 8,00%
sazba poskytnutých 6,50% 9,00%9,00%
půjček
pokles na průměr2022růst nad
3M PRIBOR0,00% 6,28% 5,00%
sazba poskytnutých 6,50% 6,50% 8,50%
půjček
90
17.3. Riziko likvidity
Riziko likvidity představuje riziko neschopnosti financovat aktiva s použitím nástrojů s náležitou splatností a
sazbami, riziko neschopnosti zlikvidovat aktivum dostatečně rychle a v náležité částce a riziko neschopnosti
plnit závazky k datu splatnosti. Společnost nepřetržitě posuzuje své riziko likvidity ve spolupráci s finančním
oddělením skupiny pomocí zjišťování a sledování změn ve financování nezbytném k plnění obchodních
cílů. Smluvní částky uvedené v následující tabulce jsou hrubé, nediskontované peněžní toky, a proto se nemusí
shodovat s účetními hodnotami uvedenými ve výkazu o finanční situaci.
Celkové
2023do 3měsíců 1 rok 3 měsíce -1 - 5 let splatné po5 letech nediskontované peněžní toky k Účetní hodnota k 31.12.2023
31.12.2023
Nederivátové závazky
Úvěry a půjčky od spřízněných (115 741) 0 0 0 (115 741) (115 741)
stran
Bankovní úvěry(261 944) (261 944) (261 944)
Emitované dluhopisy (266 126) (60 200) (940 800) (1 265 026) (822 938)
Ostatní závazky(18 148) 0 0 0 (18 148) (18 148)
CELKEM (659 859)(60 200) (940 800) 0 (1 660 859) (1 218 771)
Celkové
2022měsícůdo 33 měsíc1 rok e -1 - 5 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k Účetní
31.12.2022 hodnota
k 31.12.2022
Nederivátové závazky
Úvěry a půjčky od spřízněných stran(79 282) 0 0 0 (79 282) (79 282)
Vydané dluhopisy(12 600) (12 600) (462 600) (487 800) (458 658)
Ostatní závazky(109) 0 0 0 (109) (109)
CELKEM (91 991) (12 600) (452 100) 0 (567 191) (538 049)
91
17.4. Kurzové riziko
Kurzové riziko vzniká tehdy, když mají stávající nebo předpokládaná cizoměnová aktiva vyšší nebo nižší
hodnotu než závazky v cizí měně.
Společnost má následující rozpad finančních aktiv a závazků denominovaných v jednotlivých měnách:
31.12.2023
ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Ostatní pohledávky3 066 3 066
Poskytnuté půjčky654 317 170 837 483 480
OP k půjčkám(43 029) (33 604) (9 425)
Peníze a peněžní ekvivalenty381 872 38381 834
CELKEM 996 226 137 271 858 955
Finanční závazky
Úvěry a půjčky377 685 83 161 294 524
Dluhopisy 822 938 822 938
Závazky z obchodních vztahů a jiné 18 148 18 148
závazky
CELKEM 1 218 771 83 161 1 135 610
ČISTÁ POZICE(222 545) 54 110 (276 655)
31.12.2022
ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Ostatní pohledávky1 099 1 099
Poskytnuté půjčky377 833 154 991 222 841
OP k půjčkám(1 160) (792) (368)
Peníze a peněžní ekvivalenty2372307
CELKEM 378 010 154 430 223 580
Finanční závazky
Úvěry a půjčky79 282 65 645 13 637
Dluhopisy 458 658 458 658
Závazky z obchodních vztahů a jiné 109109
závazky
CELKEM 538 049 65 645 472 404
ČISTÁ POZICE(160 039) 88 785 (248 824)
92
31.12.2023 spot 2023 průměr
CZK / 1 EUR 24,72524,007
31.12.2022 spot 2022 průměr
CZK / 1 EUR 24,115 24,566
Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na základě
5% zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR. Tato analýza vychází z výkyvů směnných kurzů cizích měn,
které Společnost k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza předpokládá, že všechny ostatní
proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad předpokládaného prodeje a nákupu.
Zohledněné pohyby v EUR
byly: CZK / 1 EUR +-5%
Dopad na
Oslabení / Posílení Dopad na zisk před
CZK vůči EURkapitálzdaněním
2023
Oslabení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 25,9612 7062 706
Posílení 5% / spot (2 706) (2 706)
CZK/EUR kurzu 23,849
2022
Oslabení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 25,321 4 439 4 439
Posílení 5% / spot
CZK/EUR kurzu 22,909 (4 439) (4 439)
17.5. Řízení kapitálového rizika
Pokračující činnost Společnosti řídí její konečná mateřská společnost FIDUROCK Private Equity Participations
B.V., s cílem poskytovat dostatečný kapitál tak, aby společnosti skupiny FIDUROCK mohly pokračovat
v podnikání při maximalizaci návratnosti pro zainteresované osoby prostřednictvím optimalizace poměru dluhu
a kapitálu.
17.6. Reálné hodnoty finančních nástrojů
Společnost provedla hodnocení reálné hodnoty svých finančních nástrojů. Reálné hodnoty byly odhadnuty buď
odkazem na tržní hodnotu na konci účetního období, nebo diskontováním příslušných peněžních toků s použitím
běžných úrokových sazeb u podobných nástrojů.
Odhady reálných hodnot ostatních finančních aktiv a závazků se významně neliší od jejich zůstatkových hodnot
vzhledem k jejich krátkodobé povaze.
Účetní hodnotaReálná hodnotaÚroveňreálné
2023 20222023 2022hodnoty
Emitované dluhopisy822 938458 6581 150 000446 951Úroveň 3
93
18. Transakce se spřízněnými osobami
Společnost vztahy se spřízněnými osobami, tj. se svou mateřskou společností a se svými dceřinými a
přidruženými společnostmi. Všechny transakce se spřízněnými osobami jsou samostatně vykázány. Za
spřízněné osoby je dále považováno představenstvo, blízcí rodinní příslušníci těchto osob a další strany, které
jsou ovládány takovými osobami a subjekty, jsou společně s nimi ovládány nebo jsou pod jejich podstatným
vlivem, kdy tyto osoby a subjekty mají významnou hlasovací pravomoc. Společnost uzavřela v letech 2023 a
2022 tyto transakce se spřízněnými osobami.
Transakce s mateřskou společností
V průběhu roku 2022 provedla mateřská společnost kapitálový příspěvek do vlastního kapitálu společnosti pro
další rozvoj skupiny ve výši 34 833 tis. Kč formou kapitalizace půjčky.
V roce 2023 žádné podobné transakce neproběhly.
Transakce se spřízněnými společnostmi
Měnaúroková míraEfektivní31.12.2023
Půjčky přijaté
Retail Park Severka
Liberec s.r.o. EUR 9 %22 917
Retail park Prešov, s.r.o.EUR 9 %52 101
SLOVAK INVESTMENT 9 %
GROUP s. r. o. EUR 33 282
Fidurock Private Equity EUR 0%7 441
Participations B.V.
Celkem 115 741
Měnaúroková míraEfektivní31.12.2022
Půjčky přijaté
Retail Park Severka EUR 6,50 % 13 637
Liberec s.r.o.
Retail park Prešov, s.r.o.EUR 6,50 % 47 701
SLOVAK INVESTMENT EUR 6,50 % 17 944
GROUP s. r. o.
Fidurock Capital CZ a.s. CZK 9,40 % 0
Fidurock Private Equity EUR 0%0
Participations B.V.
Celkem 79 282
94
MěnaÚrokNominální hodnota Opravná položka31.12.2023
Půjčky poskytnuté
Retai Park Tábor s.r.o.9,00% 80 103 (1 561) 78 542
Retail park Senica s.r.o. EUR 9,00% 10 398 (203) 10 195
Retail Park Staré město 9,00% 77 298 (1 507) 75 791
s.r.o.
RP Choceň s.r.o.9,00% 22 311 (435) 21 876
Projekt Piešťany s.r.o.EUR 9,00% 75 954 (15 576) 60 378
Retail Park Mladá Boleslav
a.s. 9,00% 16 300 (318) 15 982
RP Trnava a.s. EUR 9,00% 47 267 (921) 46 346
RP Levice EUR 9,00% 28 264 (16 730) 11 534
Fidurock Solaris a.s. 9,00% 15 563 (303) 15 260
RP Milevsko s.r.o. 9,00% 22 502 (439) 22 063
RP Trutnov 13,00% 249 404 (4 862) 244 542
Fidurock Projekt 22 s.r.o. EUR 9,00% 8 953 (174) 8 779
Celkem 654 317 (43 029) 611 288
Efektivní
Měnaúroková Nominální hodnota Opravná položka31.12.2022
míra
Půjčky poskytnuté
Retai Park Tábor s.r.o.6,50% 84 716 (140) 84 576
Retail park Senica s.r.o. EUR 6,50% 12 996 (21) 12 975
Retail Park Staré město 6,50% 80 805 (133) 80 671
s.r.o.
RP Choceň s.r.o.6,50% 20 819 (34) 20 784
Projekt Piešťany s.r.o.EUR 6,50% 65 052 (107) 64 944
Retail Park Mladá 6,50% 25 748 (42) 25 705
Boleslav a.s.
RP Trnava a.s. EUR 6,50% 45 459 (75) 45 384
RP Levice EUR 6,50% 23 550 (575) 22 975
Fidurock Solaris a.s. CZK 7,00% 1 895 (3) 1 892
RP Milevsko s.r.o. CZK 8,00% 8 859 (15) 8 844
Fidurock Projekt 22 s.r.o. EUR 6,50% 7 935 (13) 7 922
Celkem 377 832 (1 159) 376 673
95
2023 2022
Úrokové náklady
Fidurock Capital CZ 0 46
a.s.
FIDUROCK Solaris a.s. 0 13
Retail Park Severka 1 914 753
Liberec s.r.o.
SLOVAK INVESTMENT 2 013 549
GROUP s. r. o.
Retail park Prešov,
s.r.o. 3 916 2 059
Celkem 7 842 3 420
2023 2022
Úrokové výnosy
RP Trutnov 13 749 0
Retail Park Tábor s.r.o.5 428 4 394
Retail park Senica s.r.o. 559 472
Retail Park Staré město s.r.o.5 358 4 334
RP Choceň s.r.o.710 1 349
Projekt Piešťany s.r.o.4 753 3 159
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.
r. o. 1 056 0
Retail Park Mladá Boleslav a.s.1 107 1 548
RP Trnava, a. s. 3 645 1 493
RP Levice 1 991 1 338
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. 699 469
FIDUROCK Solaris a.s. 597 0
Celkem 39 652 18 734
Všechny transakce byly uzavřeny za běžných tržních podmínek.
Transakce s klíčovými řídícími pracovníky
Členové představenstva a dozorčí rady neobdrželi v letech 2023 a 2022 žádnou odměnu.
96
19. Daň z íjmů
Daň vykázaná ve výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku
hospodaření
31.12.2023 31.12.2022
Daň z příjmů běžná0 0
Dopad daně 20200 (1 065)
Daňový výnos CELKEM0 (1 065)
Rekonciliace efektivní daňové sazby20232022
Ztráta před zdaněním(73 741) (21 990)
Sazba daně z příjmů19,00 %19,00 %
0 4 178
Daňově neuznatelné náklady(1 587) (1 587)
Ostatní1 587 (2 591)
Dopad dodatečné daně 20200 (1 065)
CELKEM 0 (1 065)
V roce 2022 společnost realizovala daňovou ztrátu. Vykázaný výnos z titulu daně z íjmů ve výši 1 065 tis.
představuje dopad dodatečného daňového přiznání za rok 2020.
20. Ostatní skutečnosti – vnější ekonomické prostředí
Během února 2022 došlo k válečnému konfliktu mezi Ukrajinou a Ruskem , který může mít dopad na jak
vybrané makroekonomické ukazatele, které ovlivňují Společnost (inflace), tak na chování spotřebitelů, nájemců
(stakeholders). Vedení společnosti situaci blízce monitoruje.
Neexistují žádné vazby aktivit společnosti na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko. Neexistuje žádná přímá vazba
společnosti na činnosti, aktiva, investice v Rusku, Ukrajině či Bělorusku. V zasažených zemích neprobíhá žádná
obchodní činnost. Neexistuje žádné přímé úvěrové riziko spojené se současnou situací v zasažených zemích.
Společnost není závislá na dodávkách klíčových materiálů nebo služeb z postižených zemí. Společnost není
závislá na dodavatelích materiálů a služeb z postižených zemí (včetně ropy, plynu nebo jiných energetických
materiálů). Společnost nemá v Rusku/Bělorusku nebo na Ukrajině žádná aktiva, jejichž ocenění by mohlo být
sníženo v důsledku dopadů na budoucí peněžní toky. Společnost nedrží v Rusku/Bělorusku nebo na Ukrajině
žádné majetkové a dluhové cenné papíry, které mohou být vystaveny výrazně zvýšenému tržnímu, úvěrovému
a likviditnímu riziku.
Společnost neplánuje prodávat aktiva do postižených zemí. Společnost nečelí zvýšenému počtu kybernetických
útoků. Společnost není vystavena měnovým dopadům vyplývajícím z expozic v ruských rublech nebo
ukrajinských hřivnách a dopadům případných omezení mezinárodních plateb v těchto měnách.
97
Neexistují žádné stávající smlouvy se sankcionovanými bankami. Neexistují žádné dopady související s
dopadem toho, že by banky/finanční subjekty neměly přístup k systému SWIFT. Dopad sankcí je omezený.
Neexistují žádné problémy s bankami / poskytovateli financování / úvěrovými smlouvami / úvěrovými linkami
v důsledku sankcí (včetně prominutí, zamítnutí úvěru nebo odebrání úvěrových linek, revizí ratingů úvěrových
agentur směrem dolů, větších omezení přístupu k potřebnému kapitálu a úvěrům, nepříznivých změn úvěrového
rizika přisuzovaného protistranám transakcí a nemožnosti získat financování).
Neexistují žádné přímé důsledky pro going concern společnosti.
Vedení považuje dopady současné situace na Ukrajině a v Rusku na účetní závěrku Skupiny za rok 2023 za
nevýznamné. V důsledku toho nebyly žádné takové dopady promítnuty do účetní závěrky za rok 2023.
21. Následné události
Emise nových dluhopisů ze dne 29.12.2023 byla během ledna 2024 plně upsána. Emise z roku 2019 byla plně
splacena 30.1.2024. Krátkodobý bankovní úvěr k 31.12.2023 vykázaný ve výši 261 944 tis Kč byl plně splacen
26.3.2024. Po 31.12.2023 nedošlo k dalším významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či zveřejnění
v této výroční zprávě.
V Praze, dne 30. dubna 2024
……………………………….
David Hauerland, MBA
(člen představenstva)
98
Zpráva o auditu konsolidované účetní závěrky
99
100
101
102
103
104
105
KONSOLIDOVANÁ AUDITOVANÁ ÚČETNÍ ZÁVĚRKA ZA OBDOBÍ
1.1.2023 31.12.2023
Fidurock Nemovitosti a.s.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2023
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
106
Konsolidovaný výkaz o finanční situaci k 31. prosinci 2023
Ref. Pozn. 31.12.2023 31.12.2022
A Dlouhodobý majetek4 036 650 3 057 000
B Investiční majetekBod 3.1 3 999 548 3 020 344
CCKladná reálná hodnota derivátůBod 3.4 0 20 813
D Odložená daňová pohledávkaBod 3.12 21 538 15 843
DDOstatní dlouhodobá aktivaBod 3.13 15 564 0
E Oběžná aktiva 540 056 130 254
F pohledávkyPohledávky z obchodních vztahů a jiné Bod 3.2 63 613 40 008
G Ostatní aktivaBod 3.3 24 076 17 788
GGKladná reálná hodnota derivátůBod 3.4 22 152 25 507
H Peníze a peněžní ekvivalentyBod 3.5 430 215 46 951
I AKTIVA CELKEM 4 576 706 3 187 254
J Vlastní kapitál1 125 810 1 008 319
K Základní kapitálBod 3.6 (a) 2 040 2 040
L Ostatní kapitálové fondyBod 3.6 (b) 484 670 484 670
M Rezerva ze zajišťovacích nástrojůBod 3.6 (c) 13 803 19 494
N Kurzové rozdíly z přecenění(2 224) (18 619)
O Nerozdělený zisk627 521 520 734
P společnostiVlastní kapitál připadající vlastníkům mateřské 1 125 810 1 008 319
Q Dlouhodobé závazky1 273 764 2 085 927
R Úvěry a půjčkyBod 3.7 492 557 1 475 306
Emitované dluhopisyBod 3.8 558 912 448 158
S Odložený daňový závazekBod 3.12 192 055 132 221
U Ostatní dlouhodobé závazkyBod 3.10 30 240 30 242
W Krátkodobé závazky2 177 132 93 008
X Úvěry a půjčkyBod 3.7 1 792 241 26 477
Y Emitované dluhopisyBod 3.8 264 026 10 500
Z Záporná reálná hodnota derivátů1 449 0
AAJiné krátkodobé závazkyBod 3.11 110 224 49 041
ABVýnosy příštích obdobíBod 3.9 9 192 6 990
ACCELKOVÉ ZÁVAZKY3 450 896 2 178 935
ADVLASTNÍ KAPITÁL a ZÁVAZKY CELKEM4 576 706 3 187 254
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2023
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
107
Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodaření za rok
končící 31. prosincem 2023
01.01.2023 01.01.2022
Ref. Pozn. 31.12.2023 - 31.12.2022 -
A Výnosy z nájmůBod 4.1 242 790 188 331
B Čistý výnos/náklad ze služeb spojených s provozem budovBod 4.2 (5 015) (4 433)
C Poplatky za správu majetkuBod 4.3 (6 929) (14 117)
D Ostatní provozní výnosyBod 4.4 22126
E Čistý provozní zisk230 868 169 907
F Ostatní provozní nákladyBod 4.4 (46 308) (40 917)
G Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetku150 692 (75 092)
I Provozní zisk335 252 53 898
J Finanční výnosyBod 4.5 3 479 72 909
KKZtráta z prodeje dlouhodobého finančního majetku(395) 0
L Finanční nákladyBod 4.6 (173 412) (63 658)
N Zisk za období před zdaněním164 924 63 149
O Daňový nákladBod 3.12 (57 741) (12 206)
P Čistý zisk za období107 183 50 943
Q hospodářského výsledkuPoložky, které se následně mohou reklasifikovat do
R zajištění peněžních tokůČistý zisk z pohybu reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů při (7 204) 4 722
S Související daň1 513 (897)
T Rezerva na kurzové přecenění16 395 (12 670)
U Ostatní úplný výsledek po zdanění10 704 (8 845)
V Úplný výsledek za období celkem117 887 42 098
W Zisk za období připadající na:
X Zisk za období
Y Vlastníkům mateřské společnosti107 183 50 943
Z Ostatní úplný výsledek hospodaření
AAVlastníkům mateřské společnosti10 704 (8 845)
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2023
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
108
Konsolidovaný výkaz o změnách vlastního kapitálu za rok končící
31. prosincem 2023
Nerozdělený Celkem
zisk
Základní připadající Kapitálové zajišťovacích Rezerva ze Kurzovérozdíly z připadající na vlastníky
kapitálna vlastníky fondy nástrojůpřeceněnímateřské
mateřské společnosti
společnosti
Zůstatek 1.1.20222 040 469 791 449 838 15 669 (5 949) 931 389
Úplný výsledek hospodaření0 50 943 0 3 825 (12 670) 42 098
Čistý zisk za období0 50 943 0 0 0 50 943
Ostatní úplný výsledek hospodaření po
zdanění0 0 0 3 825 (12 670) (8 845)
Kapitálové operace0 0 34 832 0 0 34 832
Zvýšení ostatních kapitálových fondů0 0 34 832 0 0 34 832
Zůstatek k 31.12.20222 040 520 734 484 670 19 494 (18 619) 1 008 319
Zůstatek 1.1.20232 040 520 734 484 670 19 494 (18 619) 1 008 319
Úplný výsledek hospodaření0 106 787 0 (5 691) 16 395 117 491
Čistý zisk za období0 107 183 0 0 0 107 183
Vyřazení investice Solaris0 (396) 0 0 0 (396)
Ostatní úplný výsledek hospodaření po
zdanění0 0 0 (5 691) 16 395 10 704
Kapitálové operace0 0 0 0 0 0
Zvýšení ostatních kapitálových fondů0 0 0 0 0 0
Zůstatek k 31.12.20232 040 627 521 484 670 13 803 (2 224) 1 125 810
Informace o změnách kapitálových fondů jsou uvedeny v poznámce 3.6. Informace o změnách v rezervě zajištění peněžních toků jsou uvedeny
v poznámce 6.6.
FIDUROCK Nemovitosti a.s.
Konsolidovaná účetní závěrka za rok končící dnem 31. prosince 2023
Všechny částky jsou uvedeny v tisících korun českých (tis. Kč)
109
Konsolidovaný výkaz o peněžních tocích za rok končící 31.
prosince 2023
1.1.2023 - 1.1.2022 -
31.12.2023 31.12.2022
Čistý zisk za období107 183 50 943
Úpravy o nepeněžní operace76 982 78 047
Čistý nerealizovaný výnos z přecenění investičního majetkuBod 3.1 (150 692) 75 092
Daňový nákladBod 3.12 57 741 12 206
Finanční náklady, čistéBod 4.5-6169 933 (9 251)
Změny pracovního kapitálu3 431 5 577
Pokles/(nárůst) obchodních a ostatních pohledávekBod 3.2 (23 605) 23 112
Zvýšení ostatních aktivBod 3.5 3.12 (11 983) (6 745)
Zvýšení ostatních dlouhodobých závazkůBod 3.10 13 536 6 107
Zvýšení/(snížení) obchodních a ostatních závazBod 3.10 32 550 (5 294)
Snížení výnosů příštích obdobíBod 3.9 2 203 1 035
Zaplacená daň(9 270) (12 638)
Čistý peněžní tok z provozní činnosti187 596 134 567
Peněžní toky z investiční činnosti
Pořízení nových dceřiných společností očištěné o získané peněžní prostředkyBod 3.2 (289 142) (250)
Kapitálové výdaje na investice do nemovitostíBod 3.1 (90 472) (149 461)
Čistý peněžní tok z investiční činnosti(379 614) (149 711)
Peněžní toky z financováníBod 3.7-11
Příjmy z emise dluhopisů575 000 0
Splátky z emise dluhopisů(197 125) 0
Příjmy z půjček923 298 277 525
Splátky půjček(631 138) (200 486)
Zaplacený úrok(93 192) (50 712)
Čistý peněžní tok z financování576 843 26 327
Čistý přírůstek peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů384 825 11 183
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na začátku období46 951 37 354
Vliv změn měnových kurzů(1 561) (1 586)
Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty na konci období430 215 46 951
Poznámka: Pořízení nových dceřiných společností, po odečtení peněžní položky, zahrnuje v rámci investiční činnosti také splácení půjček od
nabyté dceřiné společnosti, protože splacení těchto půjček bylo podmíněno dohodami o koupi akcií.
110
1. Obecné údaje o společnosti a skupině
1.1. Jméno společnosti
FIDUROCK Nemovitosti a.s. (dále jen „Společnost“) je akciová společnost založená podle právch předpisů České
republiky. Společnost byla založena dne 14. listopadu 2015.
Společnost je spolu se svými dceřinými společnostmi označována jako „Skupina“.
1.2. Právní forma Společnosti – Akciová Společnost
1.3. Sídlo Společnosti
Václavské náměstí 2132/47, Nové Město, 110 00, Praha 1
1.4. Země registrace
Česká republika
1.5. Domicil
Česká republika
1.6. Obchodní rejstřík
Městský soud v Praze, Číslo zápisu: B 21110
1.7. Akcionář Společnosti ke dni 31.prosince 2023
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. 100%, 1077XX Amsterdam, Strawinskylaan 937, Nizozemsko
1.8. Ultimátní mateřská společnost
Stichting Administratiekantoor Fidurock Holding, se sídlem Strawinskylaan 937, 1077XX Amsterdam, Nizozemské
království, zapsaná v obchodním rejstříku vedeném nizozemskou obchodní komorou pod číslem 855694282
1.9. Změna v názvu vykazující účetní jednotky
Od konce předchozího období nedošlo ke změně názvu vykazující účetní jednotky.
1.10. Hlavní místo Podnikání
Česko a Slovensko
1.11. Období zachycené v účetní závěrce
Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována na období od 1. ledna 2023 do 31. prosince 2023
1.12. Vedení Společnosti ke dni 31.prosince 2023
Člen představenstva
David Hauerland, od 14. listopadu 2020
Člen představenstva
PhDr. Petr Valenta, od 17. dubna 20123
Člen dozorčí rady
Vladimír Loukota, od 15. června 2023
1.13. Cíl skupiny
Investičním cílem Skupiny je provádět výhodné investice s přidanou hodnotou do nemovitostí ve střední a východní
Evropě (geografické zaměření), mj. zejména na území České republiky a Slovenska.
1.14. Hlavní předmět podnikání
Skupina může provádět v České republice nebo v zahraničí veškeré transakce, které se přímo nebo nepřímo týkají
akvizic a držby nemovitého majetku a nabytí a držení majetkových účastí v podnicích (v jakékoli formě), které
mohou podle svých zakladatelských dokumentů nabývat a držet nemovitosti, a jiná aktiva potřebná k jejich správě,
a dále spravovat, řídit, budovat a zcizovat takové nemovitosti a podíly v realitních společnostech a ve společnostech,
které drží nemovitosti.
111
Skupina rovněž může používat své finanční prostředky při organizaci, řízení, rozvoji a zcizování portfolia tvořeného
jakýmikoli cennými papíry a právy duševního vlastnictví jakéhokoli původu a podílet se na založení, rozvoji a ovládání
jakéhokoli podniku v souladu s investičním cílem. Může rovněž nabývat pomocí vkladů, upisování, kupních opcí nebo
jinými prostředky všechny druhy cenných papírů a práv duševního vlastnictví za účelem rozvoje, a realizovat tato
aktiva prodejem, převodem, směnou nebo jinak.
Skupina a její akcionář může poskytnout pomoc (prostřednictvím půjček, záloh, záruk, zajištění nebo jinak)
společnostem nebo jiným podnikům, v nichž má Skupina podíl.
1.15. Předpoklad neomezeného trvání podniku
Skupina sleduje svou likviditní pozici a chování nájemců. Skupina do dnešního dne nezaznamenala významné
prodlení s platbami nájemného od svých nájemců. Vedení Skupiny připravilo stresové testovací scénáře s projekcí
ekonomických výsledků, které zohledňují dopady válečného konfliktu na Ukrajině. Předpovědi ukazují, že Skupina
splňuje princip nepřetržitého trvání, a to jak z hlediska generovaného peněžního toku, tak z hlediska plnění
kovenantů pro rok 2023. Vedení společnosti nemá k dispozici informace, z kterých by vyplývaly významnejistoty
v použitých odhadech a projekcích.
Vedení společnosti tedy neočekává významné nejistoty v nadcházejících letech.
Společnost je si dále vědoma faktu, že v průběhu roku 2024 jsou splatné úvěry v Unicredit v celkové hodnotě 1,8
miliardy , v roce 2025 pak úvěry v hodnotě 0,5 miliardy Kč. Vedení společnosti má připravenou strategii
refinancování úvěrů na další 5-letou periodu.
Proces refinancování bankovních úvěrů v UniCredit splatných v roce 2024 je již v pokročilé fázi jednání s UniCredit.
Na konci roku 2023 bylo uspořádáno výběrové řízení a bylo osloveno několik dalších bank. Jejich nabídky byly
vyhodnoceny a směřuje se k refinancování s UniCredit. Indikované podnky ze strany UniCredit byly zapracovány
do business plánu společnosti na další roky z kterého vyplývá, že společnost bude plnit požadované kovenanty.
Podle informací, které má vedení Skupiny k datu vydání k dispozici, nemají výše uvedené situace významný vliv na
předpoklad neomezeného trvání – going concern Společnosti.
2. Shrnutí významných účetních zásad a postupů
Hlavní účetní zásady a postupy přijaté při zpracování této konsolidované účetní závěrky jsou uvedeny níže. Tyto
zásady a postupy byly soustavně aplikovány na celé období, není-li uvedeno jinak.
2.1. Základ pro zpracování
Prohlášení o souladu
Konsolidovaná účetní závěrka byla sestavena v souladu s Mezinárodními standardy finančního výkaznictví
(„International Financial Reporting Standards“, IFRS) ve znění přijatém Evropskou unií.
Tato konsolidovaná účetní závěrka představuje statutární účetní závěrku sestavenou v souladu s ustanovením § 23a
(2) zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví ve znění pozdějších předpisů.
Zpracování konsolidované účetní závěrky
Konsolidovaná účetní závěrka je zpracována dle konvence o historických cenách, s výjimkou investičního
nemovitého majetku a derivátů, které jsou oceněny reálnou hodnotou.
Konsolidovaná účetní závěrka je upravena o události, které nastávají po konci vykazovaného období, ale ještě
předtím, než je konsolidovaná účetní závěrka schválena k vydání, a to tehdy, když buď poskytují důkazy o
podmínkách, které existovaly na konci vykazovaného období (události, které vyvolávají úpravy), nebo když
naznačují, že neplatí předpoklad trvání podniku. Konsolidovaná účetní závěrka se neupravuje o události, které
nevyvolávají úpravy, tedy o takové, které vyplývají z podmínek vzniklých po konci vykazovaného období.
112
Používání odhadů a předpokladů
Při přípravě konsolidované účetní závěrky v souladu s IFRS provádí vedení Skupiny odhady a určuje předpoklady,
které mají k datu účetní závěrky vliv na aplikaci účetních postupů a na vykazovanou výši aktiv a závazků, výnosů a
nákladů. Tyto odhady a předpoklady jsou založeny na historických zkušenostech a různých dalších faktorech, které
jsou považovány za přiměřené za podmínek, při nichž se odhady účetních hodnot aktiv a závazků provádí a v situaci,
kdy nejsou zcela evidentní z jiných zdrojů. Skutečné výsledky se od odhadů mohou lišit.
Tyto odhady a předpoklady jsou průběžně revidovány. Úpravy účetních odhadů jsou zohledněny v období, ve kterém
jsou tyto odhady revidovány, pokud se tato revize týká pouze tohoto období, nebo v období revize a budoucích
období pokud tato revize ovlivňuje současné i budoucí období.
Informace o úsudcích použitých při aplikaci účetních zásad a postupů, které mají nejvýznamnější účinek na částky
vykázané v konsolidované účetní závěrce, jsou uvedeny v následujících poznámkách:
Předpoklady a odhady nejistoty
(i) Stanovení reálných hodnot
Odhady a předmětné předpoklady jsou průběžně revidovány. Revize účetních odhadů jsou uznávány v době, kdy
jsou tyto odhady revidovány, pokud revize vliv pouze na dané období, nebo v období revize a v budoucích
obdobích, jestliže se revize týká běžného období i budoucích období.
Řada účetních zásad a postupů Skupiny a zveřejnění vyžaduje stanovení reálné hodnoty finančních i nefinančních
aktiv a závazků.
Vedení pravidelně reviduje významné nezjistitelné vstupy a přecenění. Pokud se ke stanovení reálné hodnoty
používají údaje třetích stran, například makléřské kotace nebo služby stanovení cen, vedení posoudí důkazy
obdržené od třetích stran k podpoře závěrů, že tato ocenění splňují požadavky IFRS, včetně úrovně v hierarchii
reálných hodnot, v níž má být takové ocenění klasifikováno.
Skupina používá při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku co možná nejvíce data zjištěná ze sledování trhu.
Reálné hodnoty jsou rozřazeny do různých úrovní v hierarchii reálných hodnot na základě vstupů použitých při
oceňovacích technikách takto:
• Úroveň 1: kótované ceny stejných aktiv nebo závazků na aktivních trzích (neupravené).
• Úroveň 2: jiné vstupy než kótované ceny zařazené do Úrovně 1, které se dají zjistit ve vztahu k danému aktivu
nebo závazku buď přímo (tj. jako ceny), nebo nepřímo (tj. dají se odvodit od cen).
• Úroveň 3: vstupy pro aktivum nebo závazek, které nevycházejí ze zjistitelných tržních údajů (nezjistitelné vstupy).
Skupina účtuje o převodech mezi jednotlivými úrovněmi hierarchie reálných hodnot na konci vykazovaného období,
během něhož došlo k dané změně.
Další informace o předpokladech stanovených při určování reálných hodnot jsou uvedeny v těchto poznámkách:
Poznámka 3.1 – investiční nemovitý majetek a
Poznámka 5 – Měření reálné hodnoty, finanční nástroje,
(ii) Odhad nejistoty
S jimkou reálných hodnot investic do nemovitostí a derivátů neexistují žád jiné klíčové edpoklady do
budoucna a jiné klíčové zdroje odhadu nejistot k datu účetních výkazů, které nesou významné riziko vyvolání
významné úpravy částek aktiv a závazků vedených v účetnictví během příštího finančního roku.
(iii) Deriváty
Skupina využívá úrokové swapy (IRS) k zajištění rizika fluktuace úrokových měr. K rozvahovému dni jsou IRS
přeceněny na reálnou hodnotu s dopadem do konsolidovaného výkazu o úplném výsledku hospodaření.
(iv) Nové účetní standardy, které dosud nenabyly účinnost a nejsou předčasně ijaty
V současné době se podoba standardů přijatá Evropskou unií výrazně neliší od nařízení schválených Radou pro
mezinárodní účetní standardy (IASB). Výjimkou jsou následující standardy, úpravy stávajících standardů a
113
interpretace, které nebyly k datu schválení účetní závěrky schváleny k používání v EU (data účinnosti uvedená níže
jsou pro IFRS vydané radou IASB):
Novelizace IAS 1 - Klasifikace závazků jako krátkodobé a dlouhodo
Novelizace IAS 1 - Dlouhodobé závazky s kovenanty
Novelizace IFRS 16 -Závazky z leasingu při prodeji a zpětném leasingu
Dle odhadů Skupiny nebude mít dodržování výše uvedených standardů, úprav stávajících standardů a interpretací v
období, kdy budou použity poprvé, žádný významný dopad na účetní závěrku Skupiny.
2.2. Základ pro konsolidaci
(i) Podniková kombinace
Skupina získává dceřiné společnosti, které vlastní nemovitosti. V okamžiku akvizice Skupina zvažuje, zda každá
taková akvizice tvoří podnikovou kombinaci nebo akvizici aktiva. Skupina účtuje o akvizici jako o podnikové
kombinaci tehdy, když je vedle nemovitosti získán i ucelený soubor aktiv. Konkrétněji řečeno Skupina přihlíží k
rozsahu, v němž jsou získány významné procesy a zejména k rozsahu služeb, které poskytuje daná dceřiná
společnost (např. údržba, úklid, ostraha, vedení účetnictví apod.).
Pokud akvizice dceřiných společností netvoří podnik, je o účtováno jako o akvizici skupiny aktiv a závazků.
Pořizovací náklady jsou rozúčtovány na aktiva a závazky na základě jejich relativních reálných hodnot a
nezaúčtovává se ani goodwill, ani odložená daň.
(ii) Dceřiné společnosti
Dceřiné společnosti jsou subjekty ovládané Skupinou. Skupina ovládá (kontroluje) dceřinou společnost, pokud je
vystaven variabilním výnosům nebo na ně má právo na základě své angažovanosti v této společnosti a může tyto
výnosy prostřednictvím své moci nad ovlivňovat. Účetní závěrky dceřiných společností jsou zahrnuty do
konsolidované účetní závěrky od data převzetí kontroly do data jejího zániku.
(iii) Společné podniky
Investice do společných podniků (joint venture) představuje formu společného ujednání, které je charakterizováno
tím, že smluvní strany jsou vázány smluvním ujednáním, které je spoluovládáno dvěma nebo více stranami.
Spoluovládání je smluvně dohodnuté sdílení ovládání ujednání, které existuje pouze tehdy, když rozhodnutí o
relevantních činnostech vyžadují jednomyslný souhlas stran, které sdílejí ovládání. Investice do společných podniků
jsou v konsolidované účetní závěrce zachyceny ekvivalenční metodou.
Konsolidace
Vnitroskupinové transakce, zůstatky a nerealizované zisky a ztráty z transakcí mezi společnostmi Skupiny se
eliminují. Nerealizované ztráty se rovněž eliminují, pokud transakce nepodává důkaz o snížení hodnoty převáděného
aktiva. Účetní zásady a postupy dceřiných společností byly v případě potřeby změněny tak, aby byl zajištěn soulad
se zásadami a postupy přijatými Skupinou.
Jakmile Skupina přestane ovládat nějakou dceřinou společnost, odúčtuje aktiva a závazky dceřiné společnosti a jiné
složky vlastního kapitálu. Veškeré podíly v bývalé dceřiné společnosti, které si Skupina ponechá, jsou přeceněny na
jejich reálnou hodnotu k datu ztráty kontroly. Veškeré výsledné zisky nebo ztráty jsou zaúčtovány do zisku nebo
ztráty. Reálná hodnota je stanovena jako prvotní hodnota v účetnictví pro účely následného účtování o nadále
drženém podílu jako o přidruženém nebo společném podniku nebo o finančním aktivu. Kromě toho jsou veškeré
částky týkající se dceřiné společnosti, které byly dříve zaúčtovány do ostatního úplného výsledku, přeúčtovány do
zisku nebo ztráty.
Případné nekontrolní podíly jsou účtovány do vlastního kapitálu s poměrným podílem na účtovaných částkách i na
realizovaném zisku nebo ztrátě subjektů, v nichž je držen podíl, pokud se tyto podíly kvalifikují jako vlastní kapitál
dle IAS 32.16.
Při účtování o podnikových kombinacích používá Skupina akviziční metodu. Protihodnota za akvizici dceřiné
společnosti představuje reálnou hodnotu převedených aktiv a závazků a podílů Skupiny na vlastním kapitálu. Tato
protihodnota rovněž zahrnuje reálnou hodnotu jakéhokoli aktiva nebo závazku vyplývající z ujednání o podmíněné
protihodnotě. Náklady na akvizici jsou účtovány v období, v němž jsou vynaloženy. Identifikovatelná aktiva nabytá
114
a závazky a podmíněné závazky převzaté v rámci podnikové kombinace jsou prvotně oceněny reálnou hodnotou
k datu akvizice. Společnost účtuje o veškerých nekontrolních podílech nabyvatele v rámci jednotlivých akvizic jako
o poměrném podílu daného nekontrolního podílu na čistých aktivech nabyvatele.
O transakcích, které nespadají pod IFRS 3 Podnikové kombinace z toho důvodu, že nabytá společnost netvoří podnik
dle IFRS, se účtuje jako o nabytí aktiv.
Společnosti konsolidované přímou metodou konsolidace jsou spolu s údaji o obchodním podílu uvedeny níže:
SpolečnostOvládáníPodílFunkční měnaZemě
Fidurock Nemovitosti a.s. Česká republika
Retail Park Tábor s.r.o.Přímé100%Česká republika
Retail Park Severka Liberec s.r.o. Přímé100%Česká republika
Retail Park Staré město s.r.o.Přímé100%Česká republika
Retail Park Mladá Boleslav a.s.Přímé100%Česká republika
FIDUROCK Projekt 22, s.r.o. Přímé100%Česká republika
Projekt Piešťany s.r.o.Přímé100%EUR Slovenská republika
SLOVAK INVESTMENT GROUP s.r.o. Přímé100%EUR Slovenská republika
Retail Park Senica s.r.o. Přímé100%EUR Slovenská republika
RP Trnava, a. s. Přímé100%EUR Slovenská republika
Prešov Park s.r.o.Přímé100%EUR Slovenská republika
Retail Park Choceň s.r.o.Přímé100%Česká republika
RP Milevsko s.r.o. Přímé100%Česká republika
Retail Park Levice s.r.o. Přímé100%EUR Slovenská republika
Retail Park Trutnov s.r.o. Přímé100%Česká republika
Společnost k 31.12.2023 nevykazuje žádné společnosti konsolidované ekvivalenční metodou.
K 31.12.2022 jsou veškeré podíly vlastněny ze 100 %. K 31.12.2021 společnost vlastnila 50% podíl ve společnosti
RP Milevsko v účetní hodnotě 0 tis. Kč. Dne 6.5.2022 uhradila Společnost celkem 130 tis EUR (3 297 tis Kč) za
zbývající 50% podíl a stala se 100% vlastníkem RP Milevsko s.r.o..
V průběhu roku 2022 vyhlásila společnost EYEMAXX International Holding & Consulting GmbH insolvenci. Insolvence
neměla na dokončení projektu vliv a projekt byl dokončen v dubnu 2022.
Zjednodušená rozvaha RP Milevsko k datu akvizice:
Zbývající 50% podíl v hodnotě 0 byl dokoupen za 3 297 tis Kč.
Finální zůstatek 11.5.2022
Investiční majetek147 550
Odložená daňová pohledávka1 710
Peníze a peněžní ekvivalenty672
Ostatní aktiva757
AKTIVA CELKEM 150 689
Základní kapitál(400)
Ostatní kapitálové fondy(4 981)
Nerozdělený zisk12 538
Ztráta za 1-5 2022 (10 455)
Vlastní kapitál(3 297)
Úvěry a půjčky(136 238)
Ostatní dlouhodobé závazky(10 695)
Jiné krátkodobé závazky(458)
CELKOVÉ ZÁVAZKY(147 391)
Společnost v roce 2023 uskutečnila akvizici Retail Parku Trutnov s.r.o. Žádné další akvizice Společnost
neuskutečnila. Společnost v roce 2022 založila novou dceřinou společnost Fidurock Solaris a.s., která bude
provozovat solární elektrárny na střechách vybraných retail parků. Tato společnost byla v roce 2023 převedena na
mateřskou společnost. Bylo převedeno v kupní ceně odpovídající výši vlastního kapitálu 907 tis na základě
smlouvy o převodu akcií ze dne 1.října 2023.
115
V letech 2023 a 2022 nebyla zlikvidována žádná společnost ze Skupiny.
Níže uvedená tabulka představuje přehled majetku a závazků, které Společnost nabyla v rámci akvizice Retail Parku
Trutnov s.r.o. za celkovou pořizovací cenu 311 mil Kč.
01.07.2023 CELKEM tis
Investiční majetek709 382
Oběžná aktiva14 376
Peníze22 661
Aktiva celkem 746 419
Vlastní kapitál celkem311 402
Krátkodobé závazky12 771
Dlouhodobé závazky681
Odložená daň1 110
Úvěry420 455
Závazky celkem435 017
2.3. Přepočet cizích měn
Funkční měna
Na základě faktorů uvedených v IAS 21, dopadů změn směnných kursů a analýzy primárního ekonomického
prostředí, v němž Skupina působí, byla jako funkční měnaedmětných dceřiných společností určena koruna česká
(„Kč“) v případě českých společností a euro („EUR“) v případě slovenských společností.
Prezentační měna
Tato konsolidovaná účetní závěrka je prezentována v Kč jakožto prezentační měně Skupiny.
Cizoměnové zisky a ztráty z peněžitých položek tvoří rozdíl mezi naběhlou hodnotou ve funkční měně na začátku
roku, upravenou o úrok a platby v průběhu roku, a naběhlou hodnotou v cizí měně epočtenou kursem platným na
konci roku. Nepeněžitá aktiva a závazky vedené v cizích měnách, které jsou oceňovány reálnou hodnotou, jsou
přepočteny na funkční měnu v kursu platném k datu stanovení reálné hodnoty. Cizoměnové rozdíly vyplývající ze
zpětných přepočtů jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty a v ostatním úplném výsledku.
Pro přepočet konečných zůstatků slovenských dceřiných společností z EUR na Kč byl pro zůstatky rozvahy použit
kurz České národní banky platný k 31. prosinci 2023 a průměrný směnný kurz byl použit pro zůstatky účtů ve
výkazu zisku a ztráty.
2.4. Investiční nemovitý majetek
Jako investiční nemovitý majetek je klasifikován investiční nemovitý majetek, který je držen za účelem
dlouhodobých výnosů z nájemného, kapitálového zhodnocení nebo z obou důvodů.
Investiční nemovitý majetek tvoří budovy a pozemky, které Skupina vlastní.
Investiční nemovitý majetek je prvotně oceňován pořizovacími náklady, včetně transakčních nákladů přímo
přiřaditelných akvizicím. Po prvotním zaúčtování je investiční nemovitý majetek veden v účetnictví v reálné hodnotě,
která se zakládá na prognózách diskontovaných peněžních toků. Toto ocenění provádějí každoročně uznávaní a
příslušně odborně kvalifikovaní nezávislí znalci, kteří mají patřičné znalosti a zkušenosti. Investiční nemovitý
majetek, který je přestavěn, aby mohl být nadále užíván jako investiční nemovitý majetek nebo jehož trh je méně
aktivní, je nadále oceňován reálnou hodnotou. Reálná hodnota stanovená ke dni 31. prosince 2023 a 31. prosince
2022 vychází z ocenění stanoveného valuátorem.
Při výpočtu reálné hodnoty je použita výnosová metoda. Metoda bere v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní
116
nájemné za všechny v současnosti volné prostory a za všechny prostory, které se mohou uvolnit po skončení
nájemních smluv. Reálná hodnota investičního nemovitého majetku mj. zachycuje příjem z nájemného na základě
současných nájemních smluv a předpokládaný příjem z nájemného u budoucích nájemních smluv stanovený ve
světle současných tržních podmínek. Reálná hodnota také obdobně zachycuje veškeré peněžní odtoky, které lze
očekávat v souvislosti s těmito nemovitostmi.
Reálná hodnota pozemků určených k výstavbě odráží především výši realizovaných a plánovaných nákladů.
Následné výdaje jsou účtovány na vrub hodnoty v účetnictví pouze tehdy, je-li pravděpodobné, že ekonomické
požitky spojené s danou položkou poplynou Skupině a že lze spolehlivě změřit náklady na danou položku. Všechny
ostatní náklady na opravu a údržbu jsou účtovány do konsolidovaného zisku nebo ztráty a do ostatního úplného
výsledku během účetního období, v němž jsou vynaloženy.
Změny reálné hodnoty jsou zaznamenávány v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty.
2.5. Leasingy
Jako Pronajímatel
Na počátku nebo při změně smlouvy, která obsahuje leasingovou složku, přidělí Skupina protihodnotu ve smlouvě
na každou leasingovou složku na základě jejich relativních samostatných cen. Pokud Skupina vystupuje jako
pronajímatel, určí při vzniku leasingu, zda je každý leasing finančním leasingem nebo operativním leasingem.
Za účelem klasifikace každého leasingu provádí skupina celkové posouzení, zda leasing převádí v podstatě všechna
rizika a odměny plynoucí z vlastnictví podkladového aktiva. Pokud je tomu tak, pak je leasing finančním leasingem.
Pokud ne, jedná se o operativní leasing. V rámci tohoto posouzení Skupina zvažuje určité ukazatele, jako například,
zda je nájem aktivní pro většinu ekonomické životnosti aktiva.
a) Operativní leasing
Majetek pronajatý v rámci operativního leasingu je zahrnut do konsolidovaného výkazu o finanční situaci. Leasingové
splátky se vykazují rovnoměrně po dobu trvání leasingu. Pro Skupinu se účetní pravidla použitelná pro Skupinu jako
pronajímatele, ve srovnávacím období, nelišila od IFRS 16.
b) Finanční leasing
Skupina nemá v současné době uzavřen žádný finanční leasing.
2.6. Finanční nástroje
Finanční aktivum je oceňováno naběhlou hodnotou, pokud splňuje obě z následujících podmínek a zároveň není
zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem
získání smluvních peněžních toků, a
smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami
jistiny a úroků („SPPI“ z angl. „Solely payments of principal and interest“) z nesplacené částky jistiny.
Finanční aktivum je oceňováno reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud splňuje obě z následujících
podmínek a zároveň není zařazeno do kategorie aktiv FVTPL:
finanční aktivum drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních
peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami
jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny.
Všechna aktiva, která nejsou oceňována naběhlou hodnotou nebo jako FVOCI jsou oceňována reálnou hodnotou do
zisku nebo ztráty. Navíc může společnost při prvotním zaúčtování neodvolatelně zařadit finanční aktivum, které by
jinak splňovalo podmínky k oceňování v naběhlé hodnotě nebo jako FVOCI do kategorie oceňované reálnou hodnotou
do zisku nebo ztráty, pokud je tím vyloučen nebo významně omezen oceňovací nebo účetní nesoulad, který by mohl
jinak vzniknout.
Finanční aktivum je zařazeno do jedné z těchto tří kategorií při prvotním účtování.
Společnost určila cíle každého obchodního modelu, ve kterých jsou finanční aktiva drženy na úrovni portfolia, protože
to nejlépe vystihuje způsob, jakým společnost aktiva řídí a předkládá o nich informace vedení. Tyto informace
zahrnují mimo jiné následující:
117
stanovené postupy a cíle portfolia a jejich realizace v praxi;
jak je hodnocena výkonnost portfolia a předkládána klíčovému vedení banky;
rizika, která ovlivňují výkonnost obchodního modelu (a finančních aktiv držených v rámci tohoto obchodního
modelu), a zejména způsob, jakým jsou tato rizika řízena;
četnost, hodnotu a načasování prodejů v předchozích obdobích, důvody pro tyto prodeje a očekávání
týkající se budoucí prodejní činnosti. Informace o prodeji samy o sobě však nejsou posuzované izolovaně, ale jako
součást celkového hodnocení, jakým banka dosahuje stanoveného cíle řízení finančních aktiv, a zejména způsobu
realizace peněžních toků.
Finanční aktiva, která jsou určena k obchodování a která jsou řízena a jejich výkonnost je měřena na bázi reálné
hodnoty, jsou oceňována jako FVTPL, protože nejsou držena ani za účelem inkasa smluvních peněžních toků, ani za
účelem inkasa smluvních peněžních toků a prodeje finančních aktiv.
Posouzení, zda smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny
(„SPPI“)
Pro účely posouzení “jistina” je definována jako reálná hodnota finančního aktiva při prvotním zaúčtování. “Úrok”
představuje časovou hodnotu peněz, úvěrové riziko spojené s nesplacenou částkou jistiny za konkrétní časové období
a další základní rizika a náklady spojené s poskytováním úvěrů (např. riziko likvidity a administrativní náklady),
jakož i ziskovou marži.
Při posuzování, jestli smluvní peněžní toky jsou pouze splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny,
společnost bere v úvahu smluvní podmínky instrumentu. To zahrnuje posouzení, jestli finanční aktivum neobsahuje
smluvní podmínky, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků a tak by nesplnily SPPI
kritéria. Při tomto posouzení společnost posuzuje následující:
podmíněné události, které by mohly změnit časový rozvrh nebo výši smluvních peněžních toků;
pákový efekt;
podmínky prodloužení nebo dřívějšího splácení;
podmínky, které limituji nárok banky na smluvní peněžní toky z aktiva – např. aktiva “bez postihu”; a
podmínky, které modifikují časovou hodnotu peněz, např. pravidelná refixace úrokových sazeb.
Společnost klasifikuje své finanční závazky, jiné než závazky vykázané v reálné hodnotě do zisku nebo ztráty, jako
závazky v naběhlé hodnotě
a) Uznání a odúčtování
Finanční aktiva a závazky jsou uznávány ve výkazu finanční situace tehdy, kdy se Společnost stává stranou
smluvních ustanovení daného nástroje. O koupi a prodeji finančních aktiv se účtuje k datu obchodu.
Společnost odúčtuje finanční aktivum tehdy, když zaniknou smluvní práva k peněžním tokům z daného aktiva nebo
když převede tato práva za účelem získání smluvních peněžních toků v transakci, v níž jsou převáděna v podstatě
veškerá rizika a odměna z vlastnictví finančního aktiva, nebo když nepřevádí ani si neponechává v podstatě všechna
rizika a odměnu z vlastnictví a neponechává si kontrolu nad převáděným aktivem. Veškerý podíl na odúčtovaném
finančním aktivu, které Společnost vytvoří nebo které si ponechá, je zaúčtován jako samostatné aktivum nebo
závazek.
Společnost odúčtuje finanční závazky tehdy, když jsou její smluvní závazky vypořádány, zrušeny nebo zaniknou.
b) Oceňování
Finanční aktivum nebo závazek je prvotně uznáván v reálné hodnotě. U finančních aktiv nebo závazků, které nejsou
uznány v reálné hodnotě prostřednictvím zisku a ztráty, se připočtou transakční náklady, které lze přímo přiřadit k
nabytí nebo emisi finančního aktiva nebo závazku.
Všechny finanční závazky s výjimkou těch, které jsou oceněny reálnou hodnotou prostřednictvím výkazu o úplném
výsledku hospodaření, se oceňují naběhlou hodnotou a použitím metody efektivní úrokové sazby.
Zisky a ztráty z finančních aktiv a závazků vykázaných v naběhlé hodnotě jsou uznány ve výkazu o úplném výsledku
hospodaření v okamžiku odúčtování nebo snížení hodnoty finančního aktiva.
118
Společnost odhaduje ztráty ze snížení hodnoty finančních aktiv na základě modelu „očekávané úvěrové ztráty“.
Model „očekáváné úvěrové ztráty“ vyžaduje, aby byla vykázána opravná položka ve výši buď 12-měsíčních
očekávaných úvěrových ztrát nebo celoživotních očekávaných úvěrových ztrát. Celoživotní očekávané úvěrové ztráty
jsou očekávané úvěrové ztráty, které vznikají v důsledku všech možných selhání finančního nástroje po dobu
očekávané životnosti finančního nástroje, přičemž 12 měsíční očekávané úvěrové ztráty představují tu část
očekávaných úvěrových ztrát, které vznikají v důsledku selhání finančního nástroje, které může nastat během 12
měsíců od data vykázání.
Ocenění očekávaných úvěrových ztrát
Očekávané úvěrové ztráty jsou pravděpodobnostně váženým odhadem úvěrových ztrát, které jsou oceněny
následovně:
finanční aktiva, která nejsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: současná hodnota všech hotovostních
schodků – tj. rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce podle smlouvy a peněžními toky, jejichž inkaso
banka očekává;
finanční aktiva, která jsou úvěrově znehodnocená k datu vykázání: rozdíl mezi hrubou účetní hodnotou
daného aktiva a současnou hodnotou odhadovaných budoucích peněžních toků;
nevyčerpané úvěrové přísliby: současná hodnota rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými bance
pokud je příslib čerpán a peněžními toky, jejichž inkaso společnost očekává;
Definice selhání
Společnost považuje finanční aktivum za aktivum ve stádiu selhání, pokud:
je nepravděpodobné, že dlužník splatí své úvěrové závazky vůči bance v plné výši bez realizace zajištění;
nebo
dlužník má významný úvěrový závazek vůči společnosti, který je více než 90 dní po splatnosti.
Emitované dluhopisy dluhy jsou prvotně oceněny pořizovací cenou včetně přímých transakčních nákladů, následně
jsou oceňovány zůstatkovou cenou pomocí efektivní úrokové sazby.
c) Zásady pro oceňování reálnou hodnotou
Reálná hodnota finančních nástrojů vychází z jejich kótované tržní ceny na konci účetního období bez odečtení
transakčních nákladů. Není-li k dispozici kótovaná tržní cena, je reálná hodnota finančního nástroje určena odhadem
s použitím oceňovacích modelů nebo technik diskontovaných peněžních toků.
Při použití technik diskontovaných peněžních toků jsou odhady budoucích peněžních toků založeny na nejlepších
odhadech vedení a diskontní sazba je tržní sazba na konci účetního období platná pro nástroj s podobnými
podmínkami. Při použití oceňovacích modelů jsou vstupy založeny na tržním oceněním na konci účetního období.
d) Započtení
Finanční aktiva a závazky je povoleno navzájem započíst a čistá částka je prezentována ve výkazu o finanční situaci,
když existuje zákonem vymahatelné právo započíst uznané částky a úmysl vypořádat je na netto základě nebo
realizovat aktivum a současně vypořádat závazek.
Příjmy a výdaje jsou prezentovány na netto bázi, pokud to povolují účetní standardy nebo pokud se jedná o zisky a
ztráty vzniklé ze skupiny podobných transakcí.
Ve vykazovaných obdobích nebyly započteny žádné částky.
2.7. Znehodnocení finančních aktiv
Skupina vykazuje opravnou položku k očekávaným úvěrovým ztrátám (ECL) na všechny pohledávky v držení
Skupiny. ECL jsou založeny na rozdílu mezi smluvními peněžními toky splatnými v souladu se smlouvou a všemi
peněžními toky, které skupina očekává, že obdrží, diskontované s přibližným odhadem původní efektivní úrokové
sazby. Očekávané peněžní toky budou zahrnovat peněžní toky z prodeje drženého kolaterálu nebo jiného úvěrového
posílení, které je nedílnou součástí smluvních podmínek.
U pohledávek z pronájmu a jiných obchodních pohledávek používá Skupina při výpočtu ECL zjednodušený přístup.
Skupina proto nesleduje změny úvěrového rizika, nýbrž místo toho vykazuje opravnou položku na základě
celoživotních ECL k datu vykázání (tj. opravnou položku na úvěrové ztráty očekávané po zbývající dobu expozice,
119
bez ohledu na načasování výchozí). Skupina stanovuje opravné položky na základě svých historických zkušeností s
úvěrovými ztrátami, upravenými o výhledové faktory dlužníků a ekonomické prostředí.
Skupina považuje finanční aktivum v prodlení, pokud jsou smluvní platby 90 dnů po splatnosti. V některých
případech však může Skupina také považovat finanční aktivum za selhání, pokud interní nebo externí informace
naznačují, že je nepravděpodobné, že by Skupina dostala nesplacené smluvní částky v plné výši dříve, než vezme
v úvahu veškerá úvěrová vylepšení držená skupinou. Finanční aktivum je odepsáno, pokud neexistuje důvodné
očekávání, že dojde k navrácení smluvních peněžních toků.
2.8. Peněžní prostředky a peněžní ekvivalenty
Peníze v bance a krátkodobé vklady držené do splatnosti jsou vedeny v účetnictví v naběhlé hodnotě. Peněžní
prostředky a peněžní ekvivalenty jsou tvořeny hotovostí a bankovními vklady se splatností do 3 měsíců.
2.9. Vlastní kapitál
Vlastní kapitál je tvořen nástroji, které neobsahují smluvní závazek doručit peníze nebo jiné finanční aktivum jinému
subjektu nebo směnit finanční aktiva nebo finanční závazky s jiným subjektem podle podmínek, které jsou
potenciálně nevýhodné pro emitenta (§ 16 (a) IAS 32). K těmto nástrojům patří základní kapitál, zisk nebo ztráta
za vykazované období, nerozdělený zisk a další rezervy.
2.10. Daň z příjmů
Daňový výdaj za období tvoří běžná a odložená daň. Daň je uznávána v konsolidovaném výkazu zisku a ztráty,
s výjimkou daně, která souvisí s položkami vykázanými přímo v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním
kapitálu. V takovém případě je daň rovněž vykázána v ostatním úplném výsledku nebo ve vlastním kapitálu.
Běžná splatná daň se vypočte podle daňových zákonů platných k rozvahovému dni v zemích, kde působí dceřiné
společnosti Skupiny a kde vytvářejí zdanitelný příjem. Vedení pravidelně hodnotí pozice v daňových přiznáních s
ohledem na situace, kdy platný právní předpis podléhá výkladu a stanoví rezervy v případech, kdy je to vhodné na
základě částek, které mají být podle očekávání zaplaceny daňovým úřadům.
Co se týče odložené daně z příjmu, je s použitím závazkové metody vytvářena odložená daň z dočasných rozdílů
mezi daňovým základem aktiv a závazků a jejich částkami v účetnictví vykázanými v konsolidované účetní závěrce.
O odložené dani z příjmu se však neúčtuje, pokud z prvotního uznání aktiva nebo závazku v jiné transakci než
v podnikové kombinaci vyplývá, že v okamžiku transakce nemadopad ani na účetní, ani na daňový zisk a ztrátu.
Odložená daň z příjmu se vypočte s použitím daňových sazeb (a zákonů) přijatých nebo v podstatě přijatých
k rozvahovému dni, které mapodle ekávání platit v době, kdy bude realizována související odložená pohledávka
daně z příjmu nebo vypořádán související odložený závazek daně z příjmu.
Odložené pohledávky daně z příjmu jsou uznávány v účetnictví v té míře, v níž je pravděpodobné, že bude k dispozici
nějaký budoucí zdanitelný zisk, proti němuž lze uplatnit odloženou pohledávku daně z příjmu.
Odložené pohledávky a závazky daně z příjmu se navzájem započtou v případě, kdy existuje zákonem vymahatelné
právo na započtení běžných daňových pohledávek a závazků a kdy odložené pohledávky a závazky daně z příjmu
souvisejí s daněmi z příjmu vybíranými stejným daňovým úřadem, jemuž podléhá příslušná zdanitelná jednotka
nebo odlišné zdanitelné jednotky v případě, kdy je zamýšleno vypořádat netto zůstatky.
Odložená daň z příjmu z investic do dceřiných společností
Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z investic do dceřiných společností
s výjimkou případů, kdy je zpětné zúčtováechodného rozdílu kontrolono Skupinou a kdy je pravděpodobné,
že přechodný rozdíl nebude v edvídatelné budoucnosti zpětně zúčtován.
Odložená daň z příjmu z investičního nemovitého majetku
Odložená daň z příjmu se stanoví na základě přechodných rozdílů vyplývajících z reálné hodnoty budov a pozemků
držených Skupinou jako investiční nemovitý majetek, a to i tehdy, kdy jsou součástí účelových subjektů, s výjimkou
prvotního uznání, jak je uvedeno výše.
2.11. Závazky z obchodního styku a ostatní závazky
Závazky z obchodního styku jsou prvotně uznány v reálné hodnotě a posléze oceňovány naběhlou hodnotou
120
s použitím metody efektivní úrokové míry.
2.12. Rezervy
O rezervách se účtuje tehdy, když má Skupina současný právní nebo mimosmluvní závazek, který je důsledkem
minulé události, kdy je pravděpodobné, že k vyrovnání takového závazku bude nezbytný odtok zdrojů a že částka
byla spolehlivě odhadnuta.
Rezervy se stanoví pomocí diskontování očekávaných budoucích peněžních toků v sazbě před zdaněním, která
zachycuje současné tržní posouzení časové hodnoty peněz a specifická rizika daného závazku. Postupná úprava
diskontu se zaúčtuje jako finanční náklady.
2.13. Zajišťovací účetnictví – zajištění peněžních toků
Dceřiné společnosti působící na českém trhu jsou vystaveny měnovému riziku, protože většina jejich příjmu
z jemného je denominována v EUR. Měnové riziko je přirozeně zajištěno úvěry v EUR, které se používají
k financování činností. Současný účetní přístup vyžaduje, aby byly tyto úvěry přeceněny s použitím spotové FX sazby
ČNB a účtovány do zisku a ztráty. Proto jsou kurzové rozdíly účtovány do výsledku po celou dobu existence úvěrů
v EUR, zatímco kurzové rozdíly týkající se příjmů z nájemného jsou účtovány pouze v době, kdy je vykazován příjem
z jemného. Takto dochází k časovému nesouladu v účetnictví. Za účelem jeho ekonání se vede Skupiny
rozhodlo používat ode dne 1. ledna 2017 zajišťovací účetnictví.
Skupina formálně dokládá vztah mezi zajišťovacím nástrojem a zajištěnou položkou, včetně cílů řízení rizik a
strategie při uzavírání zajišťovací transakce a při převzetí zajištěného rizika, spolu s metodami, které budou použity
k posouzení účinnosti zajišťovacího vztahu. Skupina provádí jak při nazání zajištěného vztahu, tak i průběžně
posouzení toho, zda se očekává, že zajišťovací nástroje budou vysoce účinné při kompenzování změn reálné hodnoty
nebo peněžních toků příslušných zajištěných položek v souvislosti se zajištěným rizikem a zda se skutečné výsledky
každého zajišťovacího nástroje pohybují v rozpětí 80 %-125 %. Co se týče zajištění peněžního toku předvídané
transakce, musí být velmi pravděpodobné, že taková transakce nastane a měla by vyvolat změny peněžních toků,
které by ve svém důsledku mohly ovlivnit zisk nebo ztrátu.
Zajišťovacími nástroji dle určení Skupiny jsou bankovní úvěry v EUR. Zajištěnou položkou jsou budoucí platby
nájemného, u nichž je vysoká pravděpodobnost, že k nim dojde. Očekává se, že peněžní toky z budoucích plateb
nájemného, které se dají očekávat, budou ovlivňovat zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.
2.14. Účtování výnosů
Skupina získává příjmy z činnosti jako pronajímatel v operativním leasingu. Výnosy z pronájmu plynoucí z
operativního leasingu u investičního majetku jsou účtovány rovnoměrně po dobu trvání leasingu a jsou zahrnuty do
výnosů ve výkazu zisku nebo ztráty z důvodu jeho provozní povahy, s výjimkou případných výnosů z pronájmu,
které jsou zaúčtovány, když vzniká.
Nájemní pobídky se vykazují jako rovnoměrné snížení výnosů z pronájmu po dobu trvání nájmu. Nájemní doba je
nevypověditelné období nájmu spolu s jakoukoli další dobou, po kterou má nájemce možnost pokračovat v nájmu,
kde je na počátku nájemní smlouvy přiměřeně jisté, že nájemce tuto možnost uplatní .
Částky přijaté od nájemců za ukončení nájmu nebo za kompenzaci se vykazují ve výkazu zisku a ztráty v okamžiku,
kdy vznikne právo na jejich přijetí.
V případě investic do nemovitostí držených za účelem výdělku z pronájmu Skupina uzavírá jako pronajímatel nájemní
smlouvy, ve kterých působí jako zprostředkovatel poskytovatelů energií (voda, elektřina, teplo). Tyto služby jsou
specifikovány v nájemních smlouvách a samostatně fakturovány nájemcům. Skupina shromažďuje zálohy od
nájemců a předává je poskytovatelům energií bez marže. Skupina nemá prostor pro stanovení cen za tyto služby.
Náklady na tyto služby a související výnosy jsou vykázány v konsolidovaném výkazu zisku nebo ztráty a ostatních
úplných výnosů a zveřejněny samostatně v příloze konsolidované účetní závěrky. Zaznamenávají se na základě
vystavených faktur a časového rozlišení.
2.15. Náklady
O nákladech se účtuje dle jejich časové souvislosti, tj. nezávisle na jejich úhradě.
121
2.16. Finanční výnosy a finanční náklady
Finanční výnosy tvoří úrokové výnosy z investovaných finančních prostředků a kursové zisky. Úrokové výnosy jsou
účtovány časově rozlišeně do zisku a ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové zisky jsou tvořeny
zisky z epočtu cizoměnových peněžních aktiv a závazků na funkční měnu dceřiných společností.
Finanční náklady jsou tvořeny úrokovými výdaji souvisejícími s úvěry a půjčkami a kursovými ztrátami. Náklady na
úvěry a půjčky, které nejsou přímo přiřazeny k akvizici, výstavbě nebo výrobě kvalifikovaného aktiva, jsou účtovány
do zisku nebo ztráty s použitím metody efektivní úrokové míry. Kursové ztráty jsou tvořeny ztrátami z přepočtu
cizoměnových transakcí na funkční měnu dceřiných společností.
2.17. Vykazování podle segmentů
Provozním segmentem je složka Skupiny
která se zabývá podnikatelskými aktivitami, v souvislosti s nimiž mohou vzniknout výnosy a náklady (včetně
výnosů a nákladů spojených s transakcemi s jinou složkou Skupiny),
jejíž provozní výsledky jsou pravidelně ověřovány vedoucí osobou Skupiny s pravomocí rozhodovat o
prostředcích, jež mají být segmentu přiděleny, a posuzovat jeho výkonnost, a
pro níž jsou dostupné samostatné finanční údaje.
Co se týče údajů o segmentech, jsou prezentovány údaje o provozních a geografických segmentech Skupiny.
Primární formát, v němž Skupina vykazuje údaje o segmentech, vychází z provozních segmentů. Provozní segmenty
jsou určovány na základě struktury vedení a interního výkaznictví Skupiny.
122
3. Doplňující informace ke konsolidovanému výkazu finanční situace
3.1. Investiční nemovitý majetek
Česká republikaSlovenská republika
Investiční Investiční
2023Retail Parky majetek ve Ostatní* Retail Parky majetek ve Celkem
výstavběvýstavbě
Reálná hodnota investičního majetku na začátku období1 732 905 0 3 813 1 065 931 217 695 3 020 344
Pořízený investiční majetek709 382 0 0 0 0 709 382
Kapitálové výdaje17 896 0 0 5 573 67 003 90 472
Zařazení do užívání0 0 0 147 330 (147 330) 0
Vyřazení0 0 (3 813) 0 0(3 813)
Vliv Kurzu na změnu reálné hodnoty0 0 0 30 156 2 315 32 471
Kurzový rozdíl0 0 0 0 0 0
Přecenění na reálnou hodnotu206 409 0 0 (5 916) (49 801) 150 692
Reálná hodnota investičního majetku na konci období2 666 592 0 0 1 243 074 89 882 3 999 548
Česká republikaSlovenská republika
Investiční Investiční
2022Retail Parky majetek ve Ostatní*Retail Parky majetek ve Celkem
výstavběvýstavbě
Reálná hodnota investičního majetku na začátku období1 588 803 0 0 1 065 500 171 792 2 826 095
Pořízený investiční majetek147 550 0 0 0 0 147 550
Kapitálové výdaje41 635 0 3 813 273103 740 149 461
Zařazení do užívání0 0 0 0 0 0
Převod0 0 0 000
Kurzový rozdíl0 0 0 (23 411) (4 259)(27 670)
Přecenění na reálnou hodnotu(45 083) 0 0 23 549 (53 558) (75 092)
Reálná hodnota investičního majetku na konci období1 732 905 0 3 813 1 065 931 217 695 3 020 344
*Fidurock Solaris
Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2023 je tvořen těmito nemovitostmi:
- Retail Park Tábor - maloobchodní nákupní centrum v Táboře, Soběslavská 3046.
- Retail Park Severka Liberec - maloobchodkupní centrum v Liberci, Sousedská 607, Liberec XI - Růžodol,
- Saratov Shopping Centre maloobchodnákupní centrum v Bratislavě, Saratovská 13, Bratislava, Slovensko
- Retail park Senica maloobchodní nákupní centrum v Senice, Obchodná ulica 3, Senica, Slovensko
- Retail Park Pieštany – investiční pozemek určený k výstavbě nákupního centra, katastrální území Piešťany
- Retail Park Staré město - maloobchodní nákupní centrum ve Starém Městě, katastrální území Staré město
- Retail Park Mladá Boleslav maloobchodní nákupní centrum v Boleslavi, na adrese Jičínská 1418
- Retail Park Trnava (TMT RWP) maloobchodní nákupní centrum v Trnavě, na adrese No6, Slovensko
- Prešov Retail Park – maloobchodní nákupní centrum v Prešově, na adrese Solivarská 14839/1C
- Retail Park Choceň - maloobchodní nákupní centrum v Chocni, na adrese Pardubická 644, Choceň
123
- RP Milevsko - maloobchodní nákupní centrum v Milevsku, na adrese Blanická 39901, Milevsko
- Pozemky společnosti Retail Park Levice – budoucí development retail parku.
- Retail Park Trutnov kupní centrum v Trutnově na adrese Obchodní 136, 54101 Trutnov
Investiční nemovitý majetek k 31. prosinci 2022 byl tvořen stejnými nemovitostmi, jen bez akvizice Retail Parku
Trutnov a navíc zde byla vykázána investice do Fidurock Solaris. Nárůst investičního majetku je tedy primárně
způsoben pořízením RP Trutnov a jeho přeceněním ke konci roku.
Kapitálové výdaje představují náklady vynaložené na zvýšení obecného standardu nemovitosti a nejsou přiřaditelné
ke konkrétnímu nájemci.
Pozemky na Slovensku představují retail parky ve fázi přípravy a jejich hodnota je stanoven na úrovni „residual
value“ (detail v kapitole 5).
Zástavy
Všechny bankovní úvěry Skupiny byly v roce 2023, stejně jako 2022, zajištěny standardními zástavními právy k
nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu, pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů;
zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových
půjček a notářské listiny.
Oceňovací proces
Oceňování se provádí jednou ročně na konci roku. Vedení skupiny tím pověřilo společnost Colliers jako externí
nezávislé odhadce, kteří jsou příslušně kvalifikováni a mají zkušenost v lokalitách a segmentech, do nichž náleží
oceňovaný investiční majetek. Na základě interních pravidel financující banky Unicredit Bank, se každé dva roky
poskytovatel služeb oceňování mění. Na podzim 2021 bylo vypsáno výběrové řízení na nového poskytovatele služeb
právě z tohoto důvodu a na základě vybraných parametrů byla vybrána společnost Colliers. Vzhledem k blížící se
maturitě úvěrů bylo s Unicredit dohodnuto, že Colliers budou dělat i třevaluaci v řadě a není třeba vypisovat nové
výběrové řízení.
Odhadci mají přístup k dokumentům, které představují podklady pro jejich zkoumání, včetně údajů o nemovitostech,
skutečných čísel a rozpočtů. Výsledky ocenění jsou poté projednány s vedením k zajištění toho, aby byl respektován
předpoklad maximálního a nejlepšího užívání a aby reálné hodnoty zachycovaly nejnovější aktualizace související
s projekty. Významzměny ocenění, předpoklady a vstupy jsou systematicky ezkoumávány a brány v potaz
kontrolním oddělením a vedením.
Oceňovací techniky
Nejlepším důkazem reálné hodnoty jsou běžné ceny obdobných aktiv na aktivním trhu. Pokud nejsou k dispozici tyto
informace, Skupina stanoví částku v rozmezí přiměřených odhadů reálných hodnot. Při určení reálné hodnoty ke dni
31. prosince 2023 a 31. prosince 2022 použila Skupina tyto oceňovací techniky: prognózy diskontovaných peněžních
toků na základě spolehlivých odhadů budoucích peněžních toků, odvozených z ustanovení stávajících nájemních a
jiných smluv a v příslušných případech z vnějších důkazů, například z běžného tržního nájemného podobných
nemovitostí ve stejné lokalitě a ve stejném stavu, a s použitím diskontních sazeb, které zachycují běžné tržní
posouzení nejistoty ohledně výše a načasování peněžních toků.
Reálná hodnota nemovitosti vychází z maximálního a nejlepšího užívání investičního nemovitého majetku popsaného
v IFRS 13. Bere na zřetel užívání aktiva, které je fyzicky možné, povolené právními předpisy a finančně
realizovatelné. Z obecného hlediska je za maximální a nejlepší užívání považováno běžné užívání aktiva, ale byla
systematicky testována a pečlivě posouzena i úplná přestavba.
Investiční nemovitý majetek je klasifikován podle povahy nemovitostí a s nimi spojených rizik. Berou se v zásadě
v úvahu tyto faktory:
- lokalita,
- povaha (kancelářská budova, maloobchodní objekt, sklad apod.)
- potenciální přidaná hodnota,
- stav, udržovanost.
Smlouvy o nájmu obsahují ustanovení o progresivním růstu nájemného v souladu s indexem spotřebitelských cen.
Nájemné se platí měsíčně předem. O příjmu z nájmu se účtuje lineárně. Některé smlouvy o nájmu obsahují
ustanovení o zlepšení najatých prostor a o kompenzačních platbách pronajímatele za přestavbu.
124
Shrnutí portfolia – tržní hodnota
31.12.2023 31.12.2022
Česká republikaParkyRetail Inv. Maj. ve výstavběOstatní Celkem Retail Parky Inv. Maj. ve výstavběOstatníCelkem
Tábor 318 953 0 318 953 309 878 0 0 309 878
Liberec 535 544 0 535 544 508 103 0 0 508 103
Staré město191 372 0 191 372 185 927 0 0 185 927
Mladá Boleslav368 897 0 368 897 358 831 0 0 358 831
Milevsko 164 916 0 164 916 160 606 0 0 160 606
Trutnov 870 073 0 870 073 0 0 0 0
Choceň216 838 0 216 838 209 559 0 0 209 559
Celkem Česká 2 666 591 0 2 666 591 1 732 904 0 1 732 904
rep.
Slovensko ParkyRetail Inv. Maj. ve výstavběOstatní Celkem Retail Parky Inv. Maj. ve výstavběOstatníCelkem
Senica 86 587 0 86 587 82 280 0 0 82 280
Saratov 336 260 0 336 260 319 765 0 0 319 765
Piešťany0 50 065 50 065 0 71 139 0 71 139
Trnava 413 748 2 730 416 478 270 329 128 229 0 398 558
Prešov406 479 0 406 479 393 557 0 0 393 557
Levice 37 088 37 088 18 327 0 18 327
Celkem 1 243 074 89 883 1 332 957 1 065 931 217 696 0 1 283 627
Slovensko
Solaris 0 0 0 0 0 0 3 813 3 813
Celkem 3 909 665 89 883 0 3 999 548 2 798 835 217 696 3 813 3 020 344
3.2. Pohledávky z obchodního styku a ostatní pohledávky
31.12.2023 31.12.2022
Pohledávky z obchodních vztahů18 793 11 937
Zálohy na daň z příjmu6 933 637
Daň z přidané hodnoty311715
Dohadné položky aktivní17 394 6 793
Ostatní pohledávky22 999 22 711
Opravné položky(2 817) (2 785)
CELKEM Pohledávky z obchodního styku (netto)63 613 40 008
Ostatní pohledávky jsou tvořeny především časovým rozlišením slev z nájemného. Pohledávky z leasingu jsou
obvykle splatné ke konci příslušného měsíce a jsou zaúčtovány a vedeny v původní částce faktury snížené o
opravnou položku k očekávaným ztrátám. Odhad pochybných pohledávek se provádí, když již není možné inkasovat
celou částku.
125
3.3. Ostatní aktiva
31.12.2023 31.12.2022
Náklady příštích období19 774 16 641
Ostatní4 302 1 147
Náklady příštích období a ostatní aktiva CELKEM24 076 17 788
Položka náklady příštích období obsahuje především časové rozlišení závazkové provize - fakturované na základě
Unicredit Facilities Agreement ze dne 23.09.2019 akvizičlinka E. Jedná se o linku na případné akvizice, která
je evidována ve společnosti Fidurock Projekt 22 s.r.o.
3.4. Reálná hodnota derivá
Kladná reálná hodnota derivátů představuje Pohledávky z pevných termínových operací - úrokové derivátové
operace- IRS (interest rate swap) souvisejíse zajištěním úrokového rizika bankovním financování. Další informace
v části 6.4.Úrokové riziko.
2023:
Pohledávky z pevných termínových operací EUR -úrokové derivátové operace- IRS
Unicredit půjčka
Tržní Tržní
Nominální ocenění Nominální ocenění účetní účetní hodnota
Společnostčástka EUR (účetní částka CZK (účetní hodnota CZK CZK tis
tis hodnota) tis hodnota) tis krátkodobá dlouhodobá
EUR tis CZK tis částčást
RP Tábor6 945 171,8 171 733 4 247 4 247 0
RP Severka Liberec 8 535 154,0 211 062 3 809 3 809 0
Slovak Investment Group 5 827 144,1 144 091 3 564 3 564 0
RP Staré Město3 895 95,1 96 298 2 350 2 350 0
RP Senica 1 614 33,8 40 429 8468460
RP Mladá Boleslav6 718 158,4 166 134 3 916 3 916 0
RP Chocen 4 808 2,6 118 887 63630
RP Trnava 5 490 134,1 137 478 3 357 3 357 0
celkem 43 833 8941 086 113 22 152 22 152 0
Závazky z pevných termínových operací EUR -úrokové derivátové operace- IRS Unicredit půjčka
Tržní Tržní
Nominální ocenění Nominální ocenění hodnota CZK účetní účetní hodnota CZK tis
Společnostčástka EUR (účetní částka CZK (účetní
tis hodnota) tis hodnota) tis krátkodobá částdlouhodobáčást
EUR tis CZK tis
RP Trutnov 19 581 (58,6) 484 140 (1 449) (1 449) 0
celkem 19 581 (59) 484 140 (1 449) (1 449) 0
126
2022:
Nominální Tržní ocenění Nominální Tržní ocenění hodnota CZK účetní hodnota CZK účetní
Společnostčástka EUR hodnota) EUR (účetní částka CZK hodnota) CZK (účetní tis tis
tis tis tis tis celkem krátkodobá částdlouhodobá část
RP Tábor7 097 367171 136 8 8474 872 3 975
RP Severka Liberec 6 620 342159 639 8 253 4 545 3 708
Slovak Investment Group 5 954 308143 590 7 423 4 088 3 336
RP Staré Město3 978 20595 932 4 943 2 722 2 221
RP Mladá Boleslav6 865 337165 555 8 124 4 473 3 650
RP Senica 1 6497239 774 1 737 956780
RP Trnava 5 610 290135 285 6 994 3 851 3 143
celkem 37 774 1 921 910 910 46 320 25 507 20 813
3.5. Peníze a peněžní ekvivalenty
31.12.2023 31.12.2022
Pokladní hotovost124120
Peníze na bankovních účtech – běžné účty48 317
Peníze na bankovních účtech – vázaný účet381 774 46 831
Peníze a peněžní ekvivalenty CELKEM430 215 46 951
Peníze na účtech v bankách k 31.12.2023 představují především prostředky na vázaném účtu v J&T bance, který je
navázán na novou emisi dluhopisů. Tyto prostředky byly v lednu a březnu 2024 použity na splacení bankovního úvěru
od J&T banky a na odkup splatných dluhopisů viz následné události.
3.6. Vlastní kapitál
a) Základní kapitál
31.12.2023
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. CELKEM
Počet akcií300300
Základní kapitál2 040 2 040
% Podílu100 % 100 %
31.12.2022
FIDUROCK Private Equity Participations B.V. CELKEM
Počet akcií300300
Základní kapitál2 040 2 040
% Podílu100 % 100 %
Základní kapitál je zapsán a vydán v korunách českých a je tvořen 300 ks akcií na jméno v listinné podobě ve jmenovité
hodnotě 6 800 Kč. Majitel kmenových akcií má nárok na vyhlašovaný podíl na zisku a na jeden hlas na jednu akcii při
127
hlasování na valných hromadách Společnosti. Základní kapitál byl plně splacen v průběhu roku 2018. S akciemi nejsou
spojena žádná specifická práva, preference a omezení.
Práva a povinnosti spojená s držbou akcie Mateřské Společnosti
Na základě stanov Společnosti, a dále zákonných ustanovení upravující práva a povinnosti akcionáře (§ 344 a dále
Zákona o obchodních korporacích, č. 90/2012 Sb.), má akcionář společnosti následující práva a povinnosti:
Akcionář má mimo jiné právo:
na podíl na zisku společnosti (dividendu), který valhromada schválila k rozdělení mezi akcionáře, přičemž podíl na
zisku se určuje poměrem akcionářova podílu k základnímu kapitálu
na podíl na likvidačním zůstatku po zrušení společnosti s likvidací
účastnit se valné hromady, hlasovat na ní, uplatňovat vrhy a protinávrhy a obdržet vysvětlení záležitostí týkajících
se společnosti nebo jí ovládaných osob, je-li takové vysvětlení potřebné pro posouzení obsahu záležitostí zařazených
na valnou hromadu nebo pro výkon akcionářských práv na ní
Kvalifikovaný akcionář nebo kvalifikovaní akcionáři uvedení v ustanovení § 365 zákona o obchodních korporacích dále
zejména mohou:
požádat představenstvo, aby svolalo k projednání jimi navržených záležitostí valnou hromadu, přičemž v žádosti
uvedou návrh usnesení k navrženým záležitostem nebo je odůvodní
požadovat po představenstvu zařazení jím určené záležitosti na pořad valné hromady za předpokladu, že ke každé
ze záležitostí navrhne I usnesení valné hromady nebo její zařazení odůvodní
požádat dozorčí radu o přezkoumání výkonu působnosti představenstva v záležitostech uvedených v žádosti
Společnost v období v roce 2023 nenabyla žádné vlastní akcie ani vlastní podíly.
b) Kapitálové fondy
Ostatní kapitálové fondy představují příplatky mimo základní kapitál od mateřské společnosti. Přírůstky do ostatních
kapitálových rezerv zahrnují příspěvky mateřské společnosti v souvislosti s pořízením nových investic. Celkový přírůstek
ostatních kapitálových fondů v roce 2023 byl ve výši 0 tis. Kč (2022: 34 832 tis. Kč).
c) Rezerva na zajištění peněžních toků
Rezervu na zajištění peněžních toků tvoří efektivní podíl kumulativní čisté změny reálné hodnoty zajišťovacích nástrojů
použitých k zajištění peněžních toků, který je následně zaúčtován do zisku nebo ztráty jako zajištěné peněžní toky
nebo položky s dopadem na zisk nebo ztrátu.
d) Rezerva na kurzové přecenění
Rezervu na kurzové ecenětvoří kumulovakurzové rozdíly vzniklé z přepočtu finančních kazů z funkčměny
do měny vykazování.
e) Podíly na zisku
Vlastníkovi nebyly v roce 2021 ani v roce 2020 vyplaceny žádné podíly na zisku. K datu schválení to konsolidované
účetní závěrky nebyly navrženy ani vyhlášeny žádné podíly na zisku, které by měly být vyplaceny vlastníkovi.
128
3.7. Úvěry a půjčky
2023splatné během 1 roku Více než 1 rok 31.12.2023
Úvěry a půjčky od třetích stran
Bankovní úvěry1 784 800 492 557 2 277 357
Ostatní úvěry
Úvěry a půjčky od třetích stran CELKEM1 784 800 492 557 2 277 357
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
Fidurock Private Equity Participations 7 441 0 7 441
FIDUROCK CAPITAL CZ 0 0 0
Úvěry a půjčky od spřízněných stran 7 441 0 7 441
CELKEM
Úvěry a půjčky CELKEM1 792 241 492 557 2 284 798
2022splatné během 1 roku Více než 1 rok 31.12.2022
Úvěry a půjčky od třetích stran
Bankovní úvěry26 477 1 475 306 1 501 783
Ostatní úvěry
Úvěry a půjčky od třetích stran CELKEM26 477 1 475 306 1 501 783
Úvěry a půjčky od spřízněných stran
Fidurock Private Equity Participations 0 0 0
Úvěry a půjčky od spřízněných stran 0 0 0
CELKEM
Úvěry a půjčky CELKEM26 477 1 475 306 1 501 783
Všechny bankovní úvěry jsou zajištěny standardními zástavními právy k nemovitostem včetně: pohledávek z pronájmu,
pojištění, účtů, záruk od nájemců nebo generálních dodavatelů; zástavy obchodních podílů nebo podílů, zástavy budov
a pozemků, dohoda o podřízení našich mezipodnikových půjček a notářské listiny.
Z titulu Úvěa půjček od spřízněných stran Skupina má k 31. prosinci 2023 nevyčerpané úvěrové rámce ve výši 197
559 tis. Kč (2022: 205 000 tis. Kč).
Dle úvěrové smlouvy s UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. má Skupina povinnost reportovat finanční
kovenanty (koeficient krytí dluhové služby – DSCR a poměr dluhů k hodnotě investičního majetku – LTV). Skupina
pravidelně reportuje dané kovenanty na roční bázi a to vždy k 30.6. daného roku.
3.8. Emitované dluhopisy
Dne 30. ledna 2019 společnost emitovala dluhopisy s ISIN CZ0003520850 v celkové nominální hodnotě 300 milionů
Kč splatné v roce 2024, aby refinancovala stávající půjčky a financovala nové akvizice nemovitostí a investice do
rozšiřování kapacity a / nebo zatraktivnění stávajících nemovitostí. Tyto dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na
129
regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha. Dluhopisy nesou pevnou úrokovou sazbu 5,6% p.a., přičemž celková
jmenovitá hodnota emise je splatná 30. ledna 2024. Dne 1. června 2019 společnost vydala další tranši těchto dluhopisů
v celkové jmenovité hodnotě 150 milionů v souladu s emisními podmínkami. Celková jmenovitá hodnota
emitovaných dluhopisů k 31. prosinci 2023 a k 31. prosinci 2022 činila 450 mil. Kč. Dluhopisy jsou zastaveny emi
akciemi Společnosti.
Společnost vydala dne 29. prosince 2023 dluhopisy v celkové jmenovité hodnotě 700 milionů Kč splatné v roce 2028
za účelem refinancování dosavadních dluhů (stávající emise dluhopisů ve výši 450 mil. kč a úvěr od J&T BANKA, a.s.
ve výši 250 mil. Kč) a dále k financování akvizic nových nemovitostí a k investicím do rozšiřování kapacit a/nebo
zatraktivnění stávajících nemovitostí (dále „Dluhopisy“). Tyto Dluhopisy jsou kótovány a obchodovány na
Regulovaném trhu Burzy cenných papírů Praha a.s.
2023:
Efektivní
Nominální úroková Účetní
Měnahodnota mírahodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850) CZK 450 000 6.27% 264 026
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003556441)CZK700 000 9,40 % 558 912
2022:
Efektivní
Nominální úroková Účetní
Měnahodnota mírahodnota
Úvěry a půjčky od třetích stran
Emitované dluhopisy (ISIN:
CZ0003520850) CZK 450 000 6.27% 458 658
Z celkové hodnoty dluhopisů z emise ISIN: CZ0003520850 bylo k 31.12.2023 drženo 197 mil Kč tis Kč v knihách Společnosti
jako vlastní dluhopisy. Z celkové hodnoty dluhopisů z emise ISIN: CZ0003556441 bylo k 31.12.2023 drženo 125 mil Kč tis Kč
v knihách Společnosti jako vlastní dluhopisy. Účetní hodnota tedy odpovídá nominální hodnotě ponížené o vlastní dluhopisy a
upravené o časové rozlišení kuponu.
Dle prospektu dluhopisu článku 7.4 je Společnost jako emitent povinna plnit stanovekovenanty a to ukazatel LTV a
ukazatel krytí dluhové služby. Ukazatel LTV znamená poměr: celkové výše konsolidovaného zadlužení k součtu hodnoty
nemovitostí a peněžních prostředků. Ukazatel krytí dluhové služby představuje celkový výnos z nájemného ponížený o
provozní a ostatní nepřefakturovatelné náklady a dále ponížený o investice připadající na vlastníka příslušné nemovitosti k
hodnotě konsolidovaného zadlužení. Stará emise dluhopisů byla v lednu 2024 splacena.
Kovenanty pro „starou“ emisi:
kovenant podmínka prospektu31.12.2023 komenář
LTV < 67,5 % 64,24% splněno
krytí dluhové > 6 % 8,11%splněno
služby
kovenant podmínka prospektu31.12.2022 komenář
LTV < 67,5 % 63,91% splněno
krytí dluhové > 6 % 8,67% splněno
služby
130
Kovenanty pro „novouemisi:
kovenant podmínka prospektu31.12.2023 komenář
LTV < 67,5 % 64,24% splněno
krytí dluhové > 6 % 7,74% splněno
služby
Odsouhlasení pohybů úvěrů a půjček s peněžními toky vyplývajícími z finanční činnosti:
Bankovní spřízněných Úvěry od
úvěryosob
Dluhopisy Celkem
Stav k 1.1.2023 1 501 783 0 458 658 1 960 441
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů0 0 575 000 575 000
Odkoupení dluhopisů0 0(197 125) (197 125)
Příjmy z úvěru a půjček841 500 81 798 0 923 298
Splátky z úvěru a půjček(556 891) (74 247) 0 (631 138)
Zaplacený úrok(67 992) 0 (25 200) (93 192)
216 617 7 551 352 675 576 843
Ostatní pohyby
Dopad změny cizoměnových kurzů48 410 (109) 0 48 301
Časové rozlišení nákladů0 0 (16 119) (16 119)
Nákladový úrok90 092 0 27 724 117 816
Pořízený úvěr akvizicí420 455 0 0 420 455
31.12.2023 2 277 357 7 441 822 938 3 107 736
Bankovní spřízněných Úvěry od
úvěryosob
Dluhopisy Celkem
Stav k 1.1.2022 1 354 480 9 031 456 283 1 819 795
Peněžní toky z financování
Příjmy z emise dluhopisů0 0 0
Příjmy z úvěru a půjček215 596 61 929 0 277 525
Splátky z úvěru a půjček(118 602) (81 884) 0 (200 486)
Zaplacený úrok(25 318) (194) (25 200) (50 712)
71 676 (20 149) (25 200) 26 327
Ostatní pohyby
Dopad změny cizoměnových kurzů(48 128) 0 0 (48 128)
Kapitalizace půjček0 (34 833) 0 (34 833)
Nákladový úrok34 454 19427 575 62 223
Pořízený úvěr
akvizicí89 30145 757 136 238
31.12.2022 1 501 783 0 458 658 1 960 441
131
3.9. Výnosy příštích obdo
31.12.2023 31.12.2022
Předplacené nájemné, z toho:
krátkodobá část9 192 6 990
Výnosy příštích období CELKEM9 192 6 990
3.10. Ostatní dlouhodobé závazky
31.12.2023 31.12.2022
Zádržné0 6 656
Depozity od nájemníků – dlouhodobé30 240 23 586
Ostatní dlouhodobé závazky CELKEM30 240 30 242
3.11. Jiné krátkodobé závazky
31.12.2023 31.12.2022
Závazky z obchodních vztahů94 55031 330
Daň z přidané hodnoty5 083 2 650
Daň z příjmů2 603 8844
Přijaté zálohy7 988 6 217
Ostatní krátkodobé závazky CELKEM110 224 49 041
3.12. Daň z příjmů
Vykázáno v Vykázáno v
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční poziceNové akvizicezisku nebo ostatním úplném
ztrátěvýsledku
31.12.2022 31.12.2023
Odložená daňová pohledávka
Investiční majetek12 753 0 6 180 0 18 934
Daňové ztráty minulých let3 090 (486) 0 2 604
Odložená daňová pohledávka CELKEM15 843 0 5 694 0 21 538
Odložený daňový závazek
Investiční majetek(128 258) 0 (60 737)0 (188 995)
Rezerva ze zajištění peněžních toků(4 572) 0 0 1 513 (3 059)
Odložený daňový závazek CELKEM(132 830) 0 (60 737)1 513 (192 055)
132
Vykázáno v Vykázáno v
Nové akvizicezisku nebo ostatním
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu finanční situaceztrátěvýsledkuúplném
31.12.2021 31.12.2022
Odložená daňová pohledávka
Investiční majetek6 690 1 710 4 353 0 12 753
Daňové ztráty minulých let2 508 581 0 3 090
Odložená daňová pohledávka CELKEM9 199 1 710 4 934 0 15 843
Odložený daňový závazek
Investiční majetek(125 286) 0 (2 363) 0 (127 649)
Rezerva ze zajištění peněžních toků(3 676) (897) (4 572)
Odložený daňový závazek CELKEM(128 962) 0 (2 363) (897)(132 221)
Odložený daňový závazek vyplývající z investičního majetku a daňových ztrát je účtován do výkazu o úplném výsledku,
odložená daň ze zajišťovacího účetnictví je účtována na vrub vlastního kapitálu.
Daň vykázaná v konsolidovaném výkazu zisku a ztrát a úplného výsledku hospodaření
31.12.2023 31.12.2022
Daň z příjmů běžná2 699 14 777
Daň z příjmů odložená55 043(2 571)
Daňový náklad CELKEM(57 742)(12 206)
Efektivní daňová sazba-35,01% -19,33%
Rekonciliace efektivní daňové sazby20232022
Zisk před zdaněním164 924 63 149
Sazba daně z příjmů21,00% 19,00%
(34 634)(11 998)
Efekt rozdílné daňové sazby na Slovensku(150) (431)
Dopad změny sazby odložené daně(5 922) 0
Vliv nevykázaných daňových ztrát(2 278)0
Daňově neuznatelné náklady(7 835) 223
Ostatní(6 922) 0
CELKEM (57 741) (12 206)
3.13. Ostatní dlouhodobá aktiva
Částka 15 564 tis Kč ( 2022: 1 892 tis Kč) představuje půjčku za společností Fidurock Solaris a.s., která v minulém roce byla
eliminována v rámci konsolidace a po prodeji podílu mateřské společnosti je vykázána jako pohledávka za spřízněnou stranou.
133
4. Doplňující informace ke konsolidovanému kazu zisku nebo ztráty a ostatního úplného
výsledku
4.1. Výnosy z náj
31.12.2023 31.12.2022
Výnosy z pronájmů242 790 188 331
Tržby z nájemného CELKEM242 790 188 331
Zvýšení příjmů pronájmu vyplývá především z akvizice RP Trutnov a indexace nájemních smluv.
4.2. Výnosy a náklady ze služeb spojených s provozem budov
31.12.2023 31.12.2022
Náklady na služby spojené s budovou(98 145) (77 694)
Výnosy z přefakturace služeb93 130 73 261
Tržby spojené s budovou CELKEM(5 015) (4 433)
Nárůst nákladů na služby spojené s budovou a výnosů je adekvátní s ohledem na rozšíření portfolia. Tržby spojené s
budovou CELKEM neboli „net service charge leakage“ se dařilo během roku optimalizovat.
4.3. Poplatky za správu majetku
31.12.2023 31.12.2022
Asset management (5 209) (12 827)
Provize za zprostředkování(1 720) (1 290)
Poplatky za správu majetku CELKEM(6 929) (14 117)
Na základě dohod poskytují správci aktiv takové poradenství a pomoc, aby vlastníci mohli stanovit a realizovat obchodní
plán a jeho změny, a jsou povinni vynakládat v rámci poskytovaných služeb veškeré přiměřené úsilí na zajištění
dosažení cílů stanovených v obchodním plánu, to vše proto, aby vlastníci mohli zvyšovat výnosy a investiční hodnotu
aktiv a maximalizovat návratnost investice ve Skupině současně s možnou minimalizasouvisejících rizik (pokud je to
možné) a poskytovat další související poradentství.
134
4.4. Ostatní provozní náklady
31.12.2023 31.12.2022
Audit, právní náklady, poradenství(3 250) (2 832)
Právní a jiné profesní poplatky(4 592) (4 872)
Poplatky za účetní a administrativní služby(1 631) (6 399)
Poplatky za poradenství(36 286)(26 174)
Ostatní(549) (640)
Ostatní provozní náklady CELKEM(46 308) (40 917)
Servisní poplatky představují především služby společnosti Fidurock Services, která za rok 2022 již nahrazovala společnost
LPC, Nárůst poplatků za poradenství je způsoben tímto interním zajištěním služeb, které byly prezentovány jako Asset
management/Leasing fee.
4.5. Finanční výnosy
31.12.2023 31.12.2022
Kurzové zisky3 037 23 292
Úrokové swapy0 48 829
Ostatní finanční výnosy442788
Finanční výnosy CELKEM3 479 72 909
4.6. Finanční náklady
31.12.2023 31.12.2022
Úroky a podobné náklady od spřízněných stran0 (194)
Úroky a podobné náklady třetích stran(90 365)(34 454)
Úrokové náklady z emitovaných dluhopisů(27 724) (27 575)
Kurzové rozdíly(28 549) (4 533)
Finanční náklady z derivátů(27 747) 0
Ostatní finanční náklady/výnosy(1 027) 3 098
Finanční náklady CELKEM(173 412) (63 658)
135
5. Měření reálné hodnoty,
5.1. Hierarchie reálné hodnoty
Z důvodu významu smluvních nájmů pro ocenění investičního nemovitého majetku zařadilo vedení nemovitý majetek
do úrovně 3.
Hlavní zjistitelné a nezjistitelné vstupy a citlivost
Hodnotu nemovitostí určuje řada faktorů. Patří k nim vnitrostátní a místní ekonomické podmínky, poptávka vytvářená
investory a uživateli a úrokové sazby. Změny reálné hodnoty portfolia nemovitostí mají sice dopad na zisk za rok, ale
nemají okamžitý dopad na peněžní toky. Významné zvýšení nebo snížení růstu nájmů by měla samo o sobě za následek
stanovení značně vyšší nebo nižší reálné hodnoty. Významné zvýšení nebo snížení dlouhodobé neobsazenosti a
kapitalizační (výsledné) sazby/výnosu by mělo samo o sobě rovněž za následek stanovení vyšší nebo nižší reálné
hodnoty.
Následující tabulka znázorňuje hierarchii ocenění, metodu ocenění a klíčové zjistitelné a nezjistitelné vstupy pro
investiční nemovitý majetek Skupiny, použité odhadci ke dni 31. prosince 2023 a 31. prosince 2022.
Hlavní vstupy
31.12.2023
Retail parky Česká republika
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Diskontované budoucí příjmyOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční1,25 EUR 47 EUR 7,63 EUR
Výnosovost6,62% 6,81% 6,74%
Diskontní faktor6,96% 7,28% 7,08%
Retail parky Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Diskontované budoucí příjmyOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční3,50 EUR 25,00 EUR 10,23 EUR
Výnosovost7,00% 80,06% 7,33%
Diskontní faktor7,42% 10,88% 8,25%
Investiční pozemky – Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Reziduální hodnota Odhadovaná hodnota nájemného za 1 m čtvereční9 EUR 12 EUR 11,19 EUR
Výnosová míra budoucí stavby7,90% 7,90% 7,90%
31.12.2022
Retail parky Česká republika
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Diskontované budoucí příjmyčtverečníOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m 1,25 EUR 40,0 EUR EUR6,93
Výnosová míra (reversionary yield)6,63% 6,73% 6,71%
136
Kapitalizační míra6,20% 6,48% 6,29%
Retail parky Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Diskontované budoucí příjmyčtverečníOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m 3 EUR 24,5 EUR EUR9,64
Výnosová míra (reversionary yield)7,32% 10,13% 7,96%
Kapitalizační míra6,68% 7,82% 7,14%
Investiční pozemky – Česká
republika
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Reziduální hodnota čtverečníOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m 8,50 EUR 30,00 EUR EUR9,63
Kapitalizační míra (equivalent yield)6,50% 6,50% 6,50%
Investiční pozemky – Slovensko
Metoda oceněníKlíčové nepozorovatelné vstupy
Min Max Průměr
Reziduální hodnota čtverečníOdhadovaná hodnota nájemného za 1 m 9,00 EUR 12,00 EUR 11,54 EUR
Kapitalizační míra (equivalent yield)8,00% 8,50% 8,11%
137
Analýza citlivosti – změna íjmu z nájemného vs. změna diskontní sazby/ výsledného výnosu
Skupina provedla analýzu citlivosti změn předpokladů pro oceňování majetku. Změna použitých klíčových předpokladů
by měla za následek tyto reálné hodnoty:
31.12.2023
Maloobchodní parky – Česká Změna v příjmech z nájemného
republika
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 2 748 751 2 886 185 3 030 491
02 539 609 2 666 592 2 799 918
+50 bps 2 359 505 1 608 629 2 601 354
Maloobchodní parky – SlovenskoZměna v příjmech z nájemného
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 1 278 517 1 342 439 1 409 561
01 183 879 1 243 074 1 305 229
+50 bps 1 101 482 1 156 554 1 214 383
Investiční pozemky – ČeskáZměna v příjmech z nájemného
republika
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 0 0 0
00 0 0
+50 bps 0 0 0
Investiční pozemky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 156 223 127 791 103 334
0118 620 89 882 65 730
+50 bps
85 296
57 476
38 521
138
31.12.2022
Maloobchodní parky – Česká Změna v příjmech z nájemného
republika
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 1 799 079 1 889 008 1 983 544
0 1 650 489 1 732 904 1 819 440
+50 bps 1 524 199 1 600 312 1 680 304
Maloobchodní parky – SlovenskoZměna v příjmech z nájemného
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 1 099 500 1 154 470 1 212 194
0 1 015 173 1 065 932 1 119 226
+50 bps 941 600 988 677 1 038 111
Investiční pozemky – Slovensko Změna v příjmech z nájemného
-5,00% 0,00% 5,00%
Změna sazby výnosnosti-50 bps 336 911 285 078 226 768
0 272 120 217 695 161 978
+50 bps 213 810 161 978 103 665
139
Při stanovení hodnoty investičního majetku byla použita výnosová metoda „income approach s all risk yield“ . Ta bere
v úvahu smluvně sjednané nájemné, tržní nájemné za všechny aktuálně neobsazené prostory a za všechny prostory,
které se mohou uvolnit po skončení nájemních smluv. Veškeré příjmy jsou kapitalizovány na základě zbývajících a
přijatý potenciál zpětného nájemného je kapitalizován na dobu neurčitou. Výnos přijatý ve výpočtu je výnosem se
všemi riziky a je implicitně růstový „reversionary yield“.
Reversionary yield (také známý jako exit yield) je ukazatel používaný k hodnocení investičního majetku, zejména
nemovitostí. Jedná se o výnosovou míru, která ukazuje očekávaný roční výnos z investice po dobu, kdy je majetek
vlastněn, a který se předpokládá na konci období vlastnictví při prodeji nebo pronájmu.
Reversionary yield se často používá při hodnocení nemovitostí, zejména komerčních nemovitostí, kde je běžné, že
majitelé chtějí získat trvalý příjem z pronájmu a pak prodat nemovitost s očekávaným ziskem. V tomto případě
reversionary yield reprezentuje výnosovou míru, kterou investor může očekávat po dobu vlastnictví a také výnosovou
míru, kterou by měl dosáhnout v okamžiku prodeje nemovitosti.
Pro výpočet reversionary yield se používá současný tržní nájem (current passing rent), který se očekává po celou dobu
vlastnictví nemovitosti, a předpokládaná tržní nájemní úroveň (market rental value), která se očekává v okamžiku
prodeje nemovitosti. Rozdíl mezi těmito dvěma částkami, dělená současnou tržní hodnotou nemovitosti, dává
reversionary yield.
Reversionary yield je také důležitým ukazatelem pro investory, kteří se snaží srovnávat různé investiční příležitosti.
Vyšší reversionary yield obvykle znamená vyšší výnosy z investice, ale také může signalizovat vyšší riziko.
Pro stanovení hodnoty pozemku je použita „residual value“. Residual value (též známá jako "income approach") je
metoda stanovení hodnoty pozemku, která se zakládá na očekávaných budoucích příjmech z dané nemovitosti a
nákladech na její udržování. Tato metoda se často používá pro komerční nemovitosti, jako jsou například kancelářské
budovy, obchodní centra, nebo hotely. Na druhé straně, Market comparison value (též známá jako "sales comparison
approach") je metoda, která se zakládá na srovnání prodejních cen podobných nemovitostí v dané oblasti. Tato metoda
je běžnější pro stanovení hodnoty rezidenčních nemovitostí. Zatímco Market comparison value se opírá o data z trhu,
který se může měnit, Residual value vychází z očekávaných budoucích příjmů, které jsou více nezávislé na tržních
podmínkách. Residual value bere v úvahu budoucí výnosy z dané nemovitosti, což umožňuje vyhodnotit, zda je
pozemek výnosný a jaký je potenciál pro jeho další rozvoj.
Nemovitost (RP v Obsazenost Obsazenost
provozu) 20232022
RP Tábor100%98%
RP Severka Liberec 100%100%
Slovak Investment 96%96%
Group
RP Senica 100%100%
RP Staré Město100%100%
RP Choceň97%96%
RP Milevsko 100%85%
RP Mladá Boleslav100%100%
RP Trnava 99%95%
RP Prešov99%100%
RP Trutnov 100%N/A
140
5.2. Finanční nástroje
Níže je uvedeno srovnání účetních hodnot a reálné hodnoty finančních nástrojů Skupiny:
Úroveň
Účetní hodnotaReálná hodnota*reálné
hodnoty
2023202220232022
Emitované dluhopisy (ISIN: 246 026 458 658 263 290 446 951 Úroveň 3
CZ0003520850)
Emitované dluhopisy (ISIN: 558 912 0 559 930 0 Úroveň 3
CZ0003556441)
Bankovní úvěry a ostatní úvěry2 284 798 1 501 784 2 232 808 1 446 904 Úroveň 3
*Reálná hodnota dluhopisu představuje nominální hodnotu dluhopisů nedržených ve vlastních knihách navýšenou o alikvotní část kuponu. Obě
Emise Dluhopisů k 31.12.2023 byly na Burze Cenných Papírů Praha obchodovány za 100 % Nominální Hodnoty.
6. Zásady, postupy a cíle řízení rizik
Provozní činnosti Skupiny jsou vystaveny úvěrovému riziku, riziku likvidity, úrokovému riziku a měnovému riziku.
Vedení zavedlo zásady a postupy řízení rizik za účelem zjišťování, sledování a minimalizace rizik ohrožujících Skupinu.
Tato kapitola předkládá informace o výše uvedených rizicích, jimž je Skupina vystavena a o jejích zásadách a postupech
řízení rizik, spolu s dalšími kvantitativními údaji, které dokládají vystavení rizikům a jeho citlivost.
31.12.2023 31.12.2022
Bankovní úvěry a ostatní úvěry2 284 7981 501 784
Investiční majetek financovaný úvěry3 999 548 3 020 344
Poměr dluhu k hodnotě investičního majetku:57%50%
Půjčky od spřízněných stran jsou z poměru půjček k hodnotě vyloučeny.
6.1. Úvěrové riziko
Úvěrové riziko je riziko toho, že jedna ze stran finančního nástroje nesplní svou povinnost a způsobí druhé straně
finanční ztrátu, bez ohledu na reálnou hodnotu zajištění. Ke koncentraci úvěrového rizika dochází tehdy, když se řada
protistran zabývá podobnými obchodními činnostmi nebo má podobné ekonomické charakteristiky, které způsobí, že
jejich schopnost plnit smluvní závazky bude podobně ovlivněna změna hospodářských, politických a dalších podmínek.
Maximální vystavení skupiny úvěrovému riziku u složek výkazu o finanční situaci k 31. prosinci 2023 a k 31. prosinci
2022 je účetní hodnota každé ídy finančních nástrojů. ECL týkající se hotovosti a krátkodobých vkladů skupiny nejsou
významné.
Úvěrové riziko vyplývá ze smluv Společnosti s nájemci a z jejich potenciálního prodlení s placením nájemného nebo
vyplácením úvěrů. Maximální expozice úvěrovému riziku u pohledávek z obchodního styku byla následující:
31.12.2023 31.12.2022
Pohledávky z obchodních vztahů18 793 11 937
Opravná položka k nedobytným pohledávkám(2 817) (2 785)
Pohledávky z obchodních vztahů, netto15 976 9 152
141
Věková struktura pohledávek z obchodního styku fakturovaných k datu účetní závěrky a k datu předchozí účetní závěrky
byla:
31.12.2023
Pohledávky Opravná Pohledávky
celkem položkanetto
Do splatnosti
7 477 0 7 477
Méně než 1 měsíc4 787 0 4 787
1–3 měsíce2 210 0 2 210
3–6 měsíců9310 931
Více než 6 měsíců3 388 (2 817) 571
18 793 (2 817) 15 976
31.12.2022
Pohledávky Opravná Pohledávky
celkem položkanetto
Do splatnosti 3 984 0 3 984
Méně než 1 měsíc4 334 0 4 334
1–3 měsíce929(95) 834
3–6 měsíců67(67) 0
Více než 6 měsíců2 623 (2 623) 0
11 937 (2 785) 9 152
Srovnání zůstatků opravných položek k pohledávkám z obchodního styku a k poskytnutým půjčkám je následující:
Opravné
položky k
2023pohledávkám CELKEM
z obchodního
styku
K 1. lednu 2023 (2 785) (2 785)
Vzniklá nová finanční aktiva(32) (32)
Odpisy pohledávek0 0
K 31. prosinci 2023 (2 817) (2 817)
Opravné
položky k
2022pohledávkám CELKEM
z obchodního
styku
K 1. lednu 2022 (2 899) (2 899)
Vzniklá nová finanční aktiva114114
Odpisy pohledávek0 0
K 31. prosinci 2022 (2 785) (2 785)
Nájemníci jsou podle možností hodnoceni z hlediska úvěruschopnosti za účelem posouzení jejich finančních rizik.
Zůstatky pohledávek jsou průběžně monitorovány a jsou-li po splatnosti, jsou nájemcům zasílány upomínky.
142
6.2. Riziko likvidity
Riziko likvidity je riziko toho, že Skupina narazí na obtíže při plnění povinností souvisejících s finančními závazky. Riziko
likvidity vzniká z toho důvodu, že od Skupiny může t vyžadováno, aby zaplatila své závazky dříve, než očekává,
nebo že Skupina může mít obtíže při získávání finančních prostředků ke splnění závazků spojených s finančními závazky
k datu jejich splatnosti.
Skupina řídí riziko likvidity pomocí soustavného monitorování prognózovaných a aktuálních peněžních toků,
dlouhodobého financování svého portfolia nemovitostí a v příslušných případech i pomocí refinancování a také využívání
příjmu z nájemného k vypořádání krátkodobých závazků.
Společnost své aktivity spolufinancuje prostřednictvím bankovních úvěrů a dluhopisového financování. Poskytnutí
finančních prostředků v rámci financování je podmíněno plněním předem dohodnutých podmínek tzv. „kovenant“.
Případné nedodržení kovenant představuje potenciální negativní dopady na likviditu a financování Skupiny.
Hodnocení rizika
Společnost v rámci interního going concern modelu reflektujícího dopad Ruské invaze na Ukrajině sleduje a plánuje
vývoj kovenant ve skupině. Společnost naplňuje going concern princip, a to jak z pohledu generovaného cash flow, tak
z pohledu splnění kovenant.
Následující tabulka obsahuje souhrnný přehled o profilu splatnosti finančních závazků Skupiny na základě smluvních
nediskontovaných plateb včetně přirostlého úroku. Tabulka zachycuje vypořádání závazků Skupiny k prvnímu termínu
na základě smluvní splatnosti a zahrnuje jiné finanční závazky než deriváty.
3 měsíceCelkové
2023do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k k 31.12.2023 hodnota Účetní
31.12.2023
Nederivátové závazky
Bankovní úvěry (s vyloučením
poplatku za zřízení)(26 443) (1 819 523) (493 483) 0 (2 339 449) 2 277 356
Úvěry a půjčky od spřízněných stran(7 442) 0 0 0 (7 442) 7 442
Emitované dluhopisy(264 026) (60 200) (940 800) 0 (1 265 026)822 938
Ostatní dlouhodobé závazky0 0 (30 240) 0 (30 240) 30 240
Jiné krátkodobé závazky(110 224) 0 0 0 (110 224) 110 224
CELKEM (408 135) (1 879 723) (1 464 253) 0 (3 752 381) 3 248 200
Derivátové závazky
Úrokový swap0 0 0 0 0 1 449
Odtoky(4 775) (9 868) 0 0 (14 643) 0
Přítoky4 803 8 567 0 0 13 370 0
CELKEM 29(1 301) 0 0 (1 273) 1 449
143
3 měsíceCelkové Účetní
2023do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k hodnota
31.12.2023 k 31.12.2023
Derivátové pohledávky
Úrokový swap22 152
Odtoky (5 295) (10 931) 0 0 (16 226) -
Přítoky13 415 24 307 0 0 37 722 -
CELKEM 8 120 13 376 0 0 21 496 22 152
3 měsíce
Celkové Účetní
2022do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k k 31.12.2022 hodnota
31.12.2022
Nederivátové závazky
Bankovní úvěry (s vyloučením
poplatku za zřízení)(14 266) (43 125) (1 516 487) 0 (1 573 878) 1 501 783
Emitované dluhopisy(12 600) (12 600) (462 600) 0 (487 800) 458 658
Ostatní dlouhodobé závazky0 0 (30 242) 0 (30 242) 30 242
Jiné krátkodobé závazky(49 041) 0 0 0 (49 041) 49 041
CELKEM (75 907) (55 725) (2 009 329) 0 (2 140 961) 2 039 724
3 měsíceCelkové
2022do 3 měsíců1 rok 15 let splatné po 5 letech nediskontované peněžní toky k hodnota Účetní
31.12.2022 k 31.12.2022
Derivátové pohledávky
Úrokový swap46 320
Odtoky(593) (1 767) (1 747) (4 107) -
Přítoky5 089 23 754 23 528 52 371 -
CELKEM 4 496 21 987 21 781 48 26446 320
144
Úvěry a půjčky od spřízněných stran nemají stanovena specifická data splatnosti. Podle úvěrových smluv jsou splatné
okamžitě na požádání věřitele nebo do 5 dnů od oznámení o splacení předaném Skupinou věřiteli. Proto jsou tyto úvěry
vykazovány se splatností do 3 měsíců.
Skupina udržuje dostatečnou úroveň peněžních prostředků a peněžních ekvivalentů k plnění požadavků dluhové služby
v příštích třech měsících. Skupina je dále povinna udržovat dodateč rezervy na dluhovou službu na samostatných
vázaných bankovních účtech. Navíc jsou úvěrové závazky z jednotlivých smluv o úvěrovém rámci průběžně
monitorovány. Skupina je povinna dokládat úvěrovým institucím plnění těchto závazků a svou finanční situaci.
Většina závazků z obchodního styku a dalších závazků se týká běžné správy nemovitostí. Tyto náklady jsou potom
vyúčtovány nájemcům jako náhrady související s nájmem a poplatky za služby. Standardní doba splatnosti u
pohledávek z obchodního styku je 14 dní a jejich včasná úhrada umožňuje společnosti hradit včas závazky z obchodního
styku a ostatní závazky.
6.3. Tržní riziko
Tržní riziko je riziko výkyvů hodnoty finančního nástroje v důsledku změn tržních úvěrových sazeb nebo tržní ceny v
důsledku změny úvěrového ratingu emitenta daného nástroje, změn v cítění trhu, spekulativních aktivit, nabídky a
poptávky po cenných papírech a tržní likvidity.
145
6.4. Úrokové riziko
Úrokové riziko je riziko, že hodnota finančního nástroje bude kolísat v důsledku změn tržních úrokových sazeb. Doba,
po kterou je úroková sazba pro finanční stroj fixována, ukazuje, do jaké míry je vystavena úrokovému riziku. Níže
uvedená tabulka poskytuje informace o rozsahu úrokové expozice Skupiny na základě smluvního data splatnosti jejích
finančních nástrojů nebo, v případě nástrojů, které přeceňují tržní úrokovou sazbu před splatností, na další přeceňování
datum.
31.12.2023 Do 1 roku 15 let nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty0 0 0 430 215 430 215
Kladná hodnota derivátů22 152 22 152
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné 0 0 0 87 689 87 689
pohledávky
CELKEM 0 0 0 540 056 540 056
Závazky
Úvěry a půjčky1 792 241 492 557 0 0 2 284 798
Emitované dluhopisy264 026 558 912 0 0 822 938
Záporná reálná hodnota derivátů0 0 0 1 449 1 449
Ostatní dlouhodobé závazky0 30 240 30 240
Závazky z obchodního styku a jiné závazky0 0 0 119 416 119 416
CELKEM 1 920 737 1 186 999 0 151 105 3 258 841
31.12.2022 Do 1 roku 15 let nad 5 let BezúročnéCelkem
Aktiva
Peníze a peněžní ekvivalenty0 0 0 46 951 46 951
Kladná hodnota derivátů0 0 0 46 320 46 320
Pohledávky z obchodních vztahů a jiné 0 0 0 57 796 57 796
pohledávky
CELKEM 0 0 0 151 067 151 067
Závazky
Úvěry a půjčky570 416 931 367 0 0 1 501 783
Emitované dluhopisy0 458 658 0 0 458 658
Ostatní dlouhodobé závazky0 0 0 30 242 30 242
Závazky z obchodního styku a jiné závazky0 0 0 56 032 56 032
CELKEM 570 416 1 390 025 0 86 273 2 046 714
Efektivní úroková sazba úvěrů k 31. prosinci 2023 a k 31. prosinci 2022 činila 3,6 %, resp. 2,8%. Efektivúroková
sazba na dluhopisy k 31. prosinci 2023 byla 6,27% (2022 : byla 6,27%) pro starou emisi dluhopisů a 9,4 % pro nvou
emisi.
Citlivostní analýza dopadu změny referenční sazby na sazby úvěrů ve skupině. Ve Skupině jsou tři formy úvěrů:
Developerský úvěr (RP Choceň, RP Milevsko) Jedse o úvěr, jehož celková sazba je tvořena fixsložkou
2,5 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR – tento úvěr je bez IRS (interest rate swap) a celko
sazba je citlivá na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní)
146
Investiční úvěr fix+ variabil(Liberec, Saratov, Senica, Prešov) - celková sazba je tvořena fixní složkou
1,5 % a variabilní složkou odvozenou od 3M EURIBOR – tento úvěr je bez IRS (interest rate swap) a celko
sazba je citlivá na pohyby referenční sazby (pokud není referenční sazba negativní).
Investiční úvěr s IRS (interest rate swap) - celková sazba je tvořena fixní složkou dleehledu níže
Investicny úvěr s IRS
Liberec 1,71%
Tabor 1,71%
Senica 2,18%
Mlada Boleslav 1,87%
Trnava 1,71%
Stare Mesto 1,69%
Saratov 1,71%
Trutnov 3,945%
Úroková sazba emitovaných dluhopisů FIDUROCK Nemovitosti a.s. činí 5,6% p.a. na emisi z roku 2019 a 8,6 % na
emisi z roku 2023. Jedná se o dluhopisy s pevným úrokovým výnosem.
147
6.5. Měnové riziko
Skupina je vystavena měnovému riziku prostřednictvím cizoměnových transakci. Jelikož je funkční měnou Skupiny Kč
a smlouvy o financování a o nájmu jsou uzavřeny v EUR, je konsolidovaná účetní závěrka ovlivněna pohyby směnných
kurzů EUR vůči Kč.
Skupina má následující rozpad finančních aktiv a závazků po jednotlivých měnách:
31.12.2023
ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky63 613 36 260 27 354
Poskytnuté půjčky0 2 371 21 705
Ostatní aktiva24 076 0 0
Kladná hodnota derivátů22 152 22 152 0
Peníze a peněžní ekvivalenty430 215 423 766 6 450
CELKEM 540 056 484 549 55 508
Finanční závazky
Úvěry a půjčky2 283 611 2 283 611 0
Emitované dluhopisy822 938 0 822 938
Záporná reálná hodnota derivátů1 449 1 449 0
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky120 603 82 32338 280
Ostatní dlouhodobé závazky30 240 19 269 10 972
CELKEM 3 258 841 2 386 652 872 189
31.12.2022
ZůstatekEUR CZK
Finanční aktiva
Pohledávky z obchodních vztahů a ostatní pohledávky40 008 36 023 3 985
Poskytnuté půjčky0 0 0
Ostatní aktiva17 788 9 101 8 687
Kladná hodnota derivátů46 320 46 320 0
Peníze a peněžní ekvivalenty46 951 39 935 7 016
CELKEM 151 067 131 379 19 688
Finanční závazky
Úvěry a půjčky1 501 783 1 501 783 0
Emitované dluhopisy458 658 0 458 658
Záporná reálná hodnota derivátů0 0 0
Závazky z obchodních vztahů a jiné závazky56 032 17 393 38 638
Ostatní dlouhodobé závazky30 242 16 367 13 874
CELKEM 2 046 714 1 535 543 511 171
148
31.12.2023 2023
spot průměr
CZK / 1 EUR 24,72524,007
31.12.2022 2022
spot průměr
CZK / 1 EUR 24,12 24,57
Analýza citlivosti dopadu měnového rizika na vlastní kapitál a zisk před zdaněním byla připravena na základě 5%
zhodnocení / znehodnocení kurzu CZK / EUR pro dceřiné společnosti, kde EUR není funkční měnou Tato analýza vychází
z výkyvů směnných kurzů cizích měn, které Skupina k datu vykázání považovala za přiměřeně možné. Analýza
předpokládá, že všechny ostatní proměnné, zejména sazby, zůstávají konstantní a ignorují jakýkoli dopad
předpokládaného prodeje a nákupu.
Zohledněné pohyby v EUR byly:CZK / 1 EUR
zhodnocení / Dopad na kapitálDopad na zisk před
znehodnocení kurzuzdaněním
2023
CZK/EUR kurzu +5 % / spot 25,96 (96 213) (15 295)
CZK/EUR kurzu -5 % / spot 23,49 96 21315 295
2022
CZK/EUR kurzu +5 % / spot 25,32 (72 524) (62 536)
CZK/EUR kurzu -5 % / spot 22,9 72 524 62 536
Zajištění peněžních toků
Skupina označila některé přijaté bankovní úvěry v EUR jako zajišťovací nástroje. Zajištěnou položkou jsou budoucí
splátky leasingu považované za vysoce pravděpodobné. Očekává se, že peněžní toky z budoucích leasingových plateb
nastanou a budou mít dopad na zisk nebo ztrátu do roku 2034, respektive 2035.
149
Zajišťovací položkyÚčetní hodnota/hypotetická hodnota
Aktiva Závazkysituaci, kde je zahrnut zajišťovací nástrojŘádková položka ve výkazu o finanční
Měnové riziko
2023: Přijaté bankovní 0 204 827 Půjčky a půjčky
půjčky
2022: Přijaté bankovní 0 199 773 Půjčky a půjčky
půjčky
Změna Změny Částka Řádková
reálné hodnoty reklasifikovaná položka ve
hodnoty zajišťovacího z rezervy na výkazu zisku
použitá k nástroje zajištění do nebo ztráty
měření za vykázaného výkazu zisku ovlivněná
obdobív OCI nebo ztrátyreklasifikací
2022: Přijaté bankovní 4 275 4 275 447Finanční
půjčkypříjem
2023: Přijaté bankovní Finanční
půjčky(7 204) (7 204) 0 příjem
V roce 2023 a 2022 nebyla ve výkaze zisku a ztráty vykázána žádná neefektivita zajištění.
Zajištěné položky20232022
Změna hodnoty Zajišťovací rezerva Změna hodnoty Zajišťovací rezerva
pro výpočet pro výpočet
v tis. Kčzajištěnípeněžních tokůzajištěnípeněžních toků
Měnové riziko
Výnosy z pronájmu, obchodní pohledávky(6 594)13 803 4 275 19 494
FX hedge
K 1. lednu 2022 15 669
Efektivní část změn reálné hodnoty vyplývajících ze zajišťujících 4 275
nástrojů
Částky reklasifikované do výkazu zisku a ztráty447
Daňový efekt(897)
K 31. prosinci 2022 19 494
K 1. lednu 2023 19 494
Efektivní část změn reálné hodnoty vyplývajících ze zajišťujících (7 204)
nástrojů
Částky reklasifikované do výkazu zisku a ztráty0
Daňový efekt1 513
K 31. prosinci 2023 13 803
150
6.6. Provozní segmenty
Všechny výnosy Skupiny jsou realizovány na českém a slovenském realitním trhu. Většina výnosů je generována z
pronájmu komerčních prostor a zúčtování poplatků za služby.
31.12.2023 Retail Park Investiční majetek ve výstavbě
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Příjmy z nájemného152 121 90 669 242 790
Poplatky za správu majetku(6 228) (701) (6 929)
Ostatní náklady a výnosy spojené s
budovou (2 690) (2 303) (4 993)
Čistý výnos/náklad z přecenění majetku206 409 (5 896) (49 821) 150 692
Ztráta z derivátů(17 360) (8 387) (25 747)
Výnosový úrok41 565 5 928 (47 493) 0
Nákladový úrok(107 847) (24 984) (4 753) 47 493 (90 092)
Zisk/ztráta za segment CELKEM265 970 54 325 0 (54 574) 0 265 721
Nákladový úrok - dluhopis Společnosti(27 724)
Ostatní nealokované položky(73 073)
Zisk/ztráta před zdaněním za období164 924
31.12.2022 Retail Park Investiční majetek ve výstavbě
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Příjmy z nájemného108 839 79 492 188 331
Poplatky za správu majetku(7 015) (7 099) (14 115)
Ostatní náklady spojené s budovou(4 915) 607(4 309)
Čistý výnos/náklad z přecenění majetku(45 103) 23 569 -53 558 (75 092)
Ztráty z derivátů31 228 17 357 48 584
Výnosový úrok19 488 2 614 (22 102) 0
Nákladový úrok(39 470) (13 930) -3156,0363 22 102 (34 454)
Zisk/ztráta za segment CELKEM 63 051 102 609 0 -56 714 0 108 945
Nákladový úrok - dluhopis Společnosti(27 575)
Ostatní nealokované položky(18 221)
Zisk/ztráta před zdaněním za období63 149
151
Rozvaha po segmentech
31.12.2023 Retail Park Pozemek
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Celková aktiva3 845 184 1 421 298 057 277 (747 053) 4 576 706
z toho IC úvěry661 671 85 383 0 0 0747 053
Celkové závazky(3 263 363) (501 958) 0(432 628) 747 053 (3 450 896)
z toho IC úvěry(585 170) (10 398) 0(151 486) 0(747 053)
31.12.2022 Retail Park Pozemek
ČeskoSlovensko ČeskoSlovensko Mezisegmentová eliminace Celkem
Celková aktiva2 242 127 1 329 014 0 73 228 (457 115) 3 187 254
z toho IC úvěry391 470 65 645 0 0 0457 115
Celkové závazky(1 776 697) (498 420) 0 (360 934) 457 115 (2 178 935)
z toho IC úvěry(310 059) (12 996) 0 (134 060) 0(457 115)
152
7. Ostatní poznámky a informace
7.1. Minimální budoucí pohledávky z nájmu
Celkové minimální splatné budoucí leasingové platby, analyzované podle roku, ve kterém jsou splatné, byly následující:
31.12.2023 31.12.2022
Během 1. roku272 171 174 182
Během 1-2 let 267 365 154 097
Během 2-3 let 240 048 134 697
Během 3-4 let 208 129 118 643
Během 4-5 let 152 629 91 416
Více než 5 let568 962 323 231
CELKEM 1 709 304 996 266
7.2. Informace o propojených osobách
Bezprostřední mateřskou společností skupiny byla společnost Fidurock Private Equity Participations B.V., která vlastní
100 % akcií společnosti k 31. prosinci 2023.
a) Transakce s mateřskou společností
Mateřská společnost poskytla v roce 2023 úvěr, zůstatek k 31. prosinci 2023 byl 7 441 tis. Kč (2022: 0 tis. Kč).
b) Transakce se spřízněnými společnostmi
20232022
Rozvahové položky
Úvěry a půjčky – Fidurock Private Equity Participations B.V. (7 440) 0
Pohledávka – poskytnutá půjčka Fidurock Solaris a.s.15 564 0
Výsledkové položky
Asset management služby – VASSET REAL s.r.o.(5 209) (5 209)
Ostatní provozní náklady – FIDUROCK Services s.r.o. (36 286) (26 910)
Úrokové náklady z úvěru a půjček0 (194)
Kupní cena- Fidurock Solaris a.s. do Fidurock Private Equity
Participations B.V. 9070
c) Transakce s klíčovými řídícími pracovníky
Skupina přímo neposkytuje klíčovým řídícím zaměstnancům žádné zaměstnanecké výhody ani s nimi neexistují žádné
jiné přímé transakce. Klíčoví vedoucí pracovníci jsou zaměstnáni přidruženou společností Fidurock Services s.r.o.
Kompenzace klíčových řídících pracovníků ve skupině dosáhla 3 246 tis. Kč (2022: 3 012 tis. Kč).
153
d) Identifikace osob, které jsou akcionáři mateřské společnosti emitenta
7.3. Podmíněné závazky
Vedení Skupiny nemá žádné informace o podmíněných závazcích, které by měly být zveřejněny.
7.4. Odměny účtované auditory
Za rok 2023 byly Společnosti a Skupině auditorem účtován za auditorské služby na audit roč individuální a
konsolidované účetní závěrky následující odměny:
Odměny účtované ostatním
V tis. Kč bez DPHOdměny účtované Společnosti (Emitent)společnostem ve Skupině
Rok 2023 2022 2023 2022
Povinný audit5455172 5102 112
Ostatní auditorská činnost vyžadovaná zákonem0 00 0
Ostatní neauditorské služby – ověření ukazatele
LTV 45 430 0
100 %
154
Celkem 590 560 2 5102 112
Auditor mimo tyto auditorské služby na audit roční individuální a konsolidované účetní závěrky Společnosti za rok 2023
Společnosti poskytl následující službu:
- Nezávislé ověření ukazatele LTV definovaným v souladu s bodem 7.4.1 Emisních podmínek pro dluhopisy Společnosti
Poskytnutí této služby bylo schváleno výborem pro audit.
7.5. Informace o dopadu Ruské invaze na Ukrajině
Během února 2022 došlo k započetí válečného konfliktu mezi Ukrajinou a Ruskem, který může mít přímý dopad na
subjekty s jakoukoliv obchodní či majetkovou expozicí na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko tak i nepřímý dopad
prostřednictvím vlivu na vybrané makroekonomické ukazatele, či dodavatelské řetězce a chování ekonomických
subjektů.
Společnost nemá a neměla žádný obchodní vztah s vazbou na Rusko, Ukrajinu či Bělorusko a neeviduje žádná aktiva či
závazky či jiné podrozvahové položky, jakkoliv spojené s výše uvedenými zeměmi. Společnost není závislá na dodávkách
klíčových materiálů nebo služeb z postižených zemí.
Vedení považuje přímé dopady současné situace na Ukrajině a v Rusku na účetní závěrku Skupiny za rok 2023 za
nevýznamné. V důsledku toho nebyly žádné takové dopady promítnuty do účetní závěrky za rok 2023. Vedení společnosti
bude situaci nadále blízce monitorovat.
7.6. Následné události
Emise nových dluhopisů ze dne 29.12.2023 byla během ledna 2024 plně upsána. Emise z roku 2019 byla plně splacena
30.1.2024. Krátkodobý bankovní úvěr k 31.12.2023 vykázaný ve výši 261 944 tis Kč byl plně splacen 26.3.2024. Od
1.1.2024 do 19.4.2024 byl na čerpán Unicredit úvěr na profinancování stavebních nákladů projekt Retail Park Levice v
celkové výši 2 337 tis EUR. Po 31.12.2023 nedošlo k dalším významným skutečnostem, které by si vyžádaly úpravu či
zveřejnění v této výroční zprávě.
V Praze, dne 30. dubna 2024
.
David Hauerland, MBA
(člen představenstva)
155
Použité definice a zkratky
Zkratka Definice
a.s. Akciová společnost
B.V. Besloten Vennootschap (Nizozemská obdoba s.r.o.)
C & W Cushman & Wakefield
CFCash Flow
CAPEX Capital Expenditures (kapitálové výdaje)
ČNBČeská národní banka
ČSÚČeský statistický úřad
DCFDiscounted Cash Flow
EIA Environmental Impact Assessment
EUEvropská unie
EUR Euro
FXForeign Exchange
H1První pololetí
ISIN International Securities Identification Number
JLL Jones Lang LaSalle
Kč (CZK)Koruna česká
ksKus
m2Metr čtvereční
MFČRMinisterstvo financí České republiky
MFSR Ministerstvo financií Slovenskej republiky
NOI Net Operating Income
NOPAT Net Operating Profit After Taxation
NPNadzemní Podlaží
p.a. Per annum
PSČPoštovní směrovací číslo
RPRetail park
SPVSpecial Purpose Vehicle
ŠÚ SRŠtatistický úrad Slovenskej republiky
Tis. Tisíc
VKVlastní kapitál
ČR (CZ) Česká republika
SR (SK)Slovenská republika
Q1/Q2/Q3/Q4 První/druhé/třetí/čtvrté čtvrtletí roku
SoD Smlouva o dílo
NOI Net Operating Income čisté provozní výnosy
156
Podklady pro výpočet finančních ukazatelů
Definice užitého ukazateleKonsolidovaný výkazVýpočetreference
Hrubé provozní výnosyKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníA+B
Čistý provozní zisk Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníE
Provozní ziskKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníI
Zisk před daníKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníN
Čistý ziskKonsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníP
Celková aktivaKonsolidovaný výkaz o finanční situaciI
z toho dlouhodobý majetekKonsolidovaný výkaz o finanční situaciA
z toho oběžná aktivaKonsolidovaný výkaz o finanční situaciE
Vlastní kapitálKonsolidovaný výkaz o finanční situaciJ
Dlouhodobé závazkyKonsolidovaný výkaz o finanční situaciQ
z toho úročený dluhKonsolidovaný výkaz o finanční situaciR
Krátkodobé závazkyKonsolidovaný výkaz o finanční situaciW
z toho úročený dluhKonsolidovaný výkaz o finanční situaciX+Y
NOPAT Konsolidovaný výkaz o úplném výsledku hospodařeníI+O
Investovaný kapitálKonsolidovaný výkaz o finanční situaciI-T-U-AA-AB
Úročený dluhKonsolidovaný výkaz o finanční situaciR+X+Y
Společnost používá v rámci vrcholové finanční analýzy následující poměrové ukazatele:
Ukazatel Definice
Rentabilita investovaného kapitáluNOPAT / Investovaný kapitál
Kapitálová přiměřenostVlastní kapitál / Celková aktiva
Zisková marže(majetku) /Čistý zisk Hrubé pro- Čistý nereavozní výnosylizovaný výnos z přecenění investičního
Obrátka stálých aktivHrubé provozní výnosy / Dlouhodobá aktiva
Rentabilita investovaného kapitálu ří, kolik provozního hospodářského výsledku po zdanění společnost
vygenerovala z jedné koruny investované akcionáři a věřiteli, kteří společnost financovali úročeným dluhem. Ukazatel
takto podává relevantní pohled na výkonnost investice jako celku.
Kapitálová přiměřenost vyjadřuje vybavenost společnosti vlastními zdroji ve vztahu k celkovým zdrojům financování.
Vlastníci mohou preferovat nižší hodnotu ukazatele a dosahovat tak vyšší tzv. finanční páky, věřitelé naopak preferují
vyšší hodnotu ukazatele, jelikož poukazuje na celkovou finanční stabilitu společnosti.
157
Obrátka stálých aktiv vyjadřuje, jaké výnosy společnost generuje na jednotku dlouhodobých aktiv a označuje tak
efektivnost využívání dlouhodobých aktiv. Tento ukazatel je vhodné sledovat v jeho vývoji v čase, tak při srovnání
s obdobnými společnostmi.
158
Použité zdroje a publikace v kapitole Makroekonomický vývoj v České
republice a na Slovensku
Instituce: Český statistický úřad
Publikace: Vývoj ekonomiky České republiky - 4. čtvrtletí 2023
Zdroj: https://www.czso.cz/csu/czso/cri/tvorba-a-uziti-hdp-4-ctvrtleti-2023
Instituce: Ministerstvo Financí ČR
Publikace: Makroekonomická predikce České republiky
Zdroj: https://www.mfcr.cz/cs/rozpoctova-politika/makroekonomika/makroekonomicka-
predikce/2024/makroekonomicka-predikce-leden-2024-54583
Instituce: NÁRODNÍ ROZPOČTOVÁ RADA
Publikace: Stanovisko NRR číslo 1/2024
Zdroj: https://www.rozpoctovarada.cz/publikace-nrr/
Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky
Publikace: Štatistická správa o základných vývojových tendenciách v hospodárstve SR vo 4. štvrťroku 2023
Zdroj: https://slovak.statistics.sk/
Instituce: Štatistický úrad Slovenskej republiky
Publikace: Rýchly odhad HDP a zamestnanosti podľa ESA 2010/ Nezamestnanosť vo 4. štvrťroku 2023/ náklady práce
Zdroj: https://slovak.statistics.sk/
Instituce: Ministerstvo financií Slovenskej republiky
Publikace: Komentář - - 68. zasadnutie výboru pre makroekonomické prognózy (marec 2024)
Zdroj: https://www.mfsr.sk/
Instituce: Česká národní banka
Publikace: Globální ekonomický výhled – únor 2023 publikace ČNB
zdroj: https://www.cnb.cz/export/sites/cnb/cs/menova-politika/.galleries/gev/gev_2024/gev_2024_02.pdf
Instituce: Česká národní banka
Publikace: Prognóza ČNB – zima 2024
Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
Instituce: Česká národní banka
Publikace: Zpráva o měnové politice zima 2024
Zdroj: https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/zpravy-o-menove-politice/Zprava-o-menove-politice-zima-2024/
159
Použité zdroje a publikace v kapitole Popis trhů, na kterých společnost
působí
Instituce: JLL
Publikace: JLL - - CEE Investment Market, 2023 Summary
Zdroj: https://www.jll.cz/
Instituce: Savills
Publikace:Q4 2023 Savills
Zdroj: https://www.savills.cz